这是福律阁公众号的第442篇原创文章
今天我们讨论宅基地问题的第二讲：宅基地可以买卖吗？
宅基地的买卖可能是大家经常遇到的问题。这个问题看似简单，却不是一句话能够解决的。
宅基地是否可以买卖？需要从国家行政管理和法院民事诉讼两个层面来讨论。
首先，从政府行政管理的角度看。
事实上，最早在《土地管理法》中，并没有明令禁止宅基地买卖，只是规定农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
这是从后端作出限制的。
言外之意是：农村居民不得出卖住宅，不管你是卖给本村村民还是外村村民或城市居民，都不允许，你出卖了，就不会再给你批新的，那你没地方住也不管。
另一方面，从宅基地用于本村村民修建住宅的最基本的意思出发，我们也能够得出：宅基地不能买卖。
1999 年，国务院办公厅出台《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，明确提出：农村住宅不得向城市居民出售，不得批准城市居民在农村集体土地建设住宅。
意思是：不得向城市居民出售农村住宅，禁止小产权房。
2004 年，国务院发布《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，再次明确严格禁止城镇居民购买农村宅基地房屋的行为。
十八届三中全会发布《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，提出允许农村集体经营性建设用地出让和出租的方案。
当时有观点认为，国家这是允许宅基地买卖了。
实际上这是误传，这个规定只是针对集体经营性建设用地才允许出租出让。
集体经营性建设用地是指用于开办企业、发展旅游等用于经营性质的集体土地，可以和国有土地一样出让、出租，但这和宅基地的管理不是一回事。
关于宅基地的行政管理，不少地方也出台一些地方性规定，有的明确提出宅基地禁止买卖，例如《河北省农村宅基地管理办法》。
通过以上立法和政策的变化，我们可以发现，现行法律法规对于城镇居民购买宅基地房屋，也就是小产权房，国家一直是禁止的，从来也没有放开过。
前几年有不少地方，例如北京通州画家村，小产权房泛滥，规模很大。对于行政管理而言，这已经变成很难治理的局势。
当时又有传言说，国家可能会放开对小产权房的政策，但最后也没有像大家想象的那样，不能买小产权房的国家政策一直没有变。
至于农村居民之间，不同村集体的村民之间是否可以买卖宅基地？
虽然法律上没有明确直接的禁止，但是上面提到，宅基地实际是由村集体无偿分配、划拨给村民盖房用的，如果村民把它卖掉，一方面是无偿取得+转手牟利，这不正常；另一方面，村民把自己的宅基地卖掉后住哪里？肯定得申请新的宅基地，不给审批，可能去占用农用地。
所以不鼓励也不允许买卖宅基地，是从行政管理的角度得出的结论。
但法律规定是法律规定，国家政策是国家政策，虽然有明令规定禁止，现实生活中，买卖宅基地的做法却一直屡见不鲜。
有人问：如果我买了宅基地，相关协议或合同还有效吗？
要从法院民事诉讼角度，对宅基地买卖合同的效力进行判断，看法院的判决对宅基地买卖是什么样的态度。
关于宅基地使用权的规定，比较早的有《物权法》，以及被废止后统一出台的《民法典》，规定都是一致的，没有什么变化，条款也只有四条，比较原则和宽泛。
这种立法也导致法院的民事判决对于宅基地买卖合同的效力认定，可以说是五花八门，当然中间也有一些规律可循。
宅基地买卖的合同，根据买卖合同当事人的不同，有多种可能性，其中还涉及到国家政策的一些变化。
2015年，国家在个别地方实行农村宅基地改革试点。
在改革试点的现实范围内，有关《土地管理法》中的农村宅基地不得买卖的相关法律法规，调整实施。
意思是，个别条款，在改革试点的现实范围内，可以不再执行。
这给法院处理宅基地买卖纠纷，带来很大的不确定性。
第一种宅基地买卖，是村民把自己的宅基地卖给同村村民，这种买卖合同，有的法院认为是有效的，认为同一村集体内的村民直接买卖，买方和卖方是同一村集体的村民（重点是买方），没有违反《土地管理法》的强制性规定（国家明令禁止的规定），合同应当认定为有效。
认为有效的这种观点比较主流，例如北京的法院，但也有个别地方的法院强调说宅基地属于法律限制不能交易的标的物，不能买卖。
直接给你个结论，宅基地根本就不能交易，不属于可交易的标的物的范围。言下之意，你卖给谁都不可以。四川的法院、湖北一些地方的法院就有这样的判决。
有的法院在认定合同效力时，还会考虑买方是否符合一户一宅的情形。
就是说买方和卖方虽然都在同一个村集体，但是买方本身有一块宅基地，再买别人的房屋，就有两块以上的宅基地，不符合一户一宅。
从这个角度看，法院认为违反一户一宅的规定，这样的宅基地买卖合同是无效的。
宅基地虽然不能买卖，但如果是在本村村集体内的村民之间进行的，民事诉讼中对于该合同的效力，会尽可能判决有效，不会轻易认定为无效。
所以同一个村的村民，买卖宅基地的合同应当有效，这也是法院的民事判决和国家行政管理产生脱节的地方——
地方行政管理的原则是：宅基地不能买卖；法院的民事判决说：你们如果是同一个村的村民，直接买卖宅基地也是可以的。
既然允许买卖，允许追逐商业交易带来的利润，鼓励这种行为的同时，也会给行政管理的秩序带来一定的影响。
想了解后续如何？
欢迎入群了解答案！
联系客服
