01
楔子
前两天，在良有方的群聊里，良子提了一个奇怪的问题：“整个小区只有一个户型，可以吗？”
提这个话题，良子并不是无的放矢。因为疫情隔离的原因，大家会有“闲心”关心小区里的其他人，比如某个邻居没戴口罩就在外面晃悠，或者几个老头老太对于一米线毫不在乎，聚众闲聊。这些现象都是比较高危的，特别是现在这样的非常时期。
我低头想想原因，可能就是因为这些人跟“我”不一样。他们有自己的消息渠道，自己的生活方式，甚至是不同的价值观，所以才呈现出和我不一样的状态。
因此，我才有了一个设想：一个小区是否可以用“人民币”投票，筛选出比较相近的“人”。
那么，一个小区用一种户型来筛选客户，为什么开发商不选用呢？不是有句俗话叫“物以类聚、人以群分”嘛！
带着这些“疑问”，开始我们今天的文章。
02
风险
对于一个户型“打天下”的设想，行业里的朋友第一反应就是：风险很大，恐怕房子卖不掉吧。
普遍的理由是：如果多几个户型，客户选择会多一点。
01.不把鸡蛋放在一个篮子里，这样就能分散风险。
听起来有些道理，但是细想一下：这个理由也没那么让人信服。
市场上不管是大户型还是小户型，如果汇总起来统计，数量都不少，说明买不同面积段的客户都不少，完全有可能覆盖户数。
我们以一个10万方的小区来说，
地上建筑面积: 约75000M2
地下建筑面积:约25000M2
户数：约650～750户（按100-120户均）
如果是一个户型，只要找650-750个精准的客户。在年景好的时候，好像也不是“不可能完成的任务吧”？
并且市场上有这样的产品，举个中海在杭州的项目。
整个小区393套房源，只有一个户型，真的只有一个哦。
建筑面积约139㎡，四房两厅两卫，一户两梯，精装交付。
我从一些渠道了解到，开盘的时候销售过半。在现在的行情下，不知道这成绩算不算好？
开发商选择不做单一产品，还有一种可能。
02.在特定的一段时间内，可能所有面积段的客户都不足以覆盖你们开盘的户数。
开发商为了快速回笼资金，希望做不同的面积段产品，来试市场的反映情况。也许是大户型好卖，也有可能是小户型好卖。但市场总会有倾向性，总会有房子卖不掉；当然反之亦然，总会有现金流进来。
但是，如果我作为一个潜在客户，对于小区内户型配比是不那么在意的。我只在乎他们素质是不是在水准以上。
03
适用性
既然有开发商采用单一户型适配整个小区，就说明有这种可能性。那我想大家都希望了解怎么样的应用场景会比较适用。
A.开发商的资金压力不大
但凡高周转的企业，现金流绷的都快断了的，基本不会采用这种方式。因为一个项目的成败就是“压垮骆驼的最后一根稻草”，所以老板怕呀。
另外一方面也说明，采用单一户型打天下的企业都是大公司，这个项目就是他不同篮子里的鸡蛋，即使一个砸了，也不会伤筋动骨。
B.改善型需求为主
改善型需求的客户对小区的环境，户型的挑剔程度大于刚需客户，所以他会对于“邻居”有想法。希望小区里其他人都是和他“气质”相近的，唯有通过“人民币”来投票，那用户型来筛选不失为一种方法吧。
C.小区户数不能太多
小区规模如果很大，采用一个户型确实无法找到那么多的“相同客户”。而总户数在200户左右，可能是个比较合适的规模。既能保证开盘的去化，也省却了前期弄一堆户型，自己楼盘内竞争。
最烦那些没水平的开发商，美其名曰分散风险，在自己的同一个盘里弄10几个，甚至几十个户型。还都是同面积段的，你说这让有选择障碍的客户可怎么下手啊。再说了，选了这个，你另外一个卖给谁啊？
这里有个单一户型控制户数的成功案例，是中海东莞的项目。
整个小区一共2栋住宅楼，100多户。
开盘虽未清空，但是表现据说挺不错。
当时选择单一户型，除了前策的定位之外，据说也是考虑要做出有“竞争力产品”的考量。“大面宽、小进深”的产品，一般都不会差。这个户型接近5个面宽，算是终极改善产品了。（另开发商在交付是给客户提供了3-5房的定制化装修选择）
D.市调和策划精准
虽然市场瞬息万变，但是拥有敏锐市场能力的企业总是能抓住“客户的心”。如果你们家房企能够对客户精准把握，那么就算是“整个小区一个户型，打遍天下”又何妨呢？产品适销对路才是王道，而不是一堆葫芦娃就能赢得市场。
04
结束语
虽然市场上采用单一户型适配整个小区的开发商不多，但确实有。说明前文的假设还是成立的，这很好的满足了良子的好奇心。
在一个楼盘中，并不是设计越多的户型就说明开发商越用心。恰恰相反，是因为开发商还没摸到客户的”心",所以用“穷举法”来试探。这是非常糟糕的策略，特别是在客户对于户型产品要求越来越高的今天。
“整个小区只有一个户型，可以吗？”
这是个假想命题，至于是不是只用一个户型，其实并不是重点。
重要的是：多从人性出发，多考虑客户的需求，为民众创造出满足“美好生活的家“，一个”爱的容器“，这才是适销对路的产品，才是开发企业的”新征程“。
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