莎粉们周一好，欢迎来到《丽莎房产快讯》，本周的新闻有：
- 英国央行再加息，基准利率升至4.25%；Zoopla估计，2023年，新的固定利率抵押贷款将保持在4-4.75%
- 数据表明，日本虎杖不再是天敌，房产业主可以理性定价，不必把价格大幅降低
- 海边居民用无人机揭示：英国一些海岸线上的房产在五个月后会坠入大海
食品生产商占据创纪录的英国仓库空间
上周，英国央行又再次将基准利率从4%提高到4.25%，它会如何影响抵押贷款利率呢？银行如何设定抵押贷款利率是一个比较复杂的情况，抵押贷款利率与英国央行设定的基本利率之间是没有固定关系的。这完全取决于银行从哪里获得资金以作为抵押放贷——以及这种资金的成本。然后，他们在该成本上加上保证金以反映风险和利润率，这就是抵押贷款利率。因此，目前还不太清楚英国利率进一步上升是否会推高抵押贷款利率。不过，从目前的数据来看，英国抵押贷款利率一直在回落。英国央行的数据显示，2021年9月的时候，抵押贷款利率达到1.2%的超低点，随着通货膨胀压力的增加，利率在2022年开始上升。随后，迷你预算的影响又推高了高通胀。过去3个月，平均固定利率抵押贷款已从2022年底的高位回落。贷款价值比(LTV) 为 75% 的平均 5 年期固定利率抵押贷款已降至4.38 %，高于去年 10月 5.6% 的高位。Zoopla预测，在2023年的大部分时间里，新的固定利率抵押贷款利率将介于4%至 4.75%之间。以历史标准衡量，这属于较低的水平，但意味着普通买家每月将面临200至500英镑的抵押贷款增加。
“我们预计基准利率的上升不会对房地产市场的前景产生太大影响。对房屋的需求比去年有所下降，但销售仍在商定中，尽管速度较慢（下降20%）。
在借贷成本上升的环境下，人们仍然想搬家，家庭正在重新调整他们的计划。关于房屋价值大幅调整的说法被夸大了，如果您合理地为房屋定价，很可能会在最终价格谈判后吸引买家的兴趣。”
三居室排屋和公寓最受买家欢迎
随着高昂的借贷成本，英国房产市场的购买力在过去12个月中下降了20%。因此，目前正在寻找房产的人更喜欢追求一些物有所值的房产。Zoopla的数据显示，在疫情期间，人们对大型房产——比如半独立式和独立式房屋——非常有兴趣。然而，随着借贷成本的增加，人们开始喜欢其他类型的房产了。在过去3个月中，最抢手的房产类型是三居室排屋（Terrached House），十分之一的买家表示有兴趣购买这种类型的房产。此外，在经历房产市场的放缓期后，公寓也变得越来越受欢迎。相反，独立屋却被冷落了。独立屋占待售房屋存量的21%，但只有9%的买家咨询涉及此房产类型。半独立式屋（Semi-detached House）继续占上市房产的五分之一。Zoopla数据显示，最近几个月，半独立式住宅吸引了四分之一的询价，这与去年的趋势一致。持续的兴趣份额归功于独立屋的潜在买家降低他们的愿望，填补了寻找排屋的买家留下的空白。这里的潜在节省是巨大的。如果有人在市场上购买大小适中的3 居室住宅，购买半独立式住宅比独立式房产可以节省40%。另外，不同地区有着不同受欢迎的房产类型。在伦敦和苏格兰，买家通常更喜欢购买公寓，但其他地区的买家更喜欢三居室的House。数据显示，在英国11个地区中的6个地区，三居室排屋吸引最大比例的买家咨询。大约8%到12%的本地需求流向了这种房产类型。在东米德兰兹，买家喜欢比较大的4居室半独立式住宅。但西米德兰兹郡的买家更喜欢较小的两居室半独立式住宅。在西南地区，向小型房产的转变也很明显，两居室排屋吸引了最多的买家咨询。 | | | |
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| | | 二居室公寓 |
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| 三居室排屋 | | |
| 三居室排屋 | 三居室公寓 | |
| 三居室排屋 | 二居室排屋 | 两居室半独立屋 |
| 三居室排屋 | 二居室独立屋 | |
| 三居室公寓 | 二居室公寓 | 一居室公寓 |
| 三居室公寓 | 二居室公寓 | 一居室公寓 |
| 两居室排屋 | 三居室排屋 | 三居室公寓 |
| | 三居室半独立屋 | |
很明显，预算紧张，贷款成本高成为了人们担心的问题，所以，一些物有所值的房产自然成为了他们的首要目标，买家的动机转变为以需求为导向。
一些经过翻新的房产更加吸引买家，此类房产的咨询量增加51%。在伦敦，这一差距扩大到99%，首次购房者和投资者都在争夺这些类型的更便宜的房产。 在英国，大约四分之三的家庭拥有汽车，因此停车位是买家选择房产时的关键考虑因素。我们的数据显示，路内停车是最受欢迎的选择。带车库的房产只吸引了一半的买家咨询。与路边住宅停车位相比，对拥有私人停车位（例如车道或地下停车场）的住宅的需求低三分之一。“到 2023 年，我们仍会看到市场上有大量买家涌入，但是，他们中的更多人更喜欢较小的房产。在某种程度上，这是由空间需求驱动的市场转变，对于公寓业主来说，这将是一个好消息。
重要的是要记住，这种向较小房产的转变并不意味着较高价值的房产不会出售。价格合理且外观精美的房产仍然吸引着买家的兴趣。”
日本虎杖不应成为出售房产的障碍
一直以来，业主们对日本虎杖非常头疼，一旦房产带着日本虎杖，业主们都担心会亏本出售。不过，根据Environet与YouGov进行的研究显示，随着该植物继续在英国蔓延，现在已经影响了近100万户家庭，人们越来越了解如何识别虎杖、有效处理它以及在出售时如何可以保障价值的问题。数据显示，目前对日本虎杖的认知度为82%，而2021年为 77%。因此，在面对日本虎杖时，购买者和卖家的态度越来越实在了，它不像以前那样那么破坏交易。最近英国一对夫妇出售一套带着日本虎杖的公寓，这对夫妇表示，在出售带有日本虎杖房产时，谁都不应该大幅压低价格。苏珊娜·哈里森(Suzannah Harrison) 和她的丈夫去年卖掉了他们在北伦敦的两居室公寓，他们意识到后花园过去的虎杖侵扰可能会导致问题。他们曾试图自己解决这个问题，但这种植物每年春天都会长出来。在推销他们的房子之前，他们委托 一些专业机构进行调查并拆除植物，并提供10年的保险担保。“我们买房的时候就有虎杖，但卖家没有申报，买完后私下补偿了我们。这是一次令人不愉快的经历，我们在出售时不想给买家带来这种体验，因此我们从一开始就坦诚相待。我们和买家确保我们有一个专业的管理计划，包括保险支持的担保，以让人们放心，这意味着我们以我们想要的价格出售几乎没有问题。
现在虎杖非常普遍，只要在适当的保证下得到适当的处理，您就不必大幅降低价格。我们很快就找到了买家，他们给了合理的价格，因为我们已经支付治疗虎杖的费用。”
根据Environet 的说法，您也可以按照正常的价格出售自己的房产的，只要在出售时注意以下几点：- 在销售房产之前制定专业的治疗计划，不要试图自己先尝试治疗虎杖，因为这不太可能成功，而且会使之后的专业治疗更加困难
- 坚持为这项工作提供IBG（保险支持的担保），即使公司破产，它也能保护房主和贷方
- 务必在所有卖家在过户过程中填写的TA6 财产信息表上声明日本虎杖的存在，以保护自己免受未来法律案件的风险
- 如果您不确定房产是否受到虎杖的影响，请在TA6 表格上的问题上勾选“否”
丽莎提醒：诚实确实是最好的交易策略，任何出售受虎杖影响的房屋的业主应该从一开始就提前做好准备，并确保制定适当的治疗计划并提供保险支持的保证。这将使他们有很好的机会确保他们的销售走上正轨。无人机图像揭示了英国摇摇欲坠的海岸线上
奥弗顿先生是一名退休的采矿和隧道设备采购员，他用无人机以及一把卷尺向《每日邮报》展示悬崖边缘以及居民房屋之间的差距如何缩小到90厘米。
据报道称，奥弗顿先生在威瑟恩西(Withernsea) 生活了16年。四年前，他搬到沿海的住宅。没想到，住了几年后他被告知，他的新家预计在五年内会逐渐被吞噬，移动到50英尺高的悬崖底部。受到侵蚀的影响，他的花园距离边缘仅有80米，他绝望了。不仅是奥弗顿先生的家，许多村民和他一样遇到这样的困扰。由于受到了侵蚀的影响，没有人可以卖掉房子，没有人可以获得抵押贷款。“自从我住在这里以来，我看到薯条店消失了，隔壁度假营地的整个夜总会都消失了，然后路那边的一切都消失了。”
不过他们比较幸运，政府通过欧洲区域发展基金已提供550万英镑用于防御。这些防御工作挽救当地数百个小木屋，并阻止了侵蚀。由于这条路是通往伊辛顿天然气站的主要通道，英国三分之一的天然气都来自那里，所以政府才帮助让他们不能失去这条路。然而，几英里外的Tunstall居民就没那么幸运了。从村庄通往大海的海边小巷的房屋已经丢失，请看下图：同样受到威胁的还有邻近的126英亩Sand
Le Mere 度假村，因为保护低洼地免受北海影响的堤坝正在逐渐磨损。在霍恩西(Hornsea)，长滩休闲公园(Longbeach Leisure Park) 上的许多可移动的房产都位于悬崖的边缘，当地人们现在正在准备将这些房屋移到更远的地方。根据相关资料，媒体统计了英国到2024年风险最大的地区：还是那句话，丽莎在这里提个醒，您在沿海地区购买房产是没有问题的。但是，一旦您购买靠近悬崖边的房产之前，必须要彻底研究该地区和该房产。最好是能够聘请合格的地质学家或结构工程师来评估房产的稳定性，帮助您做出一个明智的决定。
首先，不要惊慌。并非每个沿海地区都受到海岸侵蚀的影响，海防越来越成为这些地区的优先事项 。其次，深入的财产搜索很重要，以确定是否需要进一步调查现场-需要特定的地面不稳定（和其他环境）风险。这可能包括从当地政府或者相关单位那里获得一份报告，该报告将涵盖附近环境和稳定性危害的风险。最后，请确保您要全面了解短期、中期以及长期的风险。看看他们是否您选择的搜索报告包括为所有情景建模的海岸侵蚀。有些报告不尽如人意，但重要的是要全面了解短期、中期和长期的风险。根据第一太平戴维斯的数据，去年食品制造商对仓库空间的需求增加了58%，达到创纪录的430万平方英尺。该地产集团表示，这是自2007年首次开始收集数据以来的最大的数量。3月，由于欧洲大陆和非洲的寒冷天气造成蔬菜短缺，许多超市被迫定量供应蔬菜。气候变化和乌克兰战争影响从东欧的粮食进口，引发了许多国家对粮食安全的担忧。随着对食品供应的担忧加剧，食品企业一直在收购英国的仓库用作屠宰场和室内农场以及储存。Shore Capital 的分析师克莱夫布莱克表示，快速增长的零售商，如超市Aldi 和 Lidl，以及亚马逊的食品业务，一直渴望收购更多的配送中心。他表示，对太空需求的增长可能是对近期粮食安全问题的反映，也可能反映出在欧盟之外，英国需要更稳固的物流基础”。第一太平戴维斯表示，最近的仓库交易包括猪肉生产商Danish Crown收购的Rochdale设施，以及美国上市的鳄梨企业Mission Produce 预计将于 4 月开始使用的配送中心。本期《丽莎房产快讯》就到这里，我们下周一再见。
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