一、旅游地产概念辨析
旅游地产目前在学界还没有一个准确的定义。从旅游的角度来看，旅游最大的特点是具有非常强的综合性。旅游的行、游、住、食、购、娱六个要素串起来，构成了一个产业链。如果从这个角度来认识旅游地产，所有以住宿功能为中心，全面体现旅游六要素的项目都可以称为旅游地产项目。
从地产的角度来认识旅游地产，最后的定位可能是一个混合型项目，具有居住型的特点，又有商用型的特点，又有投资型的特点。
二、旅游地产的范围
旅游地产的范围可以从宏观、中观和微观三个层面来探讨。
宏观层面：基本上所有的临时居所或用所，都可以称为旅游地产。这既包括大家已经习惯的，也包括一些新兴的项目，如写字楼、公寓、酒店、度假村等。
中观层面：注入了旅游元素的地产项目就可以称为旅游地产。所谓注入了旅游元素的地产项目，基本上包括三个方面的意义：时尚意义、文化意义，甚至在一定程度上体现休闲符号象征意义。
微观层面：旅游地产在微观层面基本上定位为第二居所。第二居所也被称为休闲居所。第二住宅与第一住宅的重要区别是利用率不高，所以一般需要再经营、再开发，卖的是它闲置的时间和空间，也就衍生出了一系列的交易机会。
基于这样的认识，笔者认为应该转换角度，将旅游地产统一为休闲地产，下文为传达这一理念及表述方便，将旅游地产替换为旅游休闲地产。
三、旅游休闲地产项目类型细分
从现有产品反推，可将北京现有的旅游休闲地产其分成八类：一是酒店房产，核心地产，这是最符合一般所说的旅游休闲地产概念的；二是休闲房产，景观地产，这类旅游休闲地产更注重的是景观；三是度假房产，品质地产，提供的是最具品质的生活；四是文化房产，主题地产；五是生态房产，田园地产；六是娱乐房产，聚合地产；七是商业房产，配套地产；八是复合房产，生活地产。
另外，从开发商的角度来说，就是销售性物业和持有性物业；从购买者的角度来说，或者是投资性的需求，或者是使用性的需求，或者是混合型的需求。
四、旅游休闲地产发展理念
酒店界和地产界有一句话风靡一时，据传是李嘉诚所说，“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”但是旅游休闲房地产不同，旅游休闲房地产的规模更大，包含内容更多，所以需要从更高的尺度考虑全局的布局和安排，体现在以下五个方面。
1、选址：旅游休闲地产的选址，即实现“各安其位”，就是项目类型与环境相适应。比如说水地、沙地、平地、坡地、山地这五种特征地形，平地必然不是适合所有项目。
2、布局：旅游休闲地产的布局要各定其位。一般旅游休闲地产项目不可能只是单独建一栋楼，一定是一个综合体系，但是即使在综合体系里，也有一个如何配置的问题。
3、规模：旅游休闲地产的规模要能保证形成聚集发展。一个单体酒店很难做，一定要形成聚集的发展格局，而且这种聚集到相应规模，规模效应就开始发挥出来了，这是朴素的经济学原理，也在三亚表现的非常明显。
4、强度：旅游休闲地产的开发强度要能突出级差效益。这个问题在中国普遍存在，现在有些东西已经不太好挽回了，本质上就是滨海格局的利用问题。传统的格局，从海水向外延伸的顺序是：海水→沙滩→马路→建筑物→绿化带，这种格局就意味着游客要到沙滩去或者要到海里去很不方便，这是百年前的国际格局。现在这个格局已经完全变化了：海水→沙滩→建筑物→绿化带→马路。
5、公共服务：旅游休闲地产要保障大众的公共服务需求。仍以滨海旅游休闲地产为例，要还沙滩于大众，因为沙滩是国家资源、公共资源，垄断是不行的。但是全世界的模式都是这样，一定有公共海滩、免费海滩，但是绝不能在一流位置，就是黄金地段要产生黄金效益。
五、旅游休闲地产的发展历程
重新审视旅游休闲地产的发展历程，可以发现，通过资本市场、土地市场、房地产市场和旅游市场的结合发展，旅游休闲地产的发展实际经历了五个层次，其中以旅游引导的新型国土功能区将称为未来旅游休闲地产发展的终极目标。
与传统优势旅游资源的结合，这是最早的一种开发模式，现在来看也是一种主体的开发模式，尤其是在一些新开发的地区，还是处在这个层次上。与社会经济文化各类资源的深化结合，形成了特色化的地产产品。其中最典型的包括工业旅游、农业旅游、科教旅游等带动的地产发展，都是这种结合的产物。
与土地市场、房地产市场的结合，形成了一个旅居结合的概念。这种概念的项目性体现就是景观式房产，现有的很多旅游休闲地产项目开发的成功的经验即是如此。实现度高的旅居结合、景观房产可以实现土地升值、房地产升值。
休闲社区、主题城镇。旅游休闲地产不可能没有社区性的建筑群，而要形成社区性的建筑群，前提就是休闲社区，包括一些小城镇的建设，就应该是主题城镇。主题城镇在我国古代已经有实践，比如说云南丽江的大研古城、周庄等古镇。
城乡新型功能区，借由旅游、休闲形成特色化的城市和乡村，或建成一个特色浓郁的功能区。截至2012年，中国的优秀旅游城市已经有370多个，应该说这项工作对推动城市特色化的发展起了很大的作用，但是现在城市化发展的过程之中正在逐步破坏城市的特色。千城一面，留不下任何印象，这是发展中的一个过渡，但是我们希望这个阶段能够尽早的结束，真正能够在城市及其郊野这个平台上进行全面整合，创造特色，这就是对旅游休闲地产或者说休闲地产的最终要求，就是要形成产业群。
六、大城市，城郊旅游休闲地产发展展望
世界特大城市空间结构形态演化的一般规律是从单中心城市到多核心的城市区域。但是由于地价杠杆和城市空间的集聚与扩散，一般大城市会发生旅游休闲地产开发产生两极分化：集聚体现在城市繁华地带休闲步行街、 娱乐购物中心（如万达广场等）等城市旅游休闲地产， 扩散体现在旅游休闲地产（如古北水镇等）向郊区的分散。
宏观来看，大城市城、郊旅游休闲地产的客源可分为外来客源和本地客源两种，分别对应旅游与休闲需求，笔者将从这两大客源的需求角度，结合上文的分析就大城市城、郊旅游休闲地产的发展提出几点建议。
1、城市旅游休闲地产
针对大城市本地市场，新建城市旅游休闲地产首先应进一步强化现有旅游休闲地产的综合配套，形成以吃住行游购娱为一体的综合旅游休闲产业聚集区，形成产业链，以最大限度的强化旅游休闲地产周边的服务吸引力和便利性。
其次要补充现有城市旅游休闲地产内部的休闲服务功能，从基础设施、休闲设施、景观环境、社区服务、社区文化、社区安全、社区卫生、社区管理等各个方面软性调整现有旅游休闲地产功能和服务。
针对外来客源，大都市的城市旅游休闲地产应以文化彰显魅力。以北京为例，应在整体保护历史文化名城的总体架构下，围绕“一轴一线”及历史文化富集区域，如鼓楼、天桥、什刹海等地，在原有旅游休闲地产业态的基础上，增加提炼后的历史文化内涵和氛围，提升为以北京古都历史文化为核心主题的文化主题旅游休闲地产，增强历史文化聚集区、街区等区域的魅力。
2、郊区旅游休闲地产
针对本地客源，大都市郊区旅游休闲地产应依托郊区丰富的自然、民俗、文化等旅游资源及已建成的景区、保护区、度假区等产品，建设人居设施舒适，活动空间宽松，文化氛围浓郁，景观环境优美，休闲项目充足，具有专业化管理和服务，崇尚人与自然和谐发展的养生型、文化型、生态型城郊旅游休闲综合体，以综合体集群塑造休闲度假社区。
针对外来客源，借助大都市作为旅游目的地及中转地的综合优势，通过多种类型旅游休闲地产的开发建设，提升现有旅游休闲产品的整体形象和软硬件水平，与目前大都市旅游核心产品，如城市旅游、世界遗产等形成互补，丰富大都市旅游产品类型，形成“旅游体验在城市，生活享受在郊区”的总体格局。
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