德阳建设与规划局局长王学军专访
12月8日，《德阳市人民政府关于贯彻〈四川省人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见〉的实施意见》获得通过，提出了在德阳市灾后恢复重建期内推动房地产市场平稳健康发展的八项举措。
12月9日，《第一房产》在第一时间邀请德阳市建设与规划局局长王学军来到我们的《第一会客厅》，为广大市民具体解读这八项举措。
德阳人买房最低首付10％，购房门槛大大降低
李倩：在省政府出台的37号文中，我们看到“重灾区的居民购房可以享受最低10％的首付”。那么，德阳的购房者是否可以享受最低首付10%这一政策呢？
王学军：由于德阳全境都属于重灾区，其中绵竹、什邡是极重灾区，只要是重灾区及以上的都要按最优惠的政策来实施，最优惠的政策主要就是贷款首付和基准利率上的适用。在德阳市区（包括各县市区）范围内，购置普通商品房和安居房，最低首付比例都降到了10％。同时，贷款利率由原来的基准利率降到了现在的60％，也就是说，购房者只需要付原来利率的6成就可以购房，进行按揭手续的办理。
李倩：居民购房享受最低10％首付的政策，从什么时候开始生效呢？
王学军：从省政府的37号文发布之日起，就开始实行了；德阳市的实施意见也明确指出要按这一政策执行。
居民购房，政府补贴现金
李倩：37号文中提到消费者购房，政府要给予补贴。那么，政府补贴的额度是多少？哪些人群可以享受到补贴？
王学军：德阳市政府的实施意见明确了补贴范围和补贴的标准。现在标准是这样的：对购买90平方米（含90平方米）以下商品住房，按购房款总额的1.5%给予购房补贴；购买90-144平方米（含144平方米）商品住房，按购房款总额的1%给予购房补贴；购买144-180平方米（含180平方米）商品住房，按购房款总额的0.5%给予购房补贴；凡是购买二手房，也就是购买办了产权证之后的房屋，政府按总房款的1%给予购房补贴。该政策的适用范围还包括二次置业。
李倩：政府的补贴将采用什么方式发放给购房者呢？
王军学：根据德阳市政府的实施细则，补贴办法现在的思路是：购房者在与开发商签订购房合同、交了首付款、完善了手续之后，凭购房合同到财政部门领取现金。
首次置业享受优惠最多
李倩：我们看到，这次政府在鼓励居民住房消费方面有很多优惠政策。无论是首次置业、二次置业，还是购买二手房，购房者都能享受到很多实惠。那么，居民首次置业有哪些优惠呢？
王学军：首次置业享受的优惠政策是最多的。一、住房补贴，分三种情况；二、契税，德阳全市范围都是重灾区，契税市全部减免；三、信贷支持，最低首付降到10％，贷款利率降到基准利率的60％。
李倩：购房者二次置业，是否同样能享受这些优惠政策呢？
王学军：针对二次置业，如果是属于改善性住房，也基本与首次置业享受的政策一样。
李倩：那么，购买二手房呢？
王学军：购买二手房也基本与首次置业享受的政策一样，只是补贴标准都统一为1％；同时，购买二手房如果属于改善性住房，契税也是全免。
什么是改善性住房？
李倩：刚才您提到，如果居民二次置业是属于改善性住房，同样能享受很多政策优惠。那么，在德阳，改善性住房的界定标准是什么？
王学军：在德阳范围内，只要是144平米以下的就是普通商品房。改善性住房就是指在普通商品房范围内，以大换小、以旧换新、以远换近的这类房屋都属于改善性住房。也就是说，居民第二次购房时，既是普通商品房又符合改善性住房的需求，也就享受相关的税、费及补贴政策。
6条措施确保“2009年灾区居民家家有房住”
李倩：在省政府的37号文中，对保障性住房的建设提出了很多要求和目标。那么，德阳政府在住房保障体系上的目标是什么？怎么保证这一目标的实现呢？
王学军：德阳市政府的实施意见中提出要通过六项基本措施来确保“2009年灾区居民家家有房住”，这是一个硬性的目标。六项措施主要有：加快建设廉租房；加快建设经济适用房；快家建设安居房；加快进行旧城改造，包括小二楼、城中村的改造；受损房屋的重建；大力鼓励商品房进行建设、开发，促进整个灾后重建工作。目前，各项工作正在紧锣密鼓地进行。
开发商享受5项利好
李倩：省政府的37号文明确提出要优化房地产业的投资环境，那么。德阳市政府针对本地开发商的政策有哪些呢？
王学军：对开发商来说，主要有5个方面的政策利好：1、税收，明确企业所得税按下限预征；2、信贷，对信誉好、有发展业绩的房地产企业应该给予信贷支持；3、费用方面，对房地产开发企业项目需缴纳的基础设施配套费减免10%；4、开发商刻根据自身情况实行土地分宗，进行分期开发；5、将建设项目全过程涉及的行政审批事项，实行并联审批，限时办结，工作效率将大大提高。
政策含金量高，关键看开发商如何响应政策
李倩：对于开发商来说，应该如何用好这些利好政策呢？在这方面，您对开发商有哪些建议呢？
王学军：这次的政策含金量是比较高的，很多都突破了历年来的优惠政策。这对开发商来说是很有利的。说到给开发商的建议，大概有以下几方面：1、注重对市场的调研，了解市场供需的变化，做好基础工作；2、应对现在的状况，开发商要保持自有的现金流量。现金流有时比利润还要重要。3、注重开发品质，适应现在的市场；4、更关心开发成本，尽可能降低开发成本，才能有更大的市场竞争力。
当然，开发商如何适应和响应这次的政策，主要是根据其自身的现金流量及综合考虑市场因素。很多开发商在市场经济中都经历了很多起起落落，往往低潮的时候有了好的政策，恰好是高潮到来时的曙光。敢于下手、敢于利用好这些政策进行有效开发，对未来的发展将会奠定好的基础；否则，在高潮到来的时候再开发就会坐失良机。
政策有效期： 2年
李倩：从今年10月开始，从中央政府到地方政府，都出台了很多促进房地产平稳健康发展的政策。但从市场的反应来看，购房者似乎是越调控越观望，大家都在等待一个最好的购房时机。我们看到，这次德阳市政府的实施意见对购房者买房提供了相当多的实惠。那么，对购房者来说，目前是好的购房时机吗？
王学军：德阳2020年要建成90-100万人口的大城市，城市基础设施也将全面展开，比如两条到成都的干道、城际专用线、市内的基础设施，包括污水处理厂、垃圾处理厂、以及很多道路，包括跨线桥等将支撑起德阳大城市的骨架。因此，从德阳目前的房价来讲，以后的增值空间还是比较大的。在这种情况下，有条件又需要置业的居民完全可以在这个时候利用这个政策购房。
这个政策并不是长期都有的，只是在2009-2010年适用，现在能抓住机会购房是比较好的。当然，还是要根据自己的情况，利用这个政策。同时，现在买房的选择比较多。我想，至少现在是比较好的购房时机。
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