买房要借贷，可贷款产品这么多，我该怎么选呢？

准备买房，除非您有全款，要不然都需要通过申请房贷来实现购房梦。不过，市面上有这么多抵押贷款产品可供选择，要找到适合您个人情况的不容易。

特别在海外生活的华人，英语虽够用，但一看这些密密麻麻的英文文件，也难免犯糊涂，不知如何选择。

 

别担心，一旦您掌握与抵押贷款相关的知识，就会比较容易选择啦。如果您正在寻找抵押贷款，那么，这篇文章可供您收藏。

 

本篇《买房实用手册》，我们主要为大家谈谈贷款：

• 英国市场上有哪些不同类型的抵押贷款产品？

• 可供房地产租赁投资者使用的抵押贷款有哪些?

• 特殊的抵押贷款是什么？

• 还款方式的选择？

• 还有哪些注意事项？

→ 有哪些不同类型的抵押贷款？

 

总体来说，金融借贷机构会提供给买家的抵押贷款类型有：

• 固定利率抵押贷款

• 可变利率抵押贷款。除标准可变利率抵押贷款外，还包括：

o 跟踪式抵押贷款

o 折扣利率抵押贷款

o 上限利率抵押贷款

 

接下来，我们一个个慢慢说。

 

固定利率抵押贷款，顾名思义，您在固定的期限内支付固定的利率，通常从两年到十年不等，有时甚至更长。

固定利率抵押贷款的优点：在交易期间，无论市场的利率发生什么变化，您的利率不会上升。那么，对于预算紧张的人来说，通常都希望有一个稳定的月付款，因此，选择固定利率抵押贷款是比较好的。

但固定利率抵押贷款也有缺点，比如说，如果市场利率下降，您将被锁定在固定利率交易里，就没办法省钱啦。如果您想在固定利率结束前付清抵押贷款并转为新的交易，通常需要支付提前还款费（ERC）。

 

在固定期限结束后，您通常会转到贷款人的标准可变利率（SVR），这可能会更昂贵啊。所以，如果您的固定利率交易将在未来几个月内结束，那么，现在就得开始选购新的交易了。许多贷款人允许您提前几个月获得新的交易的，并且允许您在目前的利率结束后立即转换，并避免转移到一个更高的可变利率。

 

那么，可变利率抵押贷款怎么运作的呢？

 

如果您选择的是可变利率抵押贷款，这意味着您每月需还的钱会随着时间的推移而增加或减少。

 

大多数贷款人都会有一个标准可变利率（SVR），这是任何固定、折扣或其他类型的抵押贷款交易结束时收取的利率。如果您想脱离贷款人的SVR，通常不会有提前还款费（ERC）。

 

正如上文提到的，可变利率抵押贷款还包括了几种贷款：

 

第一：跟踪抵押贷款（Tracker mortgages）。顾名思义，在一定时期内跟踪一个指定的利率（通常是英格兰银行的基准利率），再加上一个设定的百分比。当基准利率上升或下降时，您的抵押贷款利率将跟着走。它的优点是：如果基准利率下降，您要付的利息也往下降。

 

它的缺点则是：您无法确定在整个交易期间的还款额会是多少。而且，只有在您的抵押贷款条款允许的情况下，您才能从基准利率的下降中受益。并非所有的条款都允许，有些金融借贷机构会设定了一个最低利率，您的利率将永远不会下降到这个数以下，但却没有限制它可以走多高。

  

第二：折扣抵押贷款（Discounted rate mortgages）。它为您提供在一定时期内从贷款人的标准可变利率(SVR)中减去的优惠，通常为2至5年。折扣利率的抵押贷款可能是一些最便宜的交易了。但是，由于它们与可变利率挂钩，当可变利率发生变化时，您的利率也会变化，如上升或下降。而且，您的贷款人可以在任何时候改变他们的SVR，所以您的还款更贵。

 

第三，最高上限利率抵押贷款（Capped rate mortgages）。它与其他可变利率抵押贷款一样，上限利率可以随着时间的推移而上升或下降，但有一个限制，您的利率不能超过这个限制，称为上限。这可以保证您的还款额永远不会超过某一水平，但当利率下降时，您仍然可以受益。

 

不过，这种额外的安全性也意味着利率往往比折扣利率或跟踪利率略高。如果您全额付清抵押贷款并重新抵押给另一个交易，通常也会有提前还款费用（ERC）。

 

→ 可供房地产租赁投资者使用的抵押贷款有哪些？

 

除了普通的借贷产品外，银行还会为特殊的房产做抵押贷款的安排。

 

比如说：买房出租贷款（Buy to let mortgage ）

 

这个贷款通常提供给Buy-to-Let的投资者们。如果您想通过买房出租来申请贷款，您能借到的金额部分是基于您预期收到的租金金额，但贷款人也会考虑您的收入和个人情况。他们还必须进行"压力测试"，以便了解您是否有能力在未来负担更高的抵押贷款利率。

 

以租代购抵押贷款（Let to buy mortgage）

 

当业主把现有房屋用来出租，并重新购买一套房屋来自住时，就可以申请以租代购抵押贷款。

 

您需要两个抵押贷款：一个是您要出租的房子，另一个是您要居住的新房产。你能借到的金额是基于您目前的房子能得到多少租金，以及您的收入和其他财务状况。以租代购的抵押贷款可能相当复杂，可供选择的交易范围可能相当有限，因此，您最好在选择之前能咨询专业人士。

 

→ 还有哪些特殊贷款类型？

 

灵活抵押贷款 (flexible mortgages )

 

这类贷款通常允许您多付和少付（比您与贷款人商定的每月金额多付或少付），甚至在您需要的时候，还可以享受还款假期，比如说，可暂停几个月付款。这种灵活性的代价通常是较高的利率。市场上有不同类型的灵活抵押贷款。比如：抵消抵押贷款就是一种。

 

抵消抵押贷款(Offset mortgages) 使您能够用您储蓄来抵消您的抵押贷款，因此，您不是从您的储蓄中赚取利息，而是从您的抵押贷款债务中收取较少的利息。打个比方，如果您有100,000英镑的抵押贷款和5,000英镑的储蓄，那么，您当月的抵押贷款利息就按95,000英镑计算。

 

借款人通常可以选择因减少利息费用而减少每月的按揭还款额，或者保持每月还款额不变，以便通过加快还款速度来缩短按揭的总期限。

 

由于您的储蓄不赚取利息，所以不需要缴税，您可以在任何时候把钱取出来。抵消抵押贷款可以有固定利率或可变利率，这取决于你想要哪种交易。

 

另外，还有一种抵押贷款叫：现金返还抵押贷款(Cashback mortgages)。

 

有些抵押贷款交易在您取出来的时候会给您现金返还。但是，虽然费用很吸引人，但一旦您把费用和利息计算在内，这些交易并不总是最便宜的。

 

丽莎建议，各位买家在选择贷款之前，请确保将总成本考虑在内。

 

→ 抵押贷款的还款方式

 

以上所有类型的抵押贷款的基本运作方式都是一样的：您购买房产，在规定期限还款，并为您所欠的钱支付利息。您每月偿还多少钱，不仅取决于您借了多少钱，您所支付的利息，而且还取决于您的抵押贷款期限有多长，以及您选择的还款形式。

 

一般来说，贷款还款会有两种形式：本息同还（repayment mortgage）与只还利息的抵押贷款( interest-only mortgage )。

 

大多数抵押贷款是以本息同还为基础安排的，也被称为本金和利息抵押贷款。这意味着每个月您都要偿还一部分本金，以及一部分所欠的利息。

 

在抵押贷款期限的前几年，每个月的付款中有较大比例用于支付利息，较小部分用于支付资本。随着时间的推移，平衡会发生变化，用于支付利息的部分会减少，用于偿还贷款本金部分会增加。您可以选择较短或较长的抵押贷款期限，这取决于您每个月能偿还多少钱。

 

另外，有些抵押贷款是以只还利息（Interest Only）的方式安排的，也就是说，每个月您只用偿还所欠的利息，结束后再还本金。与本息同还相比，它还款额比较小，非常适合投资性质的购买。但缺点是，整个还款期的利息要比本息同还高，另外，它是有风险的，您必须确定在抵押贷款期限结束时，有足够的储蓄来偿还你所借的金额。

 

因此，Interest Only 抵押贷款通常只适用于Buy-to-Let物业，自住房的业主则比较偏爱本息同还。

 

→ 提醒：在借贷时，还有哪些注意事项？

 

您可获得的抵押贷款产品将取决于您的首付款，或者您在房产中的资产水平。贷款人通常为那些拥有较大首付款的人提供最佳利率，这类人被评价为风险较低人群。然而，如果您是首次购房者，也不要绝望，目前很多贷款机构都提供95%的抵押贷款。

 

在最后，我们需要提醒的是，在选择抵押贷款时，不要只看利率低或者一些优惠服务。您还需要对比它的各种优势和劣势，以及考虑到其他费用，比如安排费。

 

好了，本篇《买房实用手册》就到这里，我们在下一周还会继续为大家提供更多与买房有关的实用文章。

如果针对英国法律的其他方面，还有任何问题，也欢迎进一步咨询丽莎律师行。

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