近日，湾区各大城市各项购房利好政策发布得有些频繁，近一个月内，已有三条消息满满占据了小编朋友圈首页。
昨日（2019年11月12日）晚上7点，江门住建发布《关于我市限购区内新建商品住房购房资格的通告》。至此，江门限购政策正式优化，是继珠海之后，又一大湾区城市优化限购政策。
值得关注的是，11月1日，江门已对限购政策进行了一次优化，允许大专以上学历的非本地户籍居民购买新建商品住房一套，购房者提供在江门缴纳社保、或提供重点招商企业的聘用合同即可。
无独有偶，深圳“豪宅税”征收标准也迎来了重大变化。从2019年11月11日起，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅，满两年可免征增值税。
“豪宅”认定标准改变，二手房市场特别是刚需住房市场有望受到一定程度的刺激。最直面的理解，就是一个网友的评论：有个深圳朋友买了套600多万的二手房，本来要交30万的税，今天网签，变成了17万。
实际上在2016年，佛山已经取消了豪宅税，首套房最高契税仅1.5%。但深圳调整并实施新的政策后，可能会对其他城市带来示范效应，也给房地产市场带来了一定的利好。
近期，“香港同胞要来大湾区买房”再度刷屏了！
11月6日，香港特区行政长官林郑月娥在北京参加粤港澳大湾区建设领导小组会议后，公布了十六项普及惠民及便利香港人到粤港澳大湾区发展的政策措施。
其中，最引人关注的是香港人在粤港澳大湾区购房享有当地居民同等待遇。具体内容包括：“香港居民在粤港澳大湾区内陆城市购房，获豁免所需的在本地居住、学习或工作年限证明，以及缴纳个人所得税及社保条件，使香港居民享有与当地居民同等的待遇。这项措施可便利香港居民在内陆学习、就业，以及退休后在内陆生活。”
香港16项政策措施
随后，澳门行政长官崔世安也公布了相关政策措施15项。
澳门15项政策措施
在大湾区，除惠州、肇庆之外，广州、深圳、中山、东莞、佛山、珠海、江门七个城市均对非本市户籍有相应的限购政策。这也意味着港澳居民在粤港澳大湾区内购房将被豁免“限购”。
相关部门为了吸引港澳优秀人才，促进港澳人才到内陆的就业居住、加速大湾区的融合，确实给足了优待。
一时间，819万（67.2万澳门人口+752万香港人口）的购买力释放，“房价又要涨了”成为不少小伙伴忧心的事情。
那么，这项政策的推出，真的会造成这样的后果吗？
佛房君认为，我们政策只是一份资格，真正的需求，还在于购房者自身，我们更应该重视的是，有多少港澳同胞有到大湾区购房的需求和意愿。
香港人到我们城市买房的意愿你想不到！
在大湾区9市+2区中，香港是房价至高的“代表”，均价高达17万/㎡！澳门则是次高，均价8.4万/㎡。
看到这里，佛山楼价对比香港和澳门确实是小巫见大巫了。
然而，香港人有意愿来湾区买房的多吗？
据南方楼市报道，去年11月，中原地产做过一项港人湾区置业意向调查。以电话访问的形式随机调查了505名18岁以上的香港市民。当问及3-5年内是否有在大湾区置业的意向，有85%的香港市民表示无意向，只有近14%的人有计划。
看来，真正愿意到大湾区其他城市置业的香港同胞只是相当小的一部分。
更为关键是，我们的房价，对香港人来说，就真的便宜了么？
香港2018年的月薪中位数为17500港币，折算成人民币，还不到1.6万。
也就是，一个月不吃不喝，也只能在佛山部分镇街买得起一平方米。
对于香港人来说，其实我们的房价还不至于说买就能买的地步，只是香港的房价，真的太让人高不可攀了！
在这样的情况下，为了缓解香港人的购房压力，就在上个月，香港特首林郑月娥发表的第三份《施政报告》中提到，首套购房人士可申请最高九成按揭贷款的楼价上限，首付80万，就可购买总价800万的房子。
对比之下，在大湾区购房首付至少3成。
利率方面，我们同样不占优势，大湾区目前不少城市个人住房贷款利率采取市场报价利率（LPR）定价方式，按照贝壳的数据，10月份佛山部分银行首套房实际执行利率甚至达到5.9%。而香港目前房贷利率只有2.15%，是佛山的一半都不到。再加上美国现在又进入了降息周期，香港是跟随美国利率走的，也会降息，购房成本只会降。
简而言之，佛山虽然房价远低于香港，但实际购房门槛并不低，80万的首付，在中心城区也基本没什么好的选择，房贷利率更是比香港高了一倍有多。
新政之下，哪些区域最受惠？
由上述数据我们可以大概了解到，能到大湾区其他城市置业的港澳同胞，其实只是极少数。本次新增，受限于经济基础，注定与大多少人无关。
从中原的统计数据来看，到内陆购房置业的香港人大致上可以分为三类：投资+退休需求的中老年人、居港内陆人士/希望来内陆发展的青年“人才”、香港生意人。其中，投资客占比最大。
数据来源：中原研究中心
在城市的选择上，中山、惠州、深圳成了“三巨头”。
据中原地产2016年-2018年统计的数据显示，在过去3年里，有42%的香港客户选择在中山购房，其次是惠州。而佛山，虽然有广深港高铁、规划有“香港城”，但一直不受香港客青睐，排名在统计城市末席。
从这些数据来看，这次新政的出台，肯定有助于部分港澳同胞在佛山置业，但能掀起的浪花，还是有限的。
这里我们不妨参照一下一线楼市专家的见解：
深圳、东莞、珠海以及广州南沙等区域带动较多”
首先应该说这个政策出台的初衷不是为了提振湾区楼市，而是为了使到港澳居民可以更好地参与和融入到粤港澳大湾区未来的大发展中来，也是湾区一体化的体现。另外，相对于大湾区房地产市场的体量来说，港澳居民所能贡献的购买力始终是有限的，并且他们也不是独立于“房住不炒”的调控红线之外的，在限购城市一样不能无限度地买买买，所以也不用担心港澳客炒房的问题。
这股楼市的冬日暖流，它最终体现的影响是在局部，也就是那些本身就与港澳有较为紧密的人员和经济联系的区域，比如像深圳、东莞、珠海以及广州南沙等区域，未来都会更多地见到港澳客的身影。
愿意背井离乡的人不多，毕竟广州人都不愿意去佛山住
这个对港澳居民来说是更便利了，但目前也是简单手续，并不复杂。
关键是具体操作细节和商业性的房屋可否与大陆居民一样，还没有具体的方案。
而且香港人熟悉的城市楼价已涨了不少，抢不了内陆市场。
另外，愿意背井离乡的人不多，毕竟广州人都不愿意去佛山住。
所以总的来看不会太多影响的，房价还是会保持稳定。
每一次的楼市利好政策，都会受到中介朋友的鼓吹，实际上，今年佛山的楼市仍是不甚乐观，据中指研究院统计，前三季度各房企销售目标完成率均值为71.7%。简而言之，如果第四季度不加把劲，今年将有不少房企不能完成年度销售目标。
数据源于佛山市房产信息网
今年1-10月，除了3月成交的小阳春之外，后续成交量一直在缓缓下降，连传统旺季金九银十也无法逃脱这一命运。
最后两个月，不少房企都面临着沉重的业绩压力！在这样的情况下，抓着一个热点，拼命营造楼市需求大涨的预期，无疑是刺激意向买家加速入市的好招！
佛房网认为，这样的手段不可取，但达到的效果却是有利于不少有购房需求的小伙伴的。在沉重的业绩压力下，近期佛山不少楼盘都已经祭出了让利促销大招，购房良机在2019年的最后时刻已经出现！
而且，参考往年，一旦当2019年业绩统计完成，踏入全新的年头，不少房企又将下架一大波优惠。错过的小伙伴，可能又得多等一年了！
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