作者：唐素玲 导师：黄崧
土豪公司经常会将自有的厂房、仓库出租，收取租金。按照租金收入的12%缴纳房产税，收取租金当期还得交营业税，高租金意味着高房产税和营业税！利用租金降低税务成本的惊人秘密，你知道吗？
假设甲公司（出租方）计划将房产出租给乙公司（承租方），可以由甲公司先低价出租（租金A）给关联方丙公司（传说中的二房东），再由二房东按市价（租金B）转租给乙公司。这种模式下，甲公司可以按照低价租金计算缴纳房产税和营业税。
问题来了，转租时二房东需要全额缴纳营业税，使用二房东也有小窍门！
假设甲、丙公司适用的企业所得税税率为25%，经过小编计算，当第一次出租的租金A定的价格低于对外转租的租金B价格的68.18%，可以使税负降低。
计算过程分析：低价出租方式计征的房产税+两个租赁环节的税款（营业税及附加税费+印花税+企业所得税） <>
如果房产需要装修，可以约定由二房东承担装修费，装修后以高价出租也符合常理。但要注意向二房东出租的定价不能太低！不然税局会关注的。
如果出租方收取的租金包含了设备租赁费等其他费用，未分别核算，将增加房产税的计税基础。有啥妙招？
修改合同条款，分别列明不同标的出租物（房产、设备）和对应租金，分别核算房产租金、设备租金，分别开票。
但注意设备出租开具的是增值税发票（税率3%或17%），所以分别核算租金能否节税？还得进一步测算。
出租方想给承租方优惠，是否设定免租期？
非也！如果设定免租期，免租期间按照房产原值计征房产税，与从租计征房产税相比，可能增加出租方的房产税。
如果想给承租方优惠，可约定按照原租金的一定比例收取，出租方仍可从租计征房产税！关于免租的更详细的税务分析，可参考我们之前的分析《唔使钱租场地，真系咁“着数”？》。（←点击标题即可查看）
出租方如果一次性预收款项，虽然可以分期确认收入缴纳企业所得税，但收取时必须就预收款缴纳营业税。资金紧张时可以一次性预收租金，但要考虑税务成本！
出租方向承租方代收物业管理费，如果出租方不是物业公司，代收的物业费还需缴纳营业税。解决方法就是承租方直接与物业公司签订协议，直接向物业公司缴费。
分析涉及法规：国税发[1995]76号、《营业税暂行条例》及实施细则、《税收征管法》
关于利用租金降低税务成本的秘密，你看懂了吗？
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