一方面，锤子满天飞——佛山本地有消息称将严限“双外”客户（户籍、工作都不在佛山的客户），这些客户在非限购区购房首付将按5成起执行；外部环境也不友好，西安出台二手房指导价格，上海即将跟进的风声不断！
另一方面，央行全面降准了，银行可贷资金一下子增加了约1万亿，有人高呼“房贷不再难”！ 上半年给人“异常火爆”印象的佛山楼市，未来要怎样走？是跟随资金面的宽裕而继续起飞？还是在调控中“熄火下行”?据佛房网监测，截止7月9日，佛山首套房贷利率已是5.6%起步，部分银行甚至摸高到6.15%；二套房利率5.7%起步，最高达6.2%。时间就是金钱！不知不觉买房的利息就突然增加了十几二十万！然而，还有比房贷利率走高更重的铁锤——有消息称，建行将从8月1日起，对于不能提供一年以上佛山市社保证明或者纳税证明的非本地居民在非限购区域购房，申请住房贷款（含一二手楼）的首付不得低于5成！此前已有多家银行对双外客户提高购房门槛，从贷款利率、房贷首付等多方面提升购房门槛，例如农行便已将限购区双外客户首付提高了一成，即5成起。对于银行的首付“调控”，地产大V邓浩志透露，工行、建行已明确执行，之所以收紧外地人佛山购房，原因有两点：1、上半年佛山楼市火爆，成交额较大，个别银行房贷发放总量较多，导致额度超标（这个情况在全国多个城市都有出现）；
2、受疫情对经济的冲击，部分之前贷款的客户出现了还款问题，银行担心坏账增加，故提高首付比例。
佛山中原数据显示，今年上半年，佛山住宅网签量为646万平方米，同比增加19%；住宅均价达18923元/㎡，同比大涨21%！限购区早就一大坨调控政策，这时候银行从贷款渠道敲打下非限购区，看似理应如此！然而，如果我们细致一点，看看市场一线的状况，或许将能得出完全不同的结论——非限购区可能就是个背锅的！还是中原的数据，首先，我们一起来看看五区各自的成交数据：很明显，网签面积和成交价格涨得最厉害的是顺德，南海和禅城也不遑多让。这三个涨幅明显的区，都是佛山限购区域集中地！其中三水网签面积下跌了21%，住宅均价上涨了8%；高明网签面积增长了10%，但住宅均价仅仅微涨2%，连定期利率都不如。广东粤湾数据研究院统计数据显示，2021年上半年，佛山网签套数TOP20的项目里面，限购区内项目占了13个！如果只看TOP10，这种优势更明显，限购区项目占了7席！这下子更明显了，吸金能力最强的20个项目，有17个在限购区内！而且，限购区内的项目，备案价格基本都是2万+起步，3万+、4万+项目也不在少数。其中，三山新城、千灯湖、北滘新城是最“突出”的代表！无疑，在整体靓丽无比的数据中，非限购区“被平均”了！既然涨幅最大、成交增长明显的项目大多集中在限购区（尤其是三山新城、千灯湖、北滘新城），但这次遭遇贷款“调控”的却是非限购区？与限购区不同，此前在非限购区购房，并没有资质门槛，部分项目还打出了2成首付的牌子揽客。而且不少项目更是设有广州楼巴专线，直接从广州拉客兜售。这些区域，无疑存在投机现象。增加首付成数，能有效抑制部分不合理的投机需求。同时，这样政策又要比限购灵活，不会损伤非限购区需求的根本。在涉房贷款 “红线”管理下，今年银行的房贷额度一直都很紧张。在资源有限的情况下，银行显然更愿意给质量更优的抵押品放贷（限购区内房产），由此，我们也就不难理解“限购区四成首付，非限购区五成首付”的现象了。这一点就不多展开了，简单来说，范围广泛的非限购区一直都要承担着让整体数据“更低调”的任务。7月9日傍晚，央行就正式宣布，于2021年7月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。此次降准为全面降准，下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.9%，将释放长期资金约1万亿元。每逢降准，楼市必亢奋！而且，这次是全面降准，万亿规模！因此，消息出来后，有声音认为：“放水了，后面房贷要转宽松！买房赶紧！”细度央行的相关通知，对于此次降准释放的1万亿长期资金，央行给出的描述是“不搞大水漫灌”。这不难联想到去年两会提出的“不搞大水漫灌， 但特殊时期也要针对性地放水养鱼”。至于资金的重点流向，7月7日召开的国常会上其实已给过明确预告——加强金融对实体经济特别是中小微企业的支持。央行有关负责人在答记者问中也详细表示，降准的目的：二是有效增加金融机构支持实体经济的长期稳定资金来源；说白点——监管层还是希望放出来的“水”，尽量少去房地产领域。但资本是流动的，钱出来了，多多少少会惠及房地产。1、 定向降准改全面降准，说明市场资金普遍紧张。
近年央行多数采用定向降准的办法，主要是希望针对小微企业，国家重点扶持产业、行业。
全面降准已经越来越少使用，上一次全面降准已经是2020年1月份的事情，而再上一次降准则更加久远了。
之所以少用全面降准，是因为更早之前，每当货币供应增加的时候，总有大量热钱流入到一些领域参与投机，起不到支持实体经济，尤其是重点扶持行业、产业的领域上。定向降准犹如“滴灌”，针对性较强，符合央行三番五次提到的：不搞大水漫灌式的货币政策。
然而最近一段时间，尤其是最近2个月，经济社会各个领域都出现了资金极度紧张的情况。
以房地产为例，大量正常的，审核通过的贷款都要延迟3个月发放，个别地区延迟6个月以上，还有一批房贷额度没有超标的银行，同样面临资金严重不足，无法房贷，暂停接件的情况。
而在经济的其他领域同样有类似问题，包括今年上半年股市的低迷，银行同业拆借利息的不断攀升等等。正是因为资金的全面紧张，所以才有了这次的全面降准，全方位地位市场“解渴”。
2、 全面降准不等于货币政策转向。
全面降准的确为经济的所有领域带来了无差别的新的流动性，但央行此前已经表态，仍然坚持：
不搞大水漫灌；保持流动性合理充裕；社会融资规模与经济发展相适应的基本策略。
以上概括的实际操作就是：货币（M2）增速将精准地以名义GDP的增速作为参考，在此基础上稍微超发1%左右。
比如当前我国名义GDP同比增长率大概在8.5%左右，而今年6月末M2同比增长8.6%（由于两者之间非常接近，超发额度不足，所以社会出现了资金紧张）。
货币的发行会紧跟经济增速，但又会略高于经济增速，轻微的超发希望能起到带动经济的作用，拒绝大量超发是为了稳定国内资产价格的稳定。
这种策略预计会在未来一段较长的时间内采用。
所以这次降准不能视为货币政策的转向，是一种符合既定策略的合理调整，这种调整是动态的，是一种不能紧，也不会太松的状态。
3、 房贷额度紧张会全面缓解，但不会彻底消失。
首先全面降准而不是定向降准，房贷市场也会受惠，会有新资金入场；
其次是银行房贷业务占比额度不足的问题其实并不严重，绝大多数大银行都不会超标。
因为央行去年底给出的房贷额度上限，基本都在各大银行往年房贷业务占比范围之上。
今年上半年楼市太火，少部分银行轻微超标，二季度不少银行已经把超标的窟窿补上了。
下半年是可以正常、有节制的开展新业务的。
我之前已经一再强调“目前的利率已经接近顶部，下半年很难进一步提高。房贷稳定且逐步回落，房贷时间逐渐加快，在下半年是大概率事件”。
目前看，房贷业务的发展趋势完全符合我的预期。
不过需要注意的是，当前形势已经不必往常，毕竟央行还是有房贷占比上下的要求，银行和金融机构不可能无限制地扩张房贷在其业务中的占比，同时监管违规资金流入楼市的动作已经成为新常态，所以未来楼市资金可能将处于一个相对的“紧平衡”的状态，不会再有“宽松”一说。
随着货币量的增加，社会资金面的改善，房贷额度不足问题会有所改善，房企资金紧张情况也会有所缓解。房地产整个领域的压力也将有所减轻。
就在降准的几天之前，全国各地大面积的爆出对二手房房贷收紧的新闻。佛山、南京、郑州、重庆、武汉、杭州、合肥等城市均出现了房贷业务收紧的情况，部分银行二手房贷直接停贷。 近期在佛山想贷款买二手房的小伙伴肯定也深有感触，基本都只有一个字——等！自深圳祭出这一调控大杀招后，越来越的城市加入，房子流动性成为了未来最大的变数。而就在降准前一天，我们可以看到，继成都后，另一个新一线城市西安正式进入执行二手房指导价城市行列。7月9日起，上海在已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验。上海市房地产交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。简单来说，在给经济“输血”的同时，管理层正在楼市热点城市“冻房”。一旦二手房的流动性大大降低，那么，购房者就真的要从“房住”的角度考虑是否购置房产了。综上，即使银行要给经济放水，但2021年的下半年，市场普涨的机会还是很小。新房和二手房市场的分化、限购区与非限购区的分化，或许将成为未来一段时间内的常态。而如果目前的房贷政策没有大的变数，再稍微等一等，到了房企必须赶任务的季节，非限购区或许又将掀起一波“H大式”的促销行情，2021年捡笋还是大有机会的！
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