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楔子
4月27日下午,哈尔滨道里区一栋居民住宅楼”裂开“的新闻在网上引起了热议,由于现场开裂的程度过于震撼(其中一栋楼已经肉眼可见的倾斜了),所以也引起了良子的关注。
除了对住宅楼开裂的原因好奇之外,良子还对这一类房屋——危房,做了一番探究,今天这篇文章就是聊聊城市里的”危房“话题。
网络资料显示:这栋楼建于1999年,至今也就20多年。在上海比这投入使用年限长的多的砖混楼有的是,那是什么原因导致了如此惊人的“裂开”呢?作为理工男,自然不会放过探究,所以在良有方的朋友群里自然也少不了一些讨论。随后我又咨询了两个结构工程师,并结合网络上公开的信息,得出如下的一个结论。我们初步判断:是不均匀沉降导致的倾斜,然后产生了拉裂。(如上图)
一份网传由哈尔滨市建筑工程研究设计院有限公司出具的《关于康安小区10号楼结构安全性鉴定结果》的材料,对居民楼墙体开裂的原因列出了以下三点:1、四至八单元室内管沟积水,且向外渗漏,导致该工程地基基础受到水浸,地基土软化,地基承载能力降低,地基基础产生不均匀沉降,导致上部墙体开裂。2、房屋超高、超层皆不满足设计规范规定。经核算,墙体承载能力不满足设计规范要求,墙体出现受力裂缝。因地基基础出现不均匀沉降,破坏原有受力平衡状态,地下室墙体出现劈裂破坏、屈曲变形,失去承载能力,应力重分布,相邻墙体出现连锁反应,产生劈裂破坏或斜向开裂,上部墙体随着地下室墙体的破坏变形产生开裂、变形。3、地下室外墙(临街一侧)多数窗洞口改为门洞口,洞口面积加大,墙体刚度被削弱,影响房屋外纵墙整体抵抗变形能力。此外,在这份鉴定材料中还提到,该楼地下室、一层、二层、三层、四层、五层砌筑砂浆强度不满足设计要求。
从这份材料来看,当时做检测的原因是因为有墙体开裂。而墙体开裂的原因是地基承载力不足,而导致地基承载力不足的原因有3个,我来转译一下。(如上图)
1.房子的基础被水泡了之后,土软了,撑不住上面的建筑。
2.房子的高度和层数没能满足结构规范的要求。这可能是当时的设计标准低,也有可能存在施工过程中的“偷工减料”。
这栋楼就是超过了这个极限承载力,楼就快塌了,这就不安全了。在这份材料的最后一页(如上图),我还关注到一个信息:这栋楼被鉴定为Dsu级,存在严重安全隐患,安全性不满足要求,须立即采取措施。落款是2022年,而今年是2024年了。
这样的房子在我们日常生活中多吗?正常流程中该怎么处置呢?带着一堆的疑问,我去查了些资料。1989年出台的《城市危险房屋管理规定》(2004年修正)中提到:危险房屋,系指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件,随时有可能丧失结构稳定和承载能力,不能保证居住和使用安全的房屋。对被鉴定为危险房屋的,一般可分为以下四类进行处理:(一)观察使用。适用于采取适当安全技术措施后,尚能短期使用,但需继续观察的房屋。(二)处理使用。适用于采取适当技术措施后,可解除危险的房屋。(三)停止使用。适用于已无修缮价值,暂时不便拆除,又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。(四)整体拆除。适用于整幢危险且无修缮价值,需立即拆除的房屋。但是规定中没有房屋的级别问题,所以我又找到了《危险房屋鉴定标准》(2016),其中提到了房屋安全鉴定结果通常分为四个等级。6.1.3 房屋基础及楼层危险性鉴定,应按下列等级划分:6.1.4 房屋危险性鉴定,应根据房屋的危险程度按下列等级划分:B级:个别结构构件评定为危险构件,但不影响主体结构安全,基本能满足安全使用要求;C级:部分承重结构不能满足安全使用要求,房屋局部处于危险状态,构成局部危房;D级:承重结构已不能满足安全使用要求,房屋整体处于危险状态,构成整幢危房。也就是说,房屋安全等级鉴定为C级的房屋,需要进行加固处理后,才能保障后续安全使用。而房屋安全等级鉴定为D级的房屋,说明房屋的整体承重结构已不能满足使用需求,很可能会随时垮塌,建议整体拆除。一幢物业如果真的变成了危楼,不仅会危及使用者及第三者的安全,业主还有可能要承担民事或刑事法律后果。2024年4月28日,哈尔滨康安小区10号楼拆除工作开始启动(如上图)。至于为什么是在被鉴定为D级危房(2022年)的两年后才启动拆除,可能是资金紧张原因拖到现在吧。危房会危及居民的人生安全,特别是C/D级的危房,更应该当机立断。而全国各地目前普遍采用的处置方式为:原拆原建。劲松小区114号楼建成于1978年,被鉴定为D级危房、有着45年楼龄的六层框架轻板实验楼。(如下图)2020年,劲松一区114号楼被纳入北京市首批危旧楼房改建试点项目之一,改建资金由政府、产权单位、居民、社会机构等多主体筹集。其中居民出资比例约10%,平均每户也就6到7万元。劲松小区114号楼2021年拆除完毕,2023年重建完成。虽然它不是北京第一个“原拆原建”的老旧小区,也不是成片区的“原拆原建”,但是这种“四方共担”的模式却被全国各地学习和效仿。浙工新村位于杭州,始建于1980年代,由13幢多层楼房组成。1993-2014年间,其中一幢楼房五次被鉴定为C级危房,后来又有3幢楼陆续被鉴定为C级危房。当时的《杭州市城市房屋使用安全管理条例》规定,鉴定为危险房屋的,所有人、使用人或责任人应及时采取治理措施,包括整体拆除(整幢危险且无修缮价值,应当拆除)。2023年5月,居民支持“原地拆旧建新”的更新方式,征询通过后项目正式启动。据说这是浙江第一个城市危旧房有机更新试点,更为轰动的是:全小区548户居民自筹了4.7亿元建设资金。项目总建筑面积约为8.1万平方米,涉及居民548户,新建7幢住宅小高层,改造1幢建筑,绿化率提升至25%以上,容积率从1.8提高至2.1。新建部分在户数不变的情况下,保持新房套内面积不小于原房套内面积并适当扩面。
整个小区的更新费用约为5.3亿元,其中居民自筹资金约为4.7亿元,其余资金由专项资金解决。广州的集群街2号楼建于上世纪70年代,占地面积342.4平方米,建筑面积1726.64平方米,为五层混合结构,房屋此前被鉴定为D级危房。花都区住建局决定以产权人自主更新的方式进行改造。遵循“谁受益、谁出资”,并按照“原拆原建、增加公服”的规划思路进行。在这个项目中拆建投资估算785万元,财政给予适当激励,而所有业主需要按4600元/平方米的标准进行预缴资金筹集。这栋楼一共有10个私人业主和一家国有企业,在所有业主都同意这个方案之后,才开始了实施。据统计数据显示,国内在2000年之前建成的老旧小区约有22万个。而其中的危楼如何更新,也是城市建设中非常重要的一个课题。遵循“原拆原建”的原则,适当增加一些公共服务设施,是目前各地采用的更新方式。
遵循“谁受益、谁出资”的原则,危房里的各方共同出资,也是老百姓能够接受的方式。危房会带来人身安全问题,危楼恶化也会存在不可预测性。所以,在如何保证居民人身安全和100%的业主同意方可实施之间,还有很多的工作要做。