租一套房产来开店,地方政府要求交一笔很高的商业地税,怎么算的?

在昨天的文章里，我们提到商业租户需要准备的资金问题，其中有一项商业地税（Business rates）。顾名思义，它跟居民住宅的房屋税/市政税（council tax）一样，您占用这房子来生活和睡觉，您房子周边的治安，环境等问题都得由政府来保障，因此，您当然得给政府一笔税费；

同样，您占用一块土地来经营生意，您也需要向政府支付一笔税费，只不过叫法和算法有一些不同。

 

那么，商业地税该如何计算呢？是谁来负责这一笔税费支付呢？

 

本篇文章，我们要带大家了解的内容：

 

• 什么是商业地税？

• 谁来负责交商业地税？

• 如何计算商业地税？

• 当商业用途改变了，是否需要及时汇报？

 

→ 什么是商业地税？

 

商业地税是英国地方政府向非居民住宅增收的一种税费。任何占用非住宅用途的建筑物的企业都需要支付商业地税，这包括：商店，办公室，酒吧，仓库，工厂，假日出租屋或招待所。

 

假如您只是占用非住宅用途建筑物的一部分，您也需要针对整个建筑物来支付商业地税的。例如，您的房产部分是咖啡店铺，楼上是您的家。唯一例外的情况是，您楼上的物业和楼下的店铺在土地局是分别登记的，有两个注册号码。

 

但是，如果您占用的是住宅用途建筑物的一部分，那就得看看您业务的具体操作形式是怎样了。比如说，您专门做代购生意的，您把自己家里的一个卧室来作办公室，然后通过邮寄等形式来销售货物的话，您就不需要支付这笔商业地税。

 

如果您是以下情况，您就得交商业地税：

 

• 您向访问您房产的人出售商品或服务。打个比方，您可能用其中一个房间来做一个美容工作室，您客户需要到家里来购买您的服务，在这样的情况，您也是属于商业地税的纳税人。

• 您雇用员工在您住宅里工作。

• 您对居民住宅改造了，比如，把车库改成了美发店。

 

在北爱尔兰，需要征收“商业地税“的范围和英格兰一致，比如：办公室、工厂和商店。而在苏格兰，“商业地税“是针对私人、公共和第三部门持有的所有类型非住宅物业收取的，这个非住宅物业不仅包括办公室，酒馆酒店，工厂和商店，还包括了：学校、公共厕所、自动取款机场地和广告牌等。

 

不管您在英国的哪个区域，不论您是租一套非住宅建筑或者直接用家里一间房来开启生意，我们都认为，您最好要提前联系当地的估价局或者评估员，来查看您是否应该支付商业地税。

 

→ 谁负责交商业地税？

 

在谈论商业地税的时候，很多人都会提这个问题：商业税费究竟是谁来交？房东还是租户？其实，它和市政税一样：谁占用这个房子，谁就负责支付。

 

比如说，如果您是这套商业房产的拥有者，您用自己的房产来经营业务的，您就得负责支付这笔商业地税。

 

如果您是一名承租人，只要您占用了这套房产来开展和经营业务，在占用期间，您就得负责支付商业地税的。当然，房东也是可以帮您交，只不过，他们会把商业地税列入您的租金里。

 

也就是说，在商业租赁的环境下，商业地税的支付形式仍然是房东和承租者之间的事，然而，账单将保留承租人的名字，如果不支付，政府税务局将对承租者而不是房东采取行动，以收回应付的金额。

 

→如何计算商业地税？

 

商业地税是根据您财产的应税价值来计算的。在英格兰和威尔士，应税价值是由估价局（VOA）分配给非住宅场所的价值。

在估算这个价值的时候，估价局可能会要求承租者提供租金信息，以便能够计算出其应税价值。因此，很多莎粉会问一个问题，是不是租金越高应税价值越高？两者确实是有关系，但是，这并不是唯一的评判标准。估价局会以房产的年度市场租金、大小和用途来进行综合判断，最终评估价值。另外，他们会每五年审查一次这些价值，重新评估新的应税价值。

 

总的来说，您可以按照下面的程序来计算您的商业地税：

 

1.     通过这个网站来找到您企业的应税价值：https://www.gov.uk/correct-your-business-rates

 

2.     查阅下列表格，以了解自己的“乘数”。如果您的应税价值是51,000英镑或以上，您就属于“标准乘数”。如果您的应税价值低于51,000英镑，您属于“小企业乘数”。

年份	标准乘数	小企业乘数
2021年至2022年	51.2便士	49.9p 便士
2020年至2021年	51.2 便士	49.9p 便士
2019年至2020年	50.4便士	49.1便士
2018至2019年	49.3便士	48.0便士
2017年至2018年	47.9便士	46.6便士
2016年至2017年	49.7便士	48.4便士

3.     将您的应税价值乘以您的乘数，换算出基本商业地税

 

4.    用基本商业土地税减掉您可能享受的任何商业地税减免

 

最终，您就知道自己需要向税务局交多少商业土地税啦。

 

在这里，我们可以举个例子：

 

丽莎有一家企业，企业应税价值是10,000英镑，所以，丽莎属于小企业的乘数标准。因此，丽莎2021/2022年度商业地税单：10,000英镑（应税价值）×0.499便士（乘数）=4,990英镑（基本商业地税）

 

随后，丽莎用4,990英镑来减掉可享受的所有减免数额，最终就可以算出丽莎要交的账单了。

 

在苏格兰和北爱尔兰，商业地税的计算方法会略有不同。

 

在苏格兰，商业房产的应税价值是由评估员计算的，苏格兰每个地区都由自己的评估员，评估员使用不同的方法来估价。例如，他们可能使用租金或建筑面积等信息。

 

您可以在这个网站上找到苏格兰的应税价格：https://www.saa.gov.uk/

 

一般来说，在苏格兰，基本房产税对应的乘数是49.8便士，中级房产税51.1便士：适用于应税价值在51,001英镑至95,000英镑的房产；对于应税价值超过95,000英镑的房产，采用高级房产税52.4便士。

 

在弄清楚房产应税价值以及对应乘数后，您可以这样算：

 

1.     用房产的应税价值乘以“对应乘数“

2.     减去减免以及相关的税费折扣

3.     减去您已经作出的任何其他调整或付款

 

在北爱尔兰，您的税单的计算方法：将您财产的净值乘以所在地区相关年份的非住宅税率（非住宅地区税率：Non-domesticregional rate +非住宅地区税率district rate）

 

因此，您需要了解您的物业净值以及地区税率（reginalrate/ district rate）分别是多少。

 

一般来说，当地估值员会根据您房屋在市场上的年租金来评估，目前北爱尔兰非住宅物业估值清单于2020年4月1日开始实施，并以2018年4月1日的租值为基础。

而地区税率则由北爱尔兰行政部门确定，您可以在这里查看：https://www.finance-ni.gov.uk/articles/poundages-2020-2021

 

→如果您的业务或场所发生变化

 

您的商业地税单会发生变化，如果：

• 您搬迁或改变您的营业场所

• 您的业务性质发生变化

• 您转租了部分房产

• 或者您将两处或更多的房产合并为一处

 

因此，在英格兰和威尔士的业主，只要您的场所或者业务发生了改变，您需要向当地估价局来报告您的任何变化，以确保您支付正确的金额。

 

在苏格兰，如果您要搬到新的场所，您也需要使用非住宅税计算器来算新的账单。此外，从2021年4月1日起，苏格兰税务局还要求商家们必须在42天内向当地议会报告搬迁计划，否则，可能要面临370英镑的罚款。

 

在北爱尔兰，当您搬到新的商业地产后，您应该联系当地的LPS估价办公室，及时查看您的最新应税价格，您应该准备好账户ID，纳税人ID和新的业主的详细信息。

 

在英国，政府为给企业一些福利，设置了多项商业土地税的减免计划。另外，特定场所的商业房产也是有机会获得商业土地税减免。还有，如果您的企业遇到了困难，您也有机会向政府申请一定困难补助的减免。那么，要怎么才有资格申请减免呢？我们会在下一篇文章中为大家仔细讲讲在英国各地区的商业地税的减免政策。请大家持续关注。

 

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