产业新城运营商是开发运营产业新城的主体，是以开发运营产业新城为发展方向，提供专业化、市场化的服务平台，为城乡区域的规划、投资、运营、管理等提供一体化解决方案的实体企业。
一、产业新城运营商发展现状
目前，全国规模较大的产业新城运营商有一百多家，主要分为四种类型，一是传统房地产企业转型升级，如万科、绿地、世茂等；二是实体制造业企业涉足产业新城领域，如海尔、TCL等；三是产业地产企业，如华夏幸福、联动集团、张江高科等；四是物流、金融等其他地产商，如普洛斯、华南城、复星集团等。根据中国指数研究院发布的《2016中国产业新城运营商评价研究报告》，在被列入研究样本的北科建、漕河泾、东湖高新、复星集团、光谷联合、湖北高投、华南城、华夏幸福、绿地控股、启迪协信、清控科创、上海临港、市北高新、苏州高新、泰达控股、天安数码城、五矿产业园、亿达中国、张江高科、招商蛇口、中国宏泰、中新集团、中信地产、重庆高科等24家产业新城运营商中，华夏幸福、张江高科和中新集团综合实力突出，行业领军地位凸显。
表 2016中国产业新城运营商综合实力排名
二、产业新城运营商分析
1、华夏幸福：打造“园区运营+地产开发”的PPP合作模式
华夏幸福基业股份有限公司创立于1998年，是中国领先的产业新城运营商。公司坚持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的理念，确立以产业新城为核心产品的业务模式，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化运作模式，致力于打造成为全球产业新城的引领者。
华夏幸福与政府签订排他性园区整体委托开发协议，由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、房地产开发、招商引资以及企业入园后的物业管理服务；政府仅提供行政方面的服务、管理和监督，打造“园区运营+地产开发”的PPP合作模式。对于华夏幸福来说，签订排他协议能够低成本锁定大量土地，地产销售回款能对土地整理和基础设施建设两者的现金流支持，园区发展也为地产项目提供充足目标客户群。对于政府来说，该模式能破解基础设施建设融资难题，缓解地方政府的资金压力和管理资源投入；有利于地方政府加快城市投资建设进度；也能实现财政收入和GDP双重提升，解决就业问题。
专栏：华夏幸福PPP运营模式
华夏幸福PPP运营模式：通过签订区域整体委托开发协议，建立起“投资-建设-管理-退出”一整套运作机制。
2、张江高科：由产业新城运营商向科技投行转型
作为张江园区运营服务主体中唯一的上市公司，张江高科从成立以来就是张江高科技园区开发、运营、服务的主力军。
作为公众认知的产业新城运营商，张江高科逐渐淡化以销售和租赁为主的产业地产模式，正以科技投行作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商的“新三商”战略，改变之前以工业地产开发运营为主导的“高投资、重资产、慢周转”模式，而向“轻资产、证券化、快周转”模式转型，盈利模式也由“土地红利”向“资本红利”和“创新红利”转变。张江高科通过“产业地产基金操盘”的模式实现产业地产基金化、股权化、证券化，把有形的地产资源转化为无形的股权资源，实现轻、重资产有机平衡，并通过对接多层次资本市场进行价值发现，实现产业地产与产业投资业务有机融合、协同发展。基于市场化创新转型的要求，张江高科开启“房东+股东”模式，以参股基金管理公司等形式加快向投资前端靠拢，从单纯的“空间提供商”向创新创业企业的“时间合伙人”转变，逐渐塑造张江高科在资本市场上“科技地产+创新投资”的形象。
3、天安数码城：中小企业发展加速器
天安数码城集团成立于1990年，是我国规模较大的城市产业地产开发和运营企业，主要服务中小企业与民营企业。
天安数码城针对中小企业构建园区服务体系，为创新型企业和创业者提供集生产要素聚集、产业链融合、商务生活配套和创新文化为一体的全方位产业生态体系，使其成为一座超级孵化器。天安数码城为了扶持企业发展设立涵盖实验室、研发中心、检测中心等科技研发服务平台；在投融资方面，与创投公司开展战略合作，搭建针对入园企业的投融资服务平台，成立了全资下属的创新基金，针对园区处于成长性行业、有发展潜力的企业，以物业租金和现金的形式，联合政府和其他基金进行股权投资，提供创业导师、政策法规、天使资金、项目资源、渠道开拓、产权保护等服务，实现物业资本化；同时，搭建人力资源平台、政策优惠平台、企业交流平台和商业配套平台。此外，天安数码城在为园区企业引进设计、研发、生产全产业链体系，打造资金、技术、人才、市场全方位成长创新孵化体系的同时，带领园区企业走向国际市场，与美国、以色列、法国、德国、日本、韩国、澳大利亚等七国开通国际直通车，实现园区企业与创新国家在技术、资本、人才及信息等方面无缝对接；重点发布了互联网创新创业平台，助力高新技术的创业团队和创新企业拓展国内市场，实现“国际技术转移+国际资本+国内科技创新项目+大数据分析”多方面对接，汇聚全球创新资源，助力科技创新成果转化落地，助力企业升级转型，推动区域产业转型升级和创新驱动发展。（宁波新经济观察）
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