英国的商业地产给投资者们提供赚取固定收入的好机会。与住宅物业相比，商业地产的租金更高一些，租约期限也更长一些。因此，商业地产提供房东们更多的安全保障，投资者可以看到自己的收入在很长一段时间内保持着一定的水平。
不过，商业地产也经常出现一些问题。由于业主一直寻求最大化其投资回报，往往不对与建筑物的运营相关的成本负责，通常转嫁给租户。租户这边呢，又热衷于控制其成本。所以，房东和商户之间的关系比较紧张，时常会发生纠纷。与普通住宅相比，商业房东和租户之间的纠纷往往代价更高昂更耗时。对于商户来说，处理不好还会损害其品牌的长期声誉。如何可以更有效地避免这些问题？在今天的文章中，丽莎给大家总结几个最常见的商业地产纠纷，以及教教大家如何解决。商业房东和租户之间最可能发生的矛盾：延迟交租金，或者长期不交租。很多商业租户是一些快消店或者餐饮等商业企业，他们现金流比较大，只要其中一个环节出现问题，就会发生资金周转不过来的情况。又或者说，企业陷入困境了，正如疫情时期那样，他们无法开门营业，没有收入就没有可用的资金，最终导致拖欠租金的行为。商业业主和租户之间会签署一份商业租约，这一份租约有着租金条款。一般来说，拖欠租金行为等于违反租约了。按照1954年《房东和租户法》终止租赁相关要求，当租户违反租约条款时，房东有权终止租约以及行使没收房产的权利，房东可以提前6到12个月通知租户终止租约，并重新进入物业。然而，丽莎商业房产的律师认为，没收房产是一个棘手的过程，商业房东应该在采取任何措施之前立刻寻求法律建议。如果您不太懂得一些规则，可能会因为自己的行为而失去没收租约的权利。商业房产的价值通常比较昂贵，房产内的每一个破坏行为都会给业主带来巨大损失。通常来说，如果房产本身受到损害，由房屋保险来承担。房东有责任为房产投保，并使用保险收益来修复这些损害。然而，有时候房产的损失是由租户造成的，或者说房产本身的损失不能完全免除租户的责任。这个时候，争议就出现了：谁该负责呢？房东有损失，租户也有损失，该怎么办？丽莎商业房产律师建议：避免这类纠纷的常见做法是在租约中列入相关条款，比如说，房东可以要求租户不仅要在租用房产期间帮助照看和维护房产，还要在房产出现任何问题、需要维修的时候立即通知房东。此外，如果房东的房屋保险不包括某些损坏，在许多情况下，维修的责任将由租户来承担。在某些情况下，损坏的程度可能导致商户在修复之前无法运营，那么，租约还可能包括一个租金暂停条款，即房产因损坏而变得不适合居住。如果损坏过于严重，租约还可以允许房东终止租约。如果损坏不太严重，房东可能必须向租户发出通知，要求他们根据租约中的安排进行必要的维修。一些商业租户会带来一些滋扰，引来邻居或社区投诉。比如，房东可能会收到噪音过大、停车场拥挤、烹饪气味大或造成火灾危险等等投诉。同样，丽莎商业房产律师认为，最好提前在您的租赁条款中规定这些行为，这样，您可能有办法解决。如果这些事情意味着您不能简单地结束租约，那么通常情况下，律师可以写信给租户，列出造成滋扰的问题并寻求书面承诺以停止这些行为。如果这封信没有起到作用，那么您的律师可以就法庭诉讼向您提供建议，以迫使租户遵守。除租金外，租户通常还必须向房东或其代理人支付一笔服务费，让他们为整个办公大楼提供清洁、维修或维护服务。尽管大多数商业租赁都包含承租人支付这些服务费的约定，但这些费用和相关的金额问题通常会引起争议。与住宅物业不同的是，商业地产服务费没有法定控制。为了确定房东有义务提供哪些服务、可以收回哪些费用以及支付费用的时间，有必要仔细考虑相关租赁的条款。房东有义务向租户确保服务费是合理的，并且只有在所进行的工程达到合理标准的情况下才由租户支付。转嫁给租户的服务费金额没有限制，但租户只需支付与其租赁相关的服务费。为了防止服务费纠纷，房东和租客之间需要有清晰透明的沟通。房东可以通过遵守RICS 规定的行为准则来减少服务费纠纷的发生。虽然有些房东自己做维修工作，但通常会外包给管理代理。租户有时会抱怨他们支付的服务费，办公大楼或者商业店铺仍然未维持在一定的水平上，或者管理代理对租户的要求反应迟缓。同样，我们建议这些都可以在租约里列出来，规范双方行为。随着火灾、洪水和恐怖分子袭击等一些问题发生，商业场所的保险成本持续上升。正如上文所说，租约会要求房东为房屋投保，并从租户那里收回一些服务费来支付保费。然而，商业业主没有义务货比三家并获得最便宜的保险，所以，租户可能会认为业主为房屋投保过多，并质疑业主的保险有问题。这个时候，纠纷就出现了。我们建议，双方在签署租约前，有必要好好谈谈，根据租赁以及保险单条款进行比较专业和公正的比较，最后再做出决定。
丽莎建议：如何解决商业房产纠纷
根据以上这些情况，丽莎商业房产律师已对各自纠纷都提出一些小建议。那么，从长远的方向来看，我们认为，终止租约或者上法庭提出诉讼都应该是最后才选择的道路。商业房东和租客通常是长期的合作关系，谁都不想失去对方，因此，双方从一开始就应该以友好方式来谈合作，以解决问题为目标：在涉及任何类型的商业纠纷时，沟通的力量是强大的。大家可以对于不同情况有着建设性的讨论，私下多沟通，不仅可以解决争议，还可以保持您与另一方的关系完好无损。我们建议，一定持续保持联系，以确保问题不会在没有解决的情况下崩溃。与生活一样，商业纠纷有时可能源于误解和沟通不畅。或者说是因为一些无可奈何的情况才产生的。比如说，疫情给许多商业租户带来巨大的损失，他们长期没有生意，根本没有收入来支付租金。这个时候，双方都一些体谅，寻求一个对双方都有益的PLAN B，可以更好地解决这些问题，而不是直接驱逐或停止租约。无论什么样的事情，提前预防都胜于过后治疗。如何预防这些纠纷发生呢？最好的办法则是起草一份清晰的合同，列出所有相关条款来规范双方行为。此外，您还需要在合作之前做好背景调查，仔细选择与您合作的人，尽可能选择一个可以信赖的合作伙伴。在某些情况下，如果您提前聘请一位信赖的律师，他们可以在起草租约的时候就给您带来有效的帮助了。他们可以帮助您规划以及起草一份比较合理的租约，从您的角度来设置一些有益的条款，这样可以避免未来可能发生的棘手问题。如果您真的迫不得已要采取法律行动，在这之前，一名靠谱的律师还可以为您提供一些建议，看看走哪些途径更有用。
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