（一）事件：与凯雷合作9个商业项目
2014年8月28日，万科与凯雷投资集团有限公司签署《万科凯雷商业地产战略合作平台之意向书》，本意向书主要内容包括：
（1）万科与凯雷拟成立资产平台公司（“资产平台公司”），凯雷和万科分别持有资产平台公司80%和20%的股权，该资产平台公司拟以收购股权或资产的方式收购万科所拥有的9个商业物业。预计资产平台公司将长期持有商业物业，未来将以资产证券化为目标退出。
（2）万科与凯雷拟一起设立一家商业运营管理公司，该商业运营公司拟通过签署运营管理协议，负责资产平台公司持有的各境内商业物业的招租和运营管理。
（二）万科商业地产“轻资产”第一步
负责商用地产业务的万科集团高级副总裁毛大庆表示，万科过去一年多的国际化过程中结识了很多国际重要的不动产基金和著名资本机构，这些将是万科商业地产资产和运营上的合作伙伴。
毛大庆指出，“万科与凯雷合作绝不是卖商业”。实际合作恰恰是落实万科商业地产的轻资产思路，除了引入基金，调节资金占压并实现商业快跑，另一条最核心的合作前提是，各合作项目保留和发扬万科商业品牌，在万科与凯雷的意向合作中设置的商业运营管理公司身上，万科要有绝对的经营管理权。
在2013年的万科年度业绩发布会上，万科首次提出被称为“小股操盘”的轻资产模式。字面意思是，万科在一些联合经营项目中不再追求控股，甚至会出让部分开发项目或商用物业股权。通常，这类项目经营管理仍由万科负责。好处在于自有资金陆续回笼并快速拓展新业务，这也是所谓“轻”的含义。
万科董秘谭华杰解释称，随着“轻资产、重运营”模式推广，这类投资收益属经常性的，并非一次性所得。通常项目经营管理由万科负责，万科可从中收取一定管理费。另外一种方式是，万科可要求获得高于股权比例的超额分配权。
有着自由的资本市场环境，凯德模式的资本管理手法可谓纯熟：在合作项目不同阶段和资本平台对接，通过房地产投资信托基金和私募房地产基金实现资产证券化，形成有机的退出机制，适时回收资本以作进一步投资、扩张之用。收益上，在商业地产建设，到经营各阶段，实现利益全线收割和自持资本逐渐退出，并以管理能力获得丰厚的管理费用，这和万达的持有模式有所不同。
去年万科商业项目进入实际运营后，国际著名投资机构已经强烈关注，与GIC、麦格理等均有不少探讨和交流。这些投资机构在国际市场接触了解万科，并愿意随万科参与到国内不动产的发展中来。
（三）万科战略更新明显提速
1、尝试轻资产战略
万科将继续探索“小股操盘”的轻资产运营模式。“小股操盘”是万科合作开发模式的进一步深化，即万科在合作项目中不控股，但项目仍然由万科团队操盘，使用万科品牌和产品体系，共享万科的信用资源和采购资源。
通过输出管理和品牌，这种轻资产模式有利于提升万科的净资产收益率。也意味着在同等的资产规模下可以支持更大的经营规模，获得更大的市场份额。意味着可以摆脱增长对股权融资的依赖，提高为股东创造回报的能力。
这些合作项目，一般都是由万科操盘，并使用万科的品牌，合作方提供土地、资金等多种资源，双方对持股比例进行协商。
万科通常会在合作中坚持以下原则：万科资金投入至少降到独立开发的60%以下，降低资金投入的同时不增加负债，不降低投资收益率；参与合作项目的内部收益率原则上应不低于18%；优先考虑与土地方合作，优先选择设立项目公司模式，其次是合作建房模式、股权收购模式。
在合作过程中，一般万科先按照销售收入收取一定比例的管理费，然后再按照股权比例进行最终的收益分配。收益分配比例与持股比例不一定相同，操盘者可以和其他投资人签订协议，按照项目最终的收益情况，设立浮动的分配方案。
近期，加拿大退休金计划投资委员会（CPPIB）将投资2.5亿美元与万科成立合资公司，投向中国房地产市场。加拿大退休金计划投资委员会管理着超过1796亿美元的资金，而此次与万科的合作，是自2008年以来该基金首次实质性地投资中国房地产市场。未来18个月内向合资企业投资2.5亿美元，同时还保留在此期间继续增资的权利。合资企业将侧重于在中国一、二线城市开发住宅房地产，而首笔投资锁定山东青岛。加拿大退休基金仅作为财务投资人，双方合作将以万科控股并实际操盘为主。
2、金融战略：金融平台、供应链金融
万科着力将产业链的上下游全线打通，利用充沛的金融资源,进行更多的接触。
万科参股徽商银行肯定不是为开发贷款。银行也要接受银监会监管，开发贷款有严格管制要求。弄个银行让自己有钱花，这个想法是不切实际的，万科对经营银行没有兴趣。
投资徽商银行，是出于供应链融资的考虑，为上下游供应商提供便利的资金安排。因为房地产上下游企业业务较为琐碎，一般银行不愿意做，徽商银行有兴趣，这个业务又不受地域限制。
万科的金融战略已经清晰，建立一个金融平台，一方面可以整合房地产产业链上下游各个环节，支持提出多年的“住宅工业化”战略，在这个战略设计中，万科充当技术提供者、质量监测者以及最终采购者的角色，但建设方还是外包给其他承建商。
创立一个融资平台，建筑商的资金问题可以通过万科协调解决——那万科的平台就可以整合房屋建造的各个环节。一旦万科提出的“工业化住宅”可以大规模降低建造成本，且万科控制着核心资源。
3、海外战略——有助战略升级思路
同时，郁亮称，万科走出去也是为了请进来。“我们通过海外走出去之后，发现有更多机构会主动找到万科希望谈合作问题，现在越来越多机构也在谋求国内发展，把他们在发达市场上积累的经验在国内来复制，这块我们也在做一些安排。而随着中国国际化程度提高，经商、留学等等，配置海外房产需求是存在的，我们为他们提供这个机会。基于这些原因，万科选择做海外投资。
郁亮还透露，现在万科操作的项目有400个，但只有4个在海外，比例非常低，未来会提高。万科走出去并不是因为要抄底，是为了学习，提高自己的能力。从这一点出发，万科没有给自己设置外海项目需要达到多少的比例。但是毫无疑问，万科会越来越多的加大国际化比重。
4、“城市配套服务商”思考与实践
在销售稳步增长的同时，万科也按照“城市配套服务商”的总体思路，不断进行产品、服务上的探索。２０１３年万科实现了国际化业务的落地，通过与当地有经验的品牌开发商合作，进入香港、美国、新加坡市场。
随着城市规划和居民生活水平的提升，客户购房时的关注点，已经由住宅本身转向配套、服务等更加全面的因素。未来万科将本着和城市同步发展的原则，围绕客户的居住感受，继续加大对相关配套领域的探索，进一步丰富公司的产品、服务内容。
行业龙头，步入而立之年的万科选择了“城市配套服务商“这一定位和转型目标。
2013年，万科以多个商业项目的开业、入股徽商银行、投资儿童医院、竞购产业用地等实际举动，来证明其欲从第二产业的“房屋制造商“向第三产业“服务商“转型的决心。
万科成为徽商银行的最大股东后，将不会参与该行日常业务，而是会在该行侧重的华东地区（安徽和江苏省）与之合作，为万科所管理的社区提供网上银行和零售银行等各类服务。据悉，该行目前拥有199个网点。
万科最近2-3年一直在筹划为其管理的社区提供金融服务，且已尝试与华夏银行、民生银行等较大银行在杭州的一个项目中合作，但目前未取得实质性进展。
5、商业地产——社区型购物中心、社区商业
万科商业地产目前主推两类产品，都在紧紧围绕住宅做文章。第一，首选邻里中心式的社区型购物中心；第二，做香港领汇模式的社区商业，也就是已经开展的‘五菜一汤’。
万科已在践行著名的项目配建“五菜一汤”，其中“五菜”包涵第五食堂、超市、银行、洗衣店、药店五大类日常生活服务配套；“一汤”是指“幸福街市（蔬菜连锁超市）”。
万科未来还将参与体育公园、医院、养老地产等诸多相关项目。这已跳出了简单的商业地产和住宅地产之分，而是向着更为广阔的领域发展。
在商业地产方面，万科将主要打造三个系列产品：
一、“邻里家”系列，主要是以小社区小商铺为主，与万科的“五菜一汤”相宜得彰，会融合一些药铺、超市、银行等生活必需设施，提供最便捷最及时的服务。
二、“生活广场”系列，主要以尺度适中，城市占地规模较为集约，大概1-3万平方米的建筑面积为主，可以灵活配置，辐射周边社区，生活广场的这种模式不是以mall的形式出现，更多的是以村落、街区的形式，这样才能更好地辐射周边生活的社区。
三、“万科广场”系列，主要分布于大城市或核心城市的大型城市综合体。与生活广场最大不同的是，万科广场的商业部分将会以mall的形式呈现，但整体内容还是会贴近居住、生活的需要，时尚、餐饮、社区文化、体育、儿童教育等业态都会涉及。
继此前与国内房企龙头万科签署战略性合作意向书后，亚洲地区最大房地产信托基金领汇基金1月11日宣布，公司将扩大投资领域至内陆市场，前期拟着眼于广东省及珠三角，寻找合适的投资机会。
领汇基金是亚洲市值最大的房地产投资信托基金。2005年11月，香港房屋委员会分拆出售名下180个商场和停车场成立领汇，后在香港联交所主板上市。领汇以19.25亿个基金单位，筹资200亿港元之巨，成为当时全球集资额最高的房地产投资信托基金。
与目前在香港联交所上市的多数房地产信托基金不同，领汇基金完全靠走平民路线，基金不涵盖大体量的商业综合体，而是大量社区小商铺。其项目业态集中于餐饮和日常必需品，主要包括街铺、停车场、零售商场等，定位大众基础消费。
目前国内大型商业地产开发商如万达、宝龙均专注于大体量的商业综合体，平民路线起家的领汇基金进军内陆市场有望填补社区商业的市场空白，与万科的合作也有助于其快速切入内陆市场。社区商业由于更贴近消费需求，其受电子商务的冲击也较小，未来有望成为商业地产增长潜力最大的业态。
2013年12月19日，领汇基金发布公告，称与万科签订战略性合作意向书，双方将在接下来两年时间内，寻找零售物业的投资机会，特别是人口稠密的社区。
此外，3月6日，韵达快递近日与万科物业“幸福驿站”启动战略合作，在全国范围内的近400个万科小区推广快递便民服务，重点解决收件人不在家等影响快件时效的情况。
截至目前，韵达快递已与万科物业在上海、江苏、浙江、安徽、广东、福建、海南、北京、天津、山东、湖北、湖南、江西、河北、重庆、四川、辽宁、吉林、云南、贵州、山西、陕西、新疆等23个省(区、市)的近400个万科社区启动了此项快递便民服务。
顺丰在2011年开始试水“快递+便利店”模式，一度提出开设1000家便利店计划，但随后发展遇到波折，在北京的部分便利店取消了零售业务，只作为快件收发点存在。便利店商品配送、租金、人力等成本高，市场竞争激烈，顺丰开设门店并非在意零售业务而是希望建立快件收发站，覆盖该区域内客人的快递物件。
6、万科商业云商务服务体系面世
近日，广州万科首个商业项目万科云发布，同时万科为商业办公客户量身定做的商务运营服务OS系统正式启用。
万科转型商业，为完善城市配套服务，为客户商业办公物业的客户提供良性的产品生态圈。周边配套慢慢完善，已有1550多家高新企业入驻智慧城。
万科云的整体设计规划颇具创新，将创意休闲空间感念植入办公产品，实现办公、居住、娱乐、休闲的一体化功能。除了绿色创意的办公、居住环境，最吸引的是万科云的整个楼顶打通连接，设计大面积的曲线橡胶跑道和康乐设施，在屋顶实现夜跑、攀岩、健身等一系列需求。
7、布局新商业打造“互联网+地产”增值收益
6月5日，万科宣布与百度合作，为其商业地产引入基于移动互联的大数据挖掘和人工智能算法等技术的服务。万科方面介绍，和百度的合作将为万科商业地产带来“定位引擎、大数据、营销工具”三种技术。
根据双方协议，百度将基于大数据分析及云计算技术，为万科旗下的商业地产提供智能化升级的解决方案。双方联合打造的首个项目—北京昌平的金隅万科广场有望于今年8月底完成智能化升级，成为万科旗下的首个智能Mall（购物中心）。
未来万科旗下的社区商业、生活广场、购物中心系列业态中，都会尝试引入百度的LBS技术服务（基于位置的服务），实现运营商、商户、消费者的良性发展。
8、进军物流地产
近日，万科宣布进军物流地产。5月16日，北京万科和廊坊控股签署《战略合作框架协议》，双方将打造物流产业园区项目和生活服务配套项目。
万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆表示，万科作为城市配套服务商，首发物流地产，在京津冀一体化大背景下，迈出意义深远的崭新一步。
根据《战略合作框架协议》，双方基于京津冀一体化战略下的物流及城市新区建设方面建立长期、稳定、全面的战略合作关系，致力成为廊坊市改善城市环境，完善城市功能，提高城市品位的城市配套服务商，并锁定新兴产业示范区物流项目和万庄生态新城项目做为首批合作的重点项目。
廊坊位于京津冀城市群的地理中心，交通网络十分便捷，具备拓展物流地产的先决优势。尤其在京津冀一体化战略的影响下，北京城市功能调整，廊坊成为承接北京物流功能的首选之地。
万科将此项目作为集团涉足物流地产的首批重点项目，借助新一届政府着力城市群规划下带来的产业重心转移、城市购物中心快速发展、电子商务的崛起，以及移动互联网消费的推动，迅速建立全国性的物流网络平台，打造万科品牌的城市服务商。同时首批合作的万庄生态新城项目位于廊坊市西北万庄新区，紧邻京津塘和规划京台高速，距离北京中心50公里，新城规划总面积80平方公里，是廊坊市建设生态、休闲、智能新城的核心地域。
借助京津冀一体化战略的大背景，万科作为城市服务配套商进入廊坊，快步涉足物流地产，全面布局城市新区建设，将进一步完善万科的整体战略布局，并将对廊坊市的经济发展和城市建设带来助力。
万科正学习工业地产巨头普洛斯，研究具体布局物流地产，并有望引入美国老牌私募黑石。选择进入物流地产，是万科在做面对住宅地产天花板的准备，进行多元化，包括转型城市服务商，进入养老产业，以及现在的物流地产，都是为了让企业加固短板。
9、养老社区——初期定位服务、探索持有型
万科做养老服务是基于为客户提供全生命周期产品和服务。当然养老服务里面会涉及到地产的形式，我们在北京、青岛、杭州都有相关的养老社区出现。但是我们更多的不是把它作为住宅业对待，而是作为服务来对待。在社区里面推广居家养老，给住在万科小区的长者提供更多照顾。
万科养老三大产品揭幕，万科宗卫国解读中国邻里式养老，及随园嘉树品牌阵营所囊括的“随园会、邻里日照中心、嘉木养生公寓”三大子品牌。
杭州万科·良渚文化村是当代中国第一个邻里公约《村民公约》的诞生地，也是中国传统邻里文化在当代的重新演绎者和传承者。
万科·随园嘉树正是万科基于对中国古代“比邻而居“等邻里式文化的深刻洞察，以此重塑“里仁为美”的长者乐园，并将此在一系列专为长者而进行的专业设计和服务体系上进行全面人性化关照，全力为长者创造福祉。
随园嘉树位于万科·良渚文化村核心区，嘉树广场、随园等七大景观组团环绕。575户养生房产品，并配套颐养中心、康复中心，悉心呵护长者讲品质、有尊严的晚年生活。区别于西方国家独立存在的养老模式， 万科·随园嘉树不仅以良渚文化村成熟社区为养老生活母体，更以卓越适老住宅性能、优质地理资源、无障碍园区规划、立足《联合国老年人原则》服务、齐全生活配套体系等，倡导“无邻里、不养老”的双向型崭新邻里养老的关照。
随着万科·随园嘉树的首开售罄，万科·随园嘉树养老模式的成功探索，引起业内强烈关注。万科养老产品的根本特征是居家养老在当代的承载与演绎，其重建的邻里式养老为长者提供专业养老机构般的居家养老生活状态。万科·随园嘉树以此“邻里式养老”为依托，创造了一种兼具专业机构养老优势和居家养老交融亲情的崭新养老模式。
北京万科总经理毛大庆表示，“未来万科在北京的每个项目都会留一栋楼不卖，自持起来做社区养老。预计这样的项目最早将在2015年面世”。
早在2010年，位于北京房山区的万科幸福汇项目便是其在社区养老领域的一次探索。根据当时的项目规划，其中老年公寓总体量大约在146套，并采取租售并举的方式。该项目将在2013年8月份正式推向市场。
10、雅诗阁与万科签署战略合作
日前，北京万科与凯德集团旗下公司雅诗阁有限公司签署战略合作协议，以加速在华扩张步伐。北京万科将凭借自身的规模与实力投资开发适合打造服务公寓的项目，而雅诗阁则将凭借其享誉全球的专业能力为服务公寓项目提供综合管理。
借此战略合作的契机，雅诗阁与北京万科在北京签署了两份管理合同，分别是北京第一家馨乐庭品牌服务公寓——拥有157间服务公寓单位的北京馨乐庭大兴服务公寓和拥有198间服务公寓单位的北京盛捷顺义服务公寓，都预计于2017年开业。目前，雅诗阁在中国20座城市经营管理着60家服务公寓，共计逾10,800套服务公寓单位。
万科作为国内领先的开发商，雅诗阁作为全球最大的国际服务公寓运营商，不仅可以提升各自的品牌影响力，更重要的是可以更好地服务客户。随着这次两个新项目的签署，万科与雅诗阁合作管理着4家服务公寓共计近700套服务公寓单位。其中，苏州雅诗阁万科美好广场服务公寓已于今年四月投入运营，无锡盛捷万科运河外滩服务公寓预计在明年开业。随着此次战略合作协议的签署。
万科在旗下子公司北京万科与领先的商业运营商雅诗阁合作，这与投资出海物业有异曲同工之处，万科在商业上的运营能力较差，通过与雅诗阁的合作，万科可以更好的学习先进的商业运营经验，提升自身的能力，并且在风险上，更有利于控制。
11、合伙人制度“双重定位”
未来万科将从组织架构到业务结构上出现系列变化。如金字塔式的组织架构转变成更有效率的扁平化架构，万科将探讨推出合伙人概念，与股东变为合伙人关系，万科职业经理人之间也变成事业合伙人关系，以利于架构与投资者、用户、员工间的建立信任。
业务上，节约管理成本后，更多的派息率也将得以回报投资者。郁亮透露，其他更多的变化，万科也还在学习、消化之中。
万科的做法并不是一般意义上的MBO，而更是一种混合所有制的试验。当前国内资本市场产权制度改革刚刚开启，3月份已经有绿地集团借壳金丰投资的重组方案获批，绿地集团董事长张玉良及其核心团队成立的“职工持股会”格林兰投资，持有绿地28.83%的股份，成为第一大单一股东，为A股的混合所有制创造了一个样本。
郁亮表示，万科当前具备“野蛮人”入侵的数个特征，如股价很低，万科A从最高42元跌到了目前的8元左右，几乎套住了所有的机构投资者；万科目前A股市值约800亿，而买下（控制权）万科200亿就够了。
如果实行合伙人制度，员工持股，万科管理层对于公司的控制力就会加强。万科员工持股若达10%，再加上万科第一大股东华润股份有限公司持有的15%，以及刘元生持有的1.21%，三者共同持有约26%，鉴于华润、刘元生与王石的个人渊源很深，价值观一致，在遇到外来者“入侵”之时，三者可以成为一致行动人，共同对抗。而且，华润还表示不排除未来进一步增持万科股份的可能性。
万科管理层很高薪，2013年公布的年报中，地产公司十大收入最高的高管，有八位是万科的，今年估计100%都是万科的。在2010-2012年间，万科高管大量出走，三年间大约有一半执行副总裁以及很多的中层管理人员离开。
一线的执行操盘者，一个万科的区域总经理或者城市总经理所带领的团队一年就是二三百亿规模的交易额，这其实与众多50强企业整体相当，换在这些企业当中就是总裁、执行总裁这样的级别。
12、“B转H”——有助于未来海外融资
3月3日，万科公告宣布，其正式取得中国证券监督管理委员会下发的《关于核准万科企业股份有限公司到香港交易所主板上市的批复》(证监许可[2014]239号)，批复核准万科将现有的境内上市外资股，转为境外上市外资股到香港交易所主板上市。
万科最终或于2014年6月份在港交所上市，加入B股转H股的公司行列。因为万科是以介绍方式在香港上市，而这也意味着它不会发行新股或进行新的融资活动。
与此同时，万科还就本次“B转H”的现金选择权现金对价及第三方进行了调整。公告显示，调整后，第三方将按本次方案的规定，向有效申报行使现金选择权的B股股东支付现金对价，有效申报的每一股万科B股所获得的初始现金对价为12.91港元。截至公告日，为本次方案提供现金选择权的第三方包括但不限于：华润(集团)有限公司、新坡政府投资公司、惠理及惠理香港旗下特定基金。
“B转H”获准之后，万科将在香港拥有包括万科置业海外(1036.HK)在内的两个上市公司融资平台，其逐年上升的融资成本压力或将得到舒缓。
13、区域市场——同样关注三四线城市
2013年万科新进入了泉州、常州、漳州三个城市圈内的周边城市，同时也进入了郑州和南宁两个城市。2013年全年新增加项目104个，按万科权益计算的占地面积约757万平方米，其中约66%的项目是通过合作、联合方式获取
2014年，万科会继续强调做主流需求地，买地不会按照一、二、三、四线城市的划分去区分。郁亮：万科在大家一窝蜂去三四线城市的时候也没放弃一二线城市的投资，现在大家都回到一二线城市的时候，万科同样还会关注三四线城市。
14、住宅产业化——提升效益
3月25日，北京万科与北京住总宣布将进行住宅产业化项目股权战略合作。通过建设住宅产业化产学研基地，万科将介入实体产业，生产内外墙板、楼体等住宅工业化所需主要部件。根据了解，这个位于顺义的产业化基地项目也是万科最高层与北京住总敲定的。新基地预计今年7、8月份开始生产。
目前万科北京有100万平米的项目已经实现住宅产业化，并且的确实现了成本节约，尽管在部件上未必能节约多少成本，但在提高效率，缩短工期，提前预售，节省人员管理费用上其成本降低是很明显的。
不过由于万科内部自给还不足，输出住宅产业化的技术和产品为时尚早。
15、利用互联网思维 试水“全民营销”
万科前6月的销售额领先行业，在部分销售来自去年结转前提下，万科的销售增速同比放缓也是事实。
万科已开始尝试通过线上平台来促进销售。日前，上海万科新推出两款网络化全名营销产品，即“万科经纪人平台”与“分享达人”，两大系统的核心是将客户源推荐给万科，成功之后万科提供佣金。
对于上述两个新平台的推出，上海万科方面表示，移动互联网正对各个行业进行着“大渗透”，传统渠道的营销模式对于更进一步吸引客户的贡献有限。
而上海万科推出的全民营销平台兼具优质传播内容、信息扩散渠道和有效分享机制，令人人都可以成为一个媒体、渠道，成为促成有效成交的“房产经纪人”，同时分享收益成果。
就“全民营销”产品的推出缘由，上海万科方面表示，当前一线公司是基于业务的迫切性和市场的多变性而推行营销策略。
在具体策略实施方面，上海万科方面称，将充分利用全民营销平台的社交属性，打造“自身认同+人际口碑”传播链。首先发动万科员工、老业主、代理商等合作伙伴与的力量作为口碑传播源点，令项目信息得以被广泛人群理解接受。并从口碑传播中发现意向客群，通过平台提供在线看房，选房，认筹甚至实现入住保修，社区商业消费，社区服务直连等服务。
据了解，目前上海万科推出的两款平台“经纪人平台”和“分享达人”，由营销部门负责，之后将根据具体业务、运营状况以及市场发展状况的变化决定是否成立单独部门操作。
通过上海万科线上营销渠道的打造，不难看出在调整时期，万科新的销售模式呼之欲出。
万科表示，第三代互联网营销渠道的尝试，目前其他区域公司也已有所动作。至于上海万科此次推出的“全民营销”策略是否会上升到集团战略，还要根据实际情况来考虑，若实际作用大，不排除上升至集团战略的可能。
对于这种全民营销模式，万科在整合社会资源同时，主要还是将进一步压缩中间环节费用。在目前销售艰难情况下，由“熟人带客”的方式能有效带来客户但影响有限。
联系客服
