2020年1月9日,一场房屋纠纷案在英国法院开庭审理,只因500英镑的租金欠款,房东和租客之间的纠纷就折腾了2年。租客尼克先生:“从房产中介,代理人再到房东,你们,有谁提醒我,我欠了500磅的租金吗?在我知情后,我尝试了很多办法去找你,我也把500磅还了,商铺现在还是被收走。你是非法驱逐!”房东甲先生:“你和我签的合同里写得非常清楚:只要违反了合同里的某一项条款,房东有权收回并重新占有该房屋。”为什么租客会不知道自己欠下500磅租金?房东和租客提到的合约是怎么回事?这一场房屋驱逐和占有案,究竟是合法还是非法?【本文为真实案件,案件名称:Keshwalaand Another V Bhalsod and another [2020]EWHC 2371(QB)】2016年,尼克先生和家人来到英国,他们在莱斯特市中心租下了一家商铺,在那里做着美发生意。丽莎从法院提供的文件里看到,尼克先生租下的这一间商铺有些特别,它属于一间混合型房产:一楼是商铺,二楼是居民住宅。该混合型房产的持有者是甲先生,在这里,我们称他为房东甲。早在2008年,来自印度的康德先生向房东甲租下了这一整套房子,开了一间旅游服务公司。当时,他与房东甲签下了20年的租约。根据英国商业租赁的要求,如果房客违法了合约条款,那么,房东有权没收该房产的。于是,他们在合约里明确写了:“如果租客未付租金21天,在21天后,无论是什么原因,无论房东是否提出索要,房东都可以重新占有该房产的所有部分(一楼的商铺和二楼的居民住宅),房东也有权把该房产重新出租。”不幸的是,康德先生的旅游公司倒闭了,2016年,该房产一楼的商铺转租给了他的朋友尼克,康德留下了二楼的住宅部分。该转租并没有获得房东甲的同意。不过,康德先生和尼克并没有详细讨论过合约的事情,当然,康德对尼克有信心,认为他是不会拖欠租金的。在接手了一楼的商铺后,尼克花了重金装修该商铺,每个季度支付房东甲2000英镑的租金。 为什么房东没有通过非法分租来收回店铺?
从法律上来说,租客在没有获得房东同意的情况下,转租或者分租物业是严重违反租约条款的。房东可以借以收回店铺。但是在这个案件中,康德先生分租楼下店铺虽然没有经过批准,但是房东甲知道之后并没有采取任何措施,而是转而开始接受尼克先生每次支付的房租,这就等于是默认了该分租行为,是不可以再以此为借口来没收店铺的。另外,以分租未获许可为理由来没收店铺一般需要到法庭申请的。房东甲在这里也许只想走捷径,希望不经过法庭就可以直接把店铺收回。
→ 稀里糊涂,租金错了500英镑
尼克说,从他接手的那一天起,每季度都按时缴费了。不过,2018年6月,出了一次意外:
“我有急事回老家了,就让我姐姐帮忙交租金。她以为租金是1500英镑,所以,只存了1500英镑。后来,她也没有跟我提到这事。房产中介也没有告诉我。”
尼克回忆,2018年9月1日,房东的房产中介确实还给他们开了房屋租金的发票,该发票也未提到:他们还差500磅的欠款。
直到2018年9月底,一名法警来到该商业住宅楼对他们进行驱逐,尼克才知道自己少交了500磅租金。
随后,尼克尝试着找房产中介,并且把500磅转到了中介的银行。但是,他一直都没有收到任何回复。尼克在最后一封邮件里这样写道:
"你当时没有告诉我们拖欠租金的事情,现在我被驱逐了。我们想要和平处理这个事情,现在已经把500英镑转到你们的银行帐户,这是我给你们写的第四封电子邮件了,恳求您回复。”
直到10月,该房产中介公司才回复:
“很抱歉,我们没有办法回复您。房东和我们说了,他需要自己处理这个事情,所以,让我们不要跟您有任何联系。房东说他是按合同来处理该事件的。”
自始至终,尼克都没有找到机会和房东甲正面接触,根本无法解释为什么会拖欠房款。由于该房产有两个承租人,尼克需要得到康德的签字,才可以向法院提出救济申请。碰巧,康德在那段时间回印度了。2019年1月,尼克的律师尝试找到了房东,并尝试向房东解释逾期租金的真实情况,他们愿意私底下赔偿,希望房东不要采取没收行动。可是,该邮箱地址出错了,根本无法成功发送。2019年2月,尼克被告知,房东甲先生已经把尼克的商铺和康德的居民住宅同时转租给了别人,并与新的租客签下了3年的租约。2019年2月26日,尼克终于成功地向法院提出了重夺物业租赁权申请,但是,法院拒绝了。拒绝的理由是:尼克的申请晚了。审判法官认为,尼克先生应该在9月底或者10月份提出申请,而不是过了将近6个月后才提出申请。尼克认为,首先,他并不是故意拖欠房租,这是一场误会。其次,房东一直避免正面交谈,没有给他任何机会解释租约拖欠的事情。另外,他已经补齐了500磅,房东却置之不理。“他是故意不跟我见面,想把房产租给别人的!我投入了一大笔资金重新装修了商铺,现在房东甲以更高价出租给了别人。你看,他立刻把每年的租金抬高至14,700英镑租,这是一笔非常可观的收入!”在律师的协助下,尼克在二次上诉的时候搜集好了证据,比如他与房屋中介的对话,他的银行存款记录等等。法院通过审查这些证据,最后也认定:房东确实存在不公平的驱逐行为。同时,上诉法官也认为,尼克先生的上诉没有过晚,而是处在法律所指导的6个月时间之内。随后,法院批准尼克的上诉申请,让尼克和康德先生重新获得了该房产的租赁权。房东甲也因此受到了相应的处罚,不得不废除自己和新租客的租约,并赔偿违约金。
丽莎律师行律师丁传礼,曾经处理过无数英国房产纠纷案。他认为,尼克和房东的纠纷案件最大的问题出在了:双方没有对英国商业住宅租赁法有足够多的了解。英国对商业房产租赁和居民房屋租赁的管理办法不同。居民房屋租赁分有“无过错驱逐”和“有过错驱逐”两个审理程序。不管是哪个驱逐,房东都需要提前告知租客,也就是:“驱逐通知期”。通知期一般时间为2个月到6个月不等。如果租客没有在通知期内离开的话,房东需要到法庭申请占有令。如果在取得占有令之后,租客还是没有搬出的话,房东仍然需要到法庭申请驱逐令才可以的;否则,如果房东擅自更换锁匙,将租客驱逐,则会构成非法居住。关于这方面的知识,长期关注丽莎新闻的朋友们对此应该很熟悉。商业房产租赁法则不同,法律允许在很多情况下,只要租客的租金(一般的租约都规定保险金和物业服务费等也是租金的一部分)晚交了一定的时间,房东可以立即与租客解约,重新进入店铺,就是(Re-enterby peace), 并且重新收回该房产的,在英国法律上称之为:Forfeiture。丁律师说:“很多时候,我们客户都会遇到这样的一个问题:他们违反了条款,他们的房东直接把商铺的锁给换了,把房产收回。遇到这种情况,我们都会建议租客立刻向法院申请重夺物业租赁权”丁律师解释,在英国商业租赁法中,为了给租客保障,法院提供商业租客申请重夺物业租赁权的机会,在英文中,被称为Relief。只要租客发现商铺被锁,自己被驱逐了,可以立刻向法院提出申请。按照法律规定,房东在这种情况下收回店铺的权利(Forfeiture)只是为了确保自己的租金可以收回来,而不是真正把店铺收回去,然后出租。只要租客可以尽快把租金交付的话,租客都是可以申请重新占有店铺的。另外,如果法院发现,该驱逐存在不公平的因素,或者房东在驱逐的过程中损坏了商铺里的财产,租客甚至是可以向房东提出索赔的。当然,并不是所有重夺店铺租赁权的申请都会得到批准的。“这个申请是有要求的,就是租客必须在店铺被房东收回去之后尽快提出来,一般最迟不要超过6个月向法院提出,错过了,法院是有权拒绝你的申请的。另外,如果您觉得遇到不公平的对待,那么,你需要提出证据,证明房东是不合理驱逐。”在丁律师接过的案子中,租客的重夺物业租赁权没有获批,很多时候就和尼克一样,输在这两点:第一,错过了申请的时间。第二,没有及时提供证据。从法院给的文件看,在第一次审理的时候,法庭除了认为尼克错过了申请时间,法院也认为尼克先生缺乏证据,并且证词有些含糊:“尼克先生一再否认他的商铺是用来做商业的,第一次他说是自己居住的,后来,他又承认是做生意的,我们认为他证词有问题。”我们猜测,当时,尼克可能意识到申请晚了。由于该商业楼房是复合型楼盘,尼克想用居民居住楼的条款为自己争取权益。就像我们之前提到的:居民住宅是需要有一个驱逐通知期,而且需要法庭的占有令和驱逐令才可以驱逐的。丽莎认为,如果他当时采取的办法是:立刻搜集证据,向法官证实他申请晚的原因,而不是其他的方式,他很有可能在第一次申诉的时候就会成功的。当然,由于法院给的文件内容有限,以上仅是我们的猜测。那么,房东甲呢,哪怕按照合同上的要求,尼克先生固然欠了500镑的租金,而且在开庭前也没有能够支付上,他并不属于“非法驱逐”,但是,这种拖欠是房东甲本人造成的。如果他积极配合的话,尼克先生是早就可以把租金支付的。再加上法庭最终认为尼克先生重占物业租赁权的申请是及时的,所以,房东甲最终败诉。丁律师认为,虽然英国的商业租赁法确实赋予了房东权力:房客晚交租金,房东就可拿回房屋。但是,这并不代表房东可以“钻空子”。打个比方,丽莎和租客签了10年的租约。在出租过程中,丽莎一直不满意这个租客,但没办法,租约签了10年,丽莎没办法赶他走。好了,这位租客突然忘记交一笔钱,并且拖欠了21天,彻底违反了合同的条约。丽莎想着:机会来了,可以趁机驱逐该租客了!所以,丽莎根本不管该租客是什么原因拖欠的,立刻把商铺锁了,把租客赶走。“万万不可,这样是非常有风险的。当事人会和律师一同寻找证据,哪怕确实是租金没有交付的话,只要他找到了证据,证明他尝试交钱,那么房东很有可能输官司,店铺最终还是会归还给租客的。在某些情况下,房东甚至还会面临罚款的可能!”通过该案件,丽莎房产律师团队想给租客和房东们以下建议:作为商业租客,在签合约的时候,一定要看好合同上的驱逐条款。另外,每个月必须及时查看租金是否准时,准点交给了房东以及账面是否出错。否则,房东是可以不通过法庭,直接更换锁匙,重新占有店铺的。哪怕最后房客向法庭申请,能够重新夺回物业的租赁权,也是需要费时费事的。在这种情况下,由于是租客的过错,租客的损失房东是没有义务包赔的。这包括租客在店铺关闭期间,无法正常营业所造成的损失。在这个案件中,法庭只是判处房东甲归还店铺,并没有要求对方赔偿尼克先生的损失。此外,只要房东的行为是合理的,租客甚至要承担房东的律师费用。假如,碰到了尼克的遭遇,租客应该马上采取紧急措施,在6个月内向法院提起重占房屋租赁权的申请。特别要注意的是,您真的遇到不公平的驱逐行为了,一定要及时搜集证据,不要动其他的“歪念“。房东呢,我们希望您也要做到合法驱逐!首先,一定要确保您的驱逐是对的,和中介,租客及时做好沟通。另外,您也要取好证据,证明租客确实存在了违反了合约条款,存在违法拖欠账单的行为!否则,您的驱逐就是非法的,就需要支付租客的损失赔偿。最后一点也是最关键的是,和平收回店铺(Forfeitureby Peaceful Re-entry )的行为一般只适用于纯商业的物业,也就是没有人居住的物业;否则,房东的行为是可能构成非法民居驱逐,是可能面临巨额罚款,甚至是刑事责任的。最后,如果您或者您的家人正在遭遇类似的纠纷,请立刻联系我们,我们专业的律师团队会为您解决!
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