2020年1月9日，一场房屋纠纷案在英国法院开庭审理，只因500英镑的租金欠款，房东和租客之间的纠纷就折腾了2年。租客尼克先生：“从房产中介，代理人再到房东，你们，有谁提醒我，我欠了500磅的租金吗？在我知情后，我尝试了很多办法去找你，我也把500磅还了，商铺现在还是被收走。你是非法驱逐！”房东甲先生：“你和我签的合同里写得非常清楚：只要违反了合同里的某一项条款，房东有权收回并重新占有该房屋。”为什么租客会不知道自己欠下500磅租金？房东和租客提到的合约是怎么回事？这一场房屋驱逐和占有案，究竟是合法还是非法？【本文为真实案件，案件名称：Keshwalaand Another V Bhalsod and another [2020]EWHC 2371(QB)】2016年，尼克先生和家人来到英国，他们在莱斯特市中心租下了一家商铺，在那里做着美发生意。丽莎从法院提供的文件里看到，尼克先生租下的这一间商铺有些特别，它属于一间混合型房产：一楼是商铺，二楼是居民住宅。该混合型房产的持有者是甲先生，在这里，我们称他为房东甲。早在2008年，来自印度的康德先生向房东甲租下了这一整套房子，开了一间旅游服务公司。当时，他与房东甲签下了20年的租约。根据英国商业租赁的要求，如果房客违法了合约条款，那么，房东有权没收该房产的。于是，他们在合约里明确写了：“如果租客未付租金21天，在21天后，无论是什么原因，无论房东是否提出索要，房东都可以重新占有该房产的所有部分（一楼的商铺和二楼的居民住宅），房东也有权把该房产重新出租。”不幸的是，康德先生的旅游公司倒闭了，2016年，该房产一楼的商铺转租给了他的朋友尼克，康德留下了二楼的住宅部分。该转租并没有获得房东甲的同意。不过，康德先生和尼克并没有详细讨论过合约的事情，当然，康德对尼克有信心，认为他是不会拖欠租金的。在接手了一楼的商铺后，尼克花了重金装修该商铺，每个季度支付房东甲2000英镑的租金。 为什么房东没有通过非法分租来收回店铺？
从法律上来说，租客在没有获得房东同意的情况下，转租或者分租物业是严重违反租约条款的。房东可以借以收回店铺。但是在这个案件中，康德先生分租楼下店铺虽然没有经过批准，但是房东甲知道之后并没有采取任何措施，而是转而开始接受尼克先生每次支付的房租，这就等于是默认了该分租行为，是不可以再以此为借口来没收店铺的。另外，以分租未获许可为理由来没收店铺一般需要到法庭申请的。房东甲在这里也许只想走捷径，希望不经过法庭就可以直接把店铺收回。
→ 稀里糊涂，租金错了500英镑
尼克说，从他接手的那一天起，每季度都按时缴费了。不过，2018年6月，出了一次意外:
“我有急事回老家了，就让我姐姐帮忙交租金。她以为租金是1500英镑，所以，只存了1500英镑。后来，她也没有跟我提到这事。房产中介也没有告诉我。”
尼克回忆，2018年9月1日，房东的房产中介确实还给他们开了房屋租金的发票，该发票也未提到：他们还差500磅的欠款。
直到2018年9月底，一名法警来到该商业住宅楼对他们进行驱逐，尼克才知道自己少交了500磅租金。
随后，尼克尝试着找房产中介，并且把500磅转到了中介的银行。但是，他一直都没有收到任何回复。尼克在最后一封邮件里这样写道：
"你当时没有告诉我们拖欠租金的事情，现在我被驱逐了。我们想要和平处理这个事情，现在已经把500英镑转到你们的银行帐户，这是我给你们写的第四封电子邮件了，恳求您回复。”
直到10月，该房产中介公司才回复：
“很抱歉，我们没有办法回复您。房东和我们说了，他需要自己处理这个事情，所以，让我们不要跟您有任何联系。房东说他是按合同来处理该事件的。”
自始至终，尼克都没有找到机会和房东甲正面接触，根本无法解释为什么会拖欠房款。由于该房产有两个承租人，尼克需要得到康德的签字，才可以向法院提出救济申请。碰巧，康德在那段时间回印度了。2019年1月，尼克的律师尝试找到了房东，并尝试向房东解释逾期租金的真实情况，他们愿意私底下赔偿，希望房东不要采取没收行动。可是，该邮箱地址出错了，根本无法成功发送。2019年2月，尼克被告知，房东甲先生已经把尼克的商铺和康德的居民住宅同时转租给了别人，并与新的租客签下了3年的租约。2019年2月26日，尼克终于成功地向法院提出了重夺物业租赁权申请，但是，法院拒绝了。拒绝的理由是：尼克的申请晚了。审判法官认为，尼克先生应该在9月底或者10月份提出申请，而不是过了将近6个月后才提出申请。尼克认为，首先，他并不是故意拖欠房租，这是一场误会。其次，房东一直避免正面交谈，没有给他任何机会解释租约拖欠的事情。另外，他已经补齐了500磅，房东却置之不理。“他是故意不跟我见面，想把房产租给别人的！我投入了一大笔资金重新装修了商铺，现在房东甲以更高价出租给了别人。你看，他立刻把每年的租金抬高至14，700英镑租，这是一笔非常可观的收入！”在律师的协助下，尼克在二次上诉的时候搜集好了证据，比如他与房屋中介的对话，他的银行存款记录等等。法院通过审查这些证据，最后也认定：房东确实存在不公平的驱逐行为。同时，上诉法官也认为，尼克先生的上诉没有过晚，而是处在法律所指导的6个月时间之内。随后，法院批准尼克的上诉申请，让尼克和康德先生重新获得了该房产的租赁权。房东甲也因此受到了相应的处罚，不得不废除自己和新租客的租约，并赔偿违约金。
丽莎律师行律师丁传礼，曾经处理过无数英国房产纠纷案。他认为，尼克和房东的纠纷案件最大的问题出在了：双方没有对英国商业住宅租赁法有足够多的了解。英国对商业房产租赁和居民房屋租赁的管理办法不同。居民房屋租赁分有“无过错驱逐”和“有过错驱逐”两个审理程序。不管是哪个驱逐，房东都需要提前告知租客，也就是：“驱逐通知期”。通知期一般时间为2个月到6个月不等。如果租客没有在通知期内离开的话，房东需要到法庭申请占有令。如果在取得占有令之后，租客还是没有搬出的话，房东仍然需要到法庭申请驱逐令才可以的；否则，如果房东擅自更换锁匙，将租客驱逐，则会构成非法居住。关于这方面的知识，长期关注丽莎新闻的朋友们对此应该很熟悉。商业房产租赁法则不同，法律允许在很多情况下，只要租客的租金（一般的租约都规定保险金和物业服务费等也是租金的一部分）晚交了一定的时间，房东可以立即与租客解约，重新进入店铺，就是（Re-enterby peace）, 并且重新收回该房产的，在英国法律上称之为：Forfeiture。丁律师说：“很多时候，我们客户都会遇到这样的一个问题：他们违反了条款，他们的房东直接把商铺的锁给换了，把房产收回。遇到这种情况，我们都会建议租客立刻向法院申请重夺物业租赁权”丁律师解释，在英国商业租赁法中，为了给租客保障，法院提供商业租客申请重夺物业租赁权的机会，在英文中，被称为Relief。只要租客发现商铺被锁，自己被驱逐了，可以立刻向法院提出申请。按照法律规定，房东在这种情况下收回店铺的权利（Forfeiture）只是为了确保自己的租金可以收回来，而不是真正把店铺收回去，然后出租。只要租客可以尽快把租金交付的话，租客都是可以申请重新占有店铺的。另外，如果法院发现，该驱逐存在不公平的因素，或者房东在驱逐的过程中损坏了商铺里的财产，租客甚至是可以向房东提出索赔的。当然，并不是所有重夺店铺租赁权的申请都会得到批准的。“这个申请是有要求的，就是租客必须在店铺被房东收回去之后尽快提出来，一般最迟不要超过6个月向法院提出，错过了，法院是有权拒绝你的申请的。另外，如果您觉得遇到不公平的对待，那么，你需要提出证据，证明房东是不合理驱逐。”在丁律师接过的案子中，租客的重夺物业租赁权没有获批，很多时候就和尼克一样，输在这两点：第一，错过了申请的时间。第二，没有及时提供证据。从法院给的文件看，在第一次审理的时候，法庭除了认为尼克错过了申请时间，法院也认为尼克先生缺乏证据，并且证词有些含糊:“尼克先生一再否认他的商铺是用来做商业的，第一次他说是自己居住的，后来，他又承认是做生意的，我们认为他证词有问题。”我们猜测，当时，尼克可能意识到申请晚了。由于该商业楼房是复合型楼盘，尼克想用居民居住楼的条款为自己争取权益。就像我们之前提到的：居民住宅是需要有一个驱逐通知期，而且需要法庭的占有令和驱逐令才可以驱逐的。丽莎认为，如果他当时采取的办法是：立刻搜集证据，向法官证实他申请晚的原因，而不是其他的方式，他很有可能在第一次申诉的时候就会成功的。当然，由于法院给的文件内容有限，以上仅是我们的猜测。那么，房东甲呢，哪怕按照合同上的要求，尼克先生固然欠了500镑的租金，而且在开庭前也没有能够支付上，他并不属于“非法驱逐”，但是，这种拖欠是房东甲本人造成的。如果他积极配合的话，尼克先生是早就可以把租金支付的。再加上法庭最终认为尼克先生重占物业租赁权的申请是及时的，所以，房东甲最终败诉。丁律师认为，虽然英国的商业租赁法确实赋予了房东权力：房客晚交租金，房东就可拿回房屋。但是，这并不代表房东可以“钻空子”。打个比方，丽莎和租客签了10年的租约。在出租过程中，丽莎一直不满意这个租客，但没办法，租约签了10年，丽莎没办法赶他走。好了，这位租客突然忘记交一笔钱，并且拖欠了21天，彻底违反了合同的条约。丽莎想着：机会来了，可以趁机驱逐该租客了！所以，丽莎根本不管该租客是什么原因拖欠的，立刻把商铺锁了，把租客赶走。“万万不可，这样是非常有风险的。当事人会和律师一同寻找证据，哪怕确实是租金没有交付的话，只要他找到了证据，证明他尝试交钱，那么房东很有可能输官司，店铺最终还是会归还给租客的。在某些情况下，房东甚至还会面临罚款的可能！”通过该案件，丽莎房产律师团队想给租客和房东们以下建议：作为商业租客，在签合约的时候，一定要看好合同上的驱逐条款。另外，每个月必须及时查看租金是否准时，准点交给了房东以及账面是否出错。否则，房东是可以不通过法庭，直接更换锁匙，重新占有店铺的。哪怕最后房客向法庭申请，能够重新夺回物业的租赁权，也是需要费时费事的。在这种情况下，由于是租客的过错，租客的损失房东是没有义务包赔的。这包括租客在店铺关闭期间，无法正常营业所造成的损失。在这个案件中，法庭只是判处房东甲归还店铺，并没有要求对方赔偿尼克先生的损失。此外，只要房东的行为是合理的，租客甚至要承担房东的律师费用。假如，碰到了尼克的遭遇，租客应该马上采取紧急措施，在6个月内向法院提起重占房屋租赁权的申请。特别要注意的是，您真的遇到不公平的驱逐行为了，一定要及时搜集证据，不要动其他的“歪念“。房东呢，我们希望您也要做到合法驱逐！首先，一定要确保您的驱逐是对的，和中介，租客及时做好沟通。另外，您也要取好证据，证明租客确实存在了违反了合约条款，存在违法拖欠账单的行为！否则，您的驱逐就是非法的，就需要支付租客的损失赔偿。最后一点也是最关键的是，和平收回店铺（Forfeitureby Peaceful Re-entry ）的行为一般只适用于纯商业的物业，也就是没有人居住的物业；否则，房东的行为是可能构成非法民居驱逐，是可能面临巨额罚款，甚至是刑事责任的。最后，如果您或者您的家人正在遭遇类似的纠纷，请立刻联系我们，我们专业的律师团队会为您解决！
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