一．存量商业的概念和兴起
存量是指某一指定的时点上，过去生产与积累起来的产品、货物、储备、资产负债的结存数量。在地产领域，任何资产一旦建成（包括城市、道路、管线、高架桥等），就立刻成为存量资产。
而我们的存量商业也正是在这个背景下诞生的，当地产进入存量周期后，大宗物业成交与其间的资本运作越发密切，随着去杠杆的持续推进，2018年的物业投资将更加关注存量地产的价值增长潜力。
近年来城市更新已经成为社会各界的热点话题，城市化进程的减速和增长红利的消失，正推动着整个地产市场从增量市场向存量市场过渡。
一二线城市步入'高存量”时代已成事实，三四线城市乃至县级城市。到2020年，国内房地产投资交易总额有望达2600亿元，存量商业将迎来交投高峰。从市场增量来看，京、沪作为投资门户城市，其在市场中的头号效应依然明显。
二．存量商业的经营步骤
面对亟待更新的城市，抢占核心资源，盘活存量物业，实现资产增值，成为了商业地产的核心发展路径。
（一）审慎决定存量地产是否改造
在确定改造的必要性之后，先要对项目进行全面的评估，之后并根据每栋大楼的情况，对症下药，提出改造方案。
（二）选择恰当的时机
被动改造：被动改造主要源于大楼本身的状况需要，比如设备老旧已无法再用或是安全因素存在隐患。若是楼内的大部分设备已运行10年以上，并时常发生故障，就必须立即进行设备更新，以保障设施设备的良好运转。
主动改造：主动改造或是在政府的驱动下，为了适应外部社区的整体风格而进行的，亦或是出于提升大楼租金和租户价值的考虑而进行的。
（三）确定存量地产的打造方向
在改造的逻辑上要以销定产，调研在此区域的市场情况和需求人群，在设计的环节就充分考虑招商运营市场的需要，从整个目标客户的定位出发，反推出产品标准和设计方案。
在产品设计方面，除了考虑整体产品标准，还要考虑如何与后期的运营结合。对于不同市场情况下如何确定改造产品标准，可借鉴上海城市地产的“全生命周期管理”的理念。
（四）存量商业的具体实施步骤
成本管控：成本管控是核心，也是一个项目成败的关键因素。从经济利益的角度而言，前期改造期的投入成本直接影响到后续运营管理的财务分配。为了加快整个改造周期，可将每个改造的阶段和步骤细分为模块进行精细化管理。
协同合作：对于商业物业的改造来说，从模块化管理的角度可分为三块：设计、招商和运营。设计要有与招商和市场对接的能力，招商要有设计和方案的研判能力，而运营要根据实际情况向设计提出要求，因为可能某个环节的设计更加合理就能在运营环节节省很大的人工成本。
在整个实施过程中，前置审批计划及招标流程安排和施工排期都应该细致到每天的计划，使工程进度与审批环节无缝对接。在改造的同时完成招租与运营的筹备工作，将资本需求有效对接，优化项目测算，实现价值的最大化。
三．存量改造后的几种主流业态运营
（一）写字楼的运营
由于一线城市的资本、产业、人才的集聚效应明显，自持写字楼市场需求增长较稳定，且管理及运营成本较低，因此近两年将商场改成写字楼或者老楼翻新，就成为了很多开发商和房地产私募基金的主流选择。
在这类改造项目中，除了赋予旧建筑新的功能和适用性，提升运营水平也是改善经营状况，提升经营性现金流的重要因素。改造自持的写字楼，可以办公社群为主导，通过聚集产业生态链上的不同企业，创造交互空间，从而提升空间利用率、办公效率以及品质氛围。
除了自持写字楼的改造运营，一些嗅觉灵敏的资本也开始关注长租写字楼，通过简单装修提升物业的租赁价值，并向下游的客户出租物业来获取收益。
（二）联合办公的运营
联合办公是一种为降低办公室租赁成本而进行的共享办公空间的办公模式，通过空间设计和社群运营打造轻松自由的办公环境和氛围。
联合办公是对原有的物业进行功能定位和重新改造提升。通过差异化服务将闲置工位资源快速的出租出去，并进行相应运营模式的创新。
社群运营也在一定程度上聚拢了大批创业者，并且通过这些社群衍生出多种增值服务，包括行政管理、工商管理、融资等配套服务，这些增值服务有利于联合办公区域方便获取盈利空间。
作为老厂房“腾笼换鸟”的典范红连文创园就是在老旧地产的基础上，打造的温州文化创意产业园，是由浙江红连文化发展股份有限公司推出的集高端文化产业创意、办公、展示、交易及配套服务于一体的多元化新型文化产业园区。
（三）购物中心的运营改造
在多元化、个性化的需求下，购物中心只有做好服务和体验，满足消费者需求，降低消费者不满意度，吸引更多流量入驻购物中心，才能实现租金的增长和预期的投资收益回报。
购物中心需要加强内容原创，使其更具创造性和趣味性的消费体验，在尊重功能组合和业种组合专业标准的基础上，创造出更加吸引消费者的原创趣味互动空间，打造商业地产的核心竞争力与全新的运营服务模式，提高购物中心与消费者的生活粘性，营造出自己独树一帜的优势。
（四）长租公寓的运营
据相关研究院出具的报道显示，发达国家品牌长租公寓产业超过50%的市场占有率，而中国目前还不到10%，巨大的想象空间催生了长租公寓行业在国内近几年的蓬勃发展，参与者有各类创业公司、房地产中介、酒店运营公司、房地产开发企业以及房地产基金等等。
长租公寓从模式上可以分成“集中式”和“分布式”两种，前者是整租物业的改造和出租，包括You、新派、魔方公寓等目前比较知名的一些品牌公寓；后者是从分布的房东手里取得房屋，通过房屋包租运营，进行标准化的改造和运营，像是链家自如等等。
总结而言，存量商业成为未来的新常态，调改是很多项目面临的共同课题，专注于客群需求体验的挖掘则是构建运营调整生态系统的核心。
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