不动产投资原因与目标分析保险与专业投资基金案例
文 | CIH学习中心 Happy Guan
前言 不动产管理或资产管理(不动产)狭义定义为招商与运营。招商负责产出，运营负责建筑、设施及环境维护，实质是投入，现实中分为两个独立部门或公司负责，泾渭分明，招商强势，运营弱势。招商具阶段性，运营具连续性，投入又往往决定产出，两者间协同的内部化需求在快速变化的市场环境中凸显出来，因此需要专门的人来负责管理。
但不动产所有者关注的核心是资产收益率，随着国内金融市场的逐渐成熟，通过金融方式即可快速实现资产收益，此时招商运营要能满足金融操作所需的现金流曲线，狭义不动产管理已很难满足所有者的需要，因此广义的不动产管理定义为融投管退，重点与难点在管，目的在融投退。
专业专注的系列文章将基于广义资产管理经理所需掌握的知识逐步展开。
01
机构投资不动产原因
·多元化经营
市场客观存在一个周期性，不同领域的市场周期性叠加可以降低周期形而导致的风险(对冲周期);也市场之间可能存在某内在关联性，多元化可带来1+1>2的效果(相关多元化);不同的投资品类的风险概率与平均收益率不同，通过不同投资品类的组合可以获得更稳定的预期回报率(投资组合)。
·长期投资
不动产资产价值具有相对稳定性和长期周期性，是长期投资持有的较好资产对象。
·对冲通胀
货币与资产是两个不同市场，通货膨胀代表同等面值货币实际价值降低，但不代表资产的实际价值降低，而是必然会体现为相应实际价值的货币值。因不动产资产价值具有稳定性，因此是比较好对冲通胀的资产工具。
·现金流
不动产资产特别是商业不动产资产如写字楼、商场、商业公寓、酒店等可以创造出比较大的现金流(过手现金，可短期使用)与可观的运营利润。
·公司需求
·品牌形象
02
加拿大保险机构投资原则与目标
加拿大险资内部的投资原则：
▲质量投资—透明，投资标的建筑物状况、运营状况、法律关系等各方面信息透明是前提，另，出售方的诚信也是底线原则之一。
▲保守主义，有多大能力干多大事情，在确保主业足够抗风险能力前提下进行保守投资。
▲低风险，标的不动产项目风险小是前提，在前提下寻求校高回报。
▲投资期限需配合长期支出预测，主业现金流曲线与不动产资产持有周期合理匹配。
▲现金流，所投不动产资产具有较大稳定现金流。
▲价值/财务业绩，价值业绩对应运营收益，财务业绩对应现金流价值实现与资产操作价值实现。
▲流动性要求，涉及不动产资产所在区域金融环境与成熟度，以及不动产交易市场状况。
▲管理和经营要求，项目原来管理与运营水平如何，是否具有不可复制性;内部是否有足够管理和运营能力，或能找到稳定的合格的合作伙伴。
▲机构分配给房地产投资的资金，有多大资金干多大的事。
▲特别强调不同类型房地产所存在的众多风险：类型：办公、零售、工业、住宅;地理位置：同一国家的不同省份和城市/或多个国家
投资量(以养老基金为例)
▲各种研究指出，比例为5%至15%
▲截至2015年12月，养老基金投资公司平均有10.55%的资金投入房地产(加拿大养老基金投资协会)
历史收益
▲低/无杠杆： 5%至7%的收益(净租金); 2% 至 3%的资本收益
▲杠杆为50%：总收益增加2%至3%
▲养老基金10年期房地产投资平均回报(来源：加拿大精算师学会)：
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