十年前,一些有战略眼光的企业家在做好生产的同时,开始工业置业。今天,这些企业不但在地产上挣了几倍甚至几十倍的钱,而且主业即产品生产也在不断地的发展壮大。如山东威海的金猴集团,十年前仅是一个大型鞋厂,如今,当年工厂那块价值5亿的地产现在已价值百亿,况且企业的主业——皮鞋皮具及皮制品生产产值和利润也快速增长。
近两年来,泛家居工厂从沿海转迁内陆,从大城市转入小城镇已是大势所趋。由于物流成本高、中间环节多及综合成本上升的原因,大部分企业必须得走这一步。况且,从市场形势看,仅靠生产、销售产品这种单一的盈利方式,要想在三、五年内发展壮大已经不可能了。
其实产业转移早已悄悄开始,在陶瓷行业,几年前已完成了大转移。在泛家居领域,每个细分行业都有十几个案例转移。有成功的案例,也有失败的案例。成功者多,失败者少。即机遇多,陷阱少。如何乘产业转移升级的东风,抓住工业地产的黄金时期,规避陷阱,使企业发展壮大,是对企业家的胆略和智慧的考验。
目前,由于行业的变化和市场布局的需要,部分企业有可能内迁、转移或异地增设加工厂。在治理雾霾政策出台后,全国各地的大、中城市,特别是副省级以上城市,绝不可能让泛家居的生产工厂在市区五环内再熬一年了。
治霾已是民生大计,各地区空气质量都有治理指标,这关系到当地政府的政绩。比起这个问题,企业那点小小的税收就显得微不足道了。
工业地产与商业地产、住宅一样,关键是时机的选择与把握。不同的是,商业地产及住宅一般是三五年才能见效益。工业地产虽然看起来见效期漫长,但是在新的形势下留给企业运作的时间是极短的。泛家居工厂从购地到生产出产品至少要一年半,可这一年半内大部分市区的工厂都会被强行赶出来。所以工业地产的黄金机遇是倒逼出来的。
往产业聚集的地区扎推转移
在泛家居行业,集体转移通俗地讲是“扎堆”,站在发展的角度上则是拉紧产业链。
泛家居产品由于使用原材料的种类较多,产业链拉得太长。如果仅仅是几家企业到一个地区去办厂,进驻后会遇到难题。另外,产品销售、物流配送及售后服务如果形不成气候或拉动不了市场,仅靠便宜土地或优惠政策,其意义不大。泛家居行业上、下游产业链繁多,一件产品往往要经过十几家企业才能完成,因此纵向拉动产业链是产业需求。泛家居行业横跨多个细分行业,其中家具只占总产值的10%。而门窗、橱衣柜、地板、陶瓷卫浴、五金、灯饰、布艺、涂料及外墙等60个行业却占90%。这60个行业如果能横向多品类集中,纵向上、下游产业链拉紧,方能形成集聚效应,其商业价值也才最大化。
圈地不开工也不行了
从运营情况看,圈地办法现在也不能用了。企业真想发展壮大,一定要坚持生产与地产同步进行,否则就很被动。
在前几年,部分企业未能按时开工建厂,甚至有土地荒废闲置现象。个别企业确有圈地行为,在业界造成了不好的影响。有的工业园区建成了几年,仍进不了几家企业。既产生不了税收,又安排不了就业,弄个烂尾工程。
这种现象既有客观的市场原因,也有主观的圈地行为,更多的还是因为当地没有形成产业链和市场。个别靠行政手段建起来的工业园区或开发区,由于招商及运营模式不对,既形不成产业,又留不住人才,结果其园区形同虚设。其实招商不仅是招企业、招品牌,更是招产业。产业形成了,不怕企业不入驻,若产业形不成,仅招几家大企业、大品牌,是经不住市场冲击的。
违规操作会“栽进去”
前几年,违规拿地、违规建厂甚至靠不正之风搞开发的事时有发生,但这种现象现在极少了。因为有了八项规定,加上信息比较发达,迫使转移到内陆的企业必须要按国家政策办事,否则就会搬起石头砸自己的脚。
现在,无论是地方政府还是投资商,一切要按国家规定办理入驻手续,不能碰“高压线”。重大的建筑项目,特别是高层建筑,一定要先拿土地证,等所有手续全部办齐之后再开建。特别是关系到消防、质检、规划等安全性的手续,万万不可先建好再补手续。无论有什么特殊关系,对个别地方政府领导人的个人承诺不要轻信,要依照政府红头文件或《会议纪要》办事。否则一旦人事变动或承诺人有私心,过去承诺的政策就大打折扣了。要知道,“货到地头死”,钱一旦投进去,遇到不诚信者,企业就叫天天不应、呼地地不灵了。当前企业转移最关心两件大事:一是土地证啥时拿到,二是奖励资金啥时到位。还有一条铁的纪律千万记牢:行贿、受贿都是犯罪,这个时期千万别往枪口上撞。保护地方政府、保护朋友,同时也是保护企业家自身,别“聋子不怕炮”。这年头可能还会有少数人“敢要”,但你千万不要“敢给”,给了就是犯罪。我们干好一个企业不容易,创业很艰难,若必须违规,宁肯项目不干,宁可转移到其它地区,也不要把自己人搭进去。
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