是快、还是慢？
是坚守、还是转航？
是一时成败、还是百年大业？
这取决于价值观，但取胜于对价值的观察
“价值观·观价值”
让我们探讨，当下中国产业的正三观
成都，中国第四城，是中国不动产界的一个颇为特殊的市场。
成都2015年GDP1.08万亿，全国排位第9；商业地产在建面积却能排到全球第二；
成都2015年人均收入约2.5万，全国排位10名以外，社会消费品零售总额却位居全国第8（为4697亿），奢侈品品牌的销量甚至居于全国第3位。
作为中国的新一线城市，成都的产业发展“基础好、潜力大、发展盛、消耗早”是典型特点，这在不动产领域表现得格外突出。
竞争愈加激烈、分化愈加明显，越考验生存实力，而活得下来、活得越好，越能享受城市沉淀的价值。
『在成都，拼的就是“绝版”』
在成都，千年前的核心商圈，至今仍然是核心。
从百度热力图可见，成都人流量最集中的商圈，依然是以人民南路为轴线，东西延伸的春盐商圈、骡马寺商圈、建设路商圈、金沙商圈。
仅以春盐商圈核心春熙路为例，华西都市报数据显示，春熙路日均人流量可达23.6万，节假日平均人流量30.6万。区域内IFS2015年零售销售额增加55%至33亿，伊藤洋华堂4年前的年销售额已超11亿。
可见，在成都“千年商圈”的逻辑依然有效，人流和商业的正相关也决定了，持有成都中心的稀有资源，便意味着商业战场上的高壁垒。
『商战中，考的就是“技术”』
这是一个资产泡沫的时代，也是一个优质资产的大库存时代。
毛利越来越低是新常态，所以，如果门槛相似、都是好货，怎样把好货做好、把好货该有的价值做出来，是决定利益的关键。
当下的中国市场，货币政策偏向宽松，“找钱”比“找团队”容易得多，找到能够把公司和客户的资产价值创造出来的团队，更难。
这样的环境下，做商业地产“急不来”，培养团队是必须进行的，却也是需要时间、挑剔门槛的，但它的好处便是，潜力空间足够大、长期效益足够高。
这样的环境下，做商业地产也“不能急”。就以REITs来说，它靠的是收益率变现、靠的是成熟的投资人。没有运营能力足够的团队，认真面对客户、消费者，“真刀真枪”地把收益率做高，根本无法上REITs，更无法创造市场价值。
『过招时，比的就是手段』
资产证券化是目前国内最热的一种方式，它的最大好处是资金成本大幅下降，但证券化的基础是靠运营提升物业。
这是真正考验企业核心力的时候，高手过招，段位相近，很多时候比的是手段。对于持有型物业为重的企业而言，更是如此，资本化的程度便十分关键。
其中有两个关键点：如何把资产价值做高；如何优化资本化退出。
“资产价值”决定于资产的经营利润NPI和资本化率的比率。数据显示，目前中国资产的资本化率在6%-7%，所以NPI至少要比资本化率大（按照目前的银行利率算，至少要在6.5%以上）才能保本。
与此同时，持有型商业企业要面对资本化退出的大难点。国内还很缺少像太古、铁狮门这样资金出入和每一步都准确清晰的优秀运营商。
负利率、高通胀时代，在高杠杆的房地产，无风险的收益越来越低，低风险的高收益越来越难。
数据来源：成都市统计局、国家统计局的统计公报、《全国35个大中城市房价收入比排行榜》、媒体公开报道
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