“北上广这些一线城市，如果房价不涨，开发商就死定了”。
近年很少在公开大型活动露面的星河湾集团董事长黄文仔，日前出现在2016年房地产全行业领袖新年峰会，低调的他不发言则已，一发言则言辞犀利。
观点1：反对所谓的“白银时代”
应该说，地产新时期万科郁亮提出了行业进入白银时代的说法，也一路有了碧桂园“黄铜时代”的比喻和延伸，更是引发了蔡雪梅关于白银时代的铂金机会的提法……无论如何，“白银时代”警醒了企业不能再奢望高速成长的奇迹，黑马不再，高利润不在，行业利润率每年1个点下降，企业优胜劣汰加剧。
尽管2015年的房地产来了一个9万亿的大丰收，但大家对行业白银时代的说法依旧是高度认可。而对这一点，星河湾董事长黄文仔给出了自己犀利的观点，他表示：“我一直很反对房地产行业进入什么期的说法。什么时候都有机会，关键是你能否把握，把握好了，什么时候都是黄金时期。1993年就出现过所谓黄金时期过去的说法，这些年来反复都不知提了多少遍，所以我很不赞成这种说法。”
从这个回答，老潘也理解到一个企业家对行业诸多玩概念说辞的不屑，而黄董更多是强调企业要洞察行业趋势、寻找和能够把握机会，就是黄金时代。
没有不好的行业，只有不好的企业。真正优秀的企业，往往能在行业形势好的时候顺势爆发，在行业调整时能够保持优势逆势维稳或成长。
观点２：规模房企一味追求规模，是有问题的
不可否认的是未来中国房企优胜劣汰在加剧，在行业深度调整的这两三年，我们更多看到千亿房企比中小房企的增长速度快了很多，大则恒大，强者恒强让中小房企的行业话语权和资源整合力都在加速下降。
但另一方面，地产百强的高速发展也带来行业深层次症结和病痛产生，昨日的土地无节制供应和开发高周转、高杠杆、标准化的复制带来大量无效库存，有的城市甚至仅仅既有的存货都可以卖5年，8年。全国性的供大于求的矛盾让中央经济工作会议也罕见针对一个行业提出加快去库存的要求。
对此，黄文仔也一针见血的指出："房地产这样发展下去，即使中国人口上升到20亿都供应得上，现在房地产的供应量很大，大家你追我赶，一个上市公司每年几百亿过千亿的销售额，有时候一味追求销售额，都不管产品质量和赚不赚到钱了。其实哪有那么多人去住啊！而且卖的越快，则生产越快，无论怎么买都赶不上生产，这是目前的状况。中央说全国目前有7亿平方米的房地产库存，我觉得不止这个数。”
出来混，总是要还的。在老潘看来，今天铺满在中国城市土地之上的建筑垃圾、大陆货，表面上是行业高速发展的“代价”，但实质上是产业规划、土地供应、市场管制的政府有关部门的管制缺位。
一个行业的大起大落，一个缺乏对土地足够尊重，一个依靠高杠杆、高周转和榨取行业劳动力的行业是值得反思的。
观点3：一线城市有点类似“赌博”
似乎昨天房地产的疯狂，在2015年并没有停止。最近北上深10万+的房子像卖白菜一样，深圳已经出现宝安8万+的楼面价以及10万+豪宅推盘售罄，一线城市进入高处不胜寒的节奏。
对此现象，黄文仔颇不认同，他表示“北上广这些一线城市，如果房价不涨，开发商就死定了。”在黄文仔看来，“目前中国一线城市是最大的风险。你看最近拍卖出来的土地，以后很可能都要赔本卖的。买下这块地时就做好了赔本的打算，博什么呢？就是堵下一步房价要涨。如果不涨呢？所以说一线城市的风险更大。至于二三四线城市，是市场收缩的风险，是需求的风险。”
观点４：不赞同产品定位划分
房地产高周转必须依赖标准化、模块化，核心是产品线、产品模块的标准化，甚至一个相对固定的战略供应商的稳定。基于这个前提，房地产按照帕尔迪的客户需求细分也基于客户全生命周期构建了首置、刚改、二改、豪宅和顶豪的产品定位的细分。
对此，黄文仔的观点很鲜明，“我很不喜欢把房子分成刚需、刚改、改善等说法。豪宅也有刚需，普通房也有刚需，保障房也有刚需。房地产市场的需求是多元的。”
确实过去多年星河湾一直致力于高端豪宅，以舍得、用心和创新为产品情怀，多年一直关注一个细分市场，这无疑走出了中国大部分房企大而全的产品线的一种差异化经营模式。从这个角度，老潘看好专注、聚焦、专业的力量，国内房地产缺乏好产品，核心在于一则产品过于大而全，很难专注，二则缺乏作品心态，而更多是商品心态，是过重的盈利心态。
事实上，未来房地产的产品会更加细分，中国房地产最大的问题是一方面大量库存和供应存在，房子多得要命；另一方面老百姓对于好房子、品质房产、懂生活、专注一个细分市场的房子又极度缺乏。某种意义上，国内房地产单纯讨论“供需失衡”基本是鸡对鸭讲，即开发商的“供”与消费者的“需”存在一条很大很深的鸿沟。因为未来房地产已经逐渐成为存量市场的天下，中产阶级本身就有房子，他再购买一定是懂他需求、懂生活的好房子。
这里老潘不妨抛一个问题，未来如果消费者愿意卖掉自己的三房再去买一套同地段的“三房”，这就是产品力的升级成功。
观点5：好房子会说话
对于互联网+，黄文仔的回答很朴实，他表示：“我不知道有哪种玩法，不管哪种玩法，我只玩我自己的。事实证明：好房子自己会说话。”老潘最喜欢的是最后一句话，今天的房地产应该回归的“产品为王”的时代。
观点６：资本虽好，但前提是能够驾驭资本
今天在高地价、高房价的时点，房地产最大的属性是资本属性，动辄几十亿、几百亿的拿地已经形成资本的绝对高门槛。很多房企董事长表示：“未来能够与资本有效结合、融合，善于利用多种金融工具，具备金融化思维，且能够综合降低资金使用成本的房企，在未来才有更大的发展。”
对此，星河湾黄文仔的看法是：“房地产跟金融绑在一起，我希望大家共同赚到钱，而不要绑在一起死掉。现在的金融业比较青睐房地产，但是一个企业如果有过大的负债，那么他的成本会吃掉利润，因此过多的债务形成企业的风险。有些企业因为杠杆太大，辛辛苦苦一年又“回到解放前”的大有人在。所以，在保证资金链安全的情况下，再去发展才是比较好的做法。”
“资本”好比硬币，从来就是双面的，用得好助力房企快速成长；用得不好，反为其所伤！
结语
一个行业，一个企业的发展，大起大落并非好事，在多变的时代始终更好产品、更好服务、更低成本，更好体验为客户创造价值，这是最重要的。
灵感来源：黄文仔的地产经营观
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