文\潘永堂
2016年刚刚结束，回想这一年<老潘飞行接近20万公里，从考察当代地产美国休斯顿、达纳斯、西雅图楼盘，到多次往返新加坡、马来西亚富力公主湾，以及走访菲律宾、泰国、中国台湾、香港房地产，再包括中国核心一二线楼市以及海南等各地度假楼盘，看盘可谓无数。但老潘最大的感觉是，论房子的品质与房企实力，中国房企，中国房子在世界各国早已名列前茅，而真正的差别在于中国人的买房心态、目的、选择还不成熟，思考的边界没有打开。
其实，今天的房子，已非房子本身。房子——是人居，是尊严，是度假，是投资，是资产，是生活方式……，尤其国人到海外置业时，早已非购买一套房子那么单纯。
是选欧美发达国家，还是精选东南亚国家布局？
是找国外高手切磋房技，还是为了扩大市场份额？
是为了东边不亮西边亮，还是为了打造国际房企？
……
各种目的，各种套路，各种心思……但整体来看，近3~5年中国房企海外扩张是明显加速了。
一方面，从开发商来看，走出去很必要，偌大的中国房地产行业。
一则整体规模已达行业天花板，
二则中国反复的政策调控比如限购限贷也导致房企增长面临波动性，
三则国内好的城市，规模房企结合自己能力该布局的也布局了，好机会越来越少。
因此规模房企，特别是千亿房企，“吞吐量”巨大，若想未来继续稳步增长，或者引入国外产业资源嫁接升级国内陆盘，前者扩底盘，后者反哺国内产业升级，就非常有战略意义。
不能为了出去而出去，即使国外政府抛出橄榄枝和诱惑，房企出海首先还得看客户，看需求，看风险。这一点孙宏斌是厉害的，他盯海南盯了3、4年迟迟不进，据传就是因为没想清楚投资海南的客户逻辑，最后他发现自己分布在全国核心一二线城市的20万高净值家庭以及中国日益爆炸的旅游长周期需求，正是融创进军海南度假市场的关键支撑。
房企海外扩张同样是这个道理。
从客户来看，除了海外本地客户之外，中国中产正在加速崛起，中国房地产也从刚需时代进入改善时代，客户整体关注居住改善和度假需求，特别是东北大雪、北京雾霾为典型的中产也加速了度假置业需求、候鸟居住置业需求，再加上通货膨胀，人民币贬值等预期，中上产阶级开始在全国乃至全球多处寻找资产保值、旅游度假的“新大陆”。
有需求就有供应，无论开发商，还是客户自身，都需要海外投资！
老潘也专门查了一下这6年中国房企海外投资总额，结果发现果然年年加码，自金融危机后的2009年开始，中国房企海外投资稳步上升，2012年总投资额约700亿；2013年就突破1000亿，随后的2013、2014年正好是国内调控最严峻、楼市低迷的年份，那两年富力、万科、碧桂园、万达、、绿地、新华联、雅居乐等纷纷出海，最终2015年中已达257.34亿美元（约1800亿），而2016年预计同比增长37%达353亿美元（即2400亿人民币）。
尤其是一带一路之后，中国房企海外投资追随“国策”，更增加了安全指数！
2016年老潘也陆续与出海房企交流，总结下来海外投资区域主要在两大地域。
一是传统欧美国家，典型如美国、澳大利亚、英国等市场成熟度比较高的城市。
二是旅游资源丰富的发展中国家，典型如马来西亚。
马来西亚它本身是全球十大宜居环境，属于典型热带雨林气候，四季温暖，年平均气温21-32℃，无台风、无海啸、无雾霾，这样的环境让北京在内的大部分中国城市情何以堪。
事实上，亚洲尤其是这两年的马来西亚成为中国房企投资的一个重仓区域，比如富力首个海外项目就选在马来西亚，当时就重仓砸下85亿元人民币，一举拿下新马特区47万平方米土地，碧桂园2011年就进入马来西亚，过去3年时间里，雅居乐、新华联、绿地等前赴后继的到大马圈地盖楼。
到海外置业是一个大时代的命题。
今天中国中产海外置业，是趋势所在！人，干嘛跟趋势作对了。
当初日本在房地产崛起飙升时代，可以买下整个美国，如今李嘉诚则是恨不得买下整个英国，而今日中国中产，卖掉北上深一套三房，几乎可以全球任何国家投资移民。典型在当今美国，只要不是热点城市中心地段，一套别墅大多才50万美金，折合人民币330万左右，而在马来西亚富力公主湾，单价2万\平米，100平米即可买房一套，而新加坡最中心地段乌节路，圣淘沙如今调控后折合人民币也就15万\平米，这与中国北上深房价不相上下……
显然中国有闲钱一族的中产，仅就资金总额来讲，海外置业购买门槛并不是很高。
人，很多时候没有钱烦恼，有钱没渠道投，其实也烦恼。
今天中产大多有点闲钱，但就是苦于找不到满意的投资渠道，大多都不靠谱，股票、黄金、债券、期货、商铺……那么多投资渠道玩几轮下来，发现最后还是投资房子靠谱。但2016年中国22个核心城市限购限贷后，有钱也不让你买，而另一方面，通货膨胀、人民币贬值，你手中、银行的闲钱始终在不断的贬值，给钱一个出路，海外投资和置业或是一种选择。
今天投资，短期投资越来越不受中产“待见”，大多核心一二线城市中产都忙得很，短期高频投机操作，费时费心，而且今天投机在中国一度是不受认可和欢迎的词汇。
做中长期投资，投资就是投趋势，这个投资理念越来越受理性投资者接受和偏爱。
发展中国家GDP都在中高速增长，而发达国家则在中低速甚至超低速增长。从增长性和而投资概率而言，优质的发展中国家相对投资价值，资产保值增值会更有“大时代”意义
历史与区域发展似乎总是惊人相似，以东南亚东盟十国的马来西亚来看，老潘到访的马来西亚新山依斯干达特区，作为特区，就蕴含机会。今日大马新山特区对新加坡，就好比10年前深圳之于香港。
目前东盟十国中，唯有新加坡是唯一一家发达国家。而马来西亚依斯干达特区，正是新加坡与马来西亚国家级战略打造的经济特区，面积比新加坡国土面积还大几个，而这个特区目前处于价格的低位，价值的洼地，也正如10年前的深圳，但10年之后，如同中国人看到的今日深圳，从小渔村演变为国际化大都市，而且深圳目前在中国全国城市综合竞争力排行榜中超过了香港。
昨日深圳特区，今日依斯干达特区。
目前所有进驻依斯干达特区的产业，企业所得税都减免5~10年，两国在特区全球招商引资给予更多政策支持，而另一方面马来西亚近年来经济发展十分迅猛，根据纳吉政府的远景规划，2020年马来西亚要在东盟十国率先进入发达国家水平。而这其中，依斯干达特区，无疑是经济崛起的排头兵。
老潘走访的富力公主湾，正好处于伊斯干达特区的核心A区，对面1056米就是新加坡海关和新加坡商业商务区。老潘最喜欢、最看重的是这个1056米。
仅仅1056米，是发展中国家马来西亚与发达国家新加坡的海峡距离
仅仅1056米，是新加坡人均GDP5.8万美金与大马1万美金的”距离”
仅仅1056米，海峡这面新加坡6~8万\平米房价，对面新山2万\平米
仅仅1056米，也是新加坡海关与马来西亚富力公主湾项目的地理距离
仅仅1056米，未来两关一检，新加坡地铁直达马来西亚新山瞬间过关
……
国别之差，房价之差，收入之差，仅仅这1056米的海峡，划分为两个完全不同的世界。
与新加坡人而言，新加坡国土面积真的太小了，还赶不上深圳市一个龙岗区，据说的士绕新加坡国家一圈30分钟就走完了，另一方面新加坡房价极高，而1056米对面的马来西亚，自然海景生态环境更好，空间更大更自由，新加坡人在新加坡挣钱，在马来西亚生活消费度假散心，房价为新加坡的1/5，而物价仅为新加坡的1/2，那是何等的“土豪感”、“自在感”。
一条地铁直接跃过海峡，从新加坡进入马来西亚新山，唯一一个地铁站点，将直接让1056米带来的国家距离、商业距离、房价距离、消费距离……瞬间摊平！
过去，中国中产都是到美国、欧美、澳洲等买房移民，在马来西亚移民、买房、投资一度少见和稀奇。但今天时代变了，中国中产眼界变了，但更重要的是生活理念、生活方式变了。
今天可能是超大规模的海外购房时代到来了。原因如前所分析有四点。
第一，国内一线城市涨得比较猛，而且有部分投资者因受限购政策影响买不了，
第二，与国内对比，海外一些房子的实际价格在他们看来并不贵；
第三，不少投资者也有分散资产配置的考虑，寻求资产安全和中长期保值增值的考虑；
第四，旅居生活理念，生活方式开始形成。
从居住，度假到投资，今天的房子，再也不是“遮风避雨”那么简单。在老潘看来，过去近20多房地产刚需时代，已经让中国中产都有一套或几套房了，房地产也进入改善和度假奢享时代。改善投资旅居时代到来时，中国中产买房会从过去1套模式，进入到1+1模式，再到1+N的买房模式。
更长周期看，中国中产阶级买房子，会经历三个阶段，即早期的刚需时代，中期的改善投资时代，长期的改善+旅居+投资的组合时代。
度假未来会成为中国中产刚需。
在整个中产购房表现上，会从过去有1套房子就OK了，到今天逐渐流行的“1+1”套购房模式（即城里1套，郊区1套，这在一线城市很普遍）以及“1+N”套组合（即城市一套，全国优质度假地N套，又或者是第一居所一套，投资房N套）
从这角度来看，富力公主湾的投资+度假需求明显，马来西亚，是全球公认的十大宜居国家，风光秀美，蓝天白云，温度全年介于21℃-32℃之间，空气清新，更以数十公里海岸线，成为全球向往的宜居乐土。不用欧美飞行10多个小时，不用碍于英语交流问题而在马来西亚华人为主的社会里，不用再忍受雾霾，寒冬恶劣的天气，中国人选择马来西亚度假，甚至长周期旅居，不失为一种靠谱的选择。
老潘相信，随着环境日趋恶化，未来中国中产候鸟式居住和度假也会成为一种刚需，即从雾霾之都到全球宜居地带的度假养生之道。据玩笑，每一次北京大雾霾，海南三亚机场的候机排队人数就增多一些。
千万不要小看交通工具的升级，带来生活模式的快速升级！
公交出行、私车出行、高铁出行、飞机出行基本代表了中国中产的生活轨迹圈！
但今天国人都习惯于公交出行和私车出行的变化，对于高铁与飞行出行所带来的购房与生活方式的演变还在适应中，或者还非成熟状态。
一般而言，中产都反对把美好的时间浪费在交通中，人们都能接受2~3小时内的交通出行时间，这3个小时相当于在中国一线城市南北或是东西出行的距离时间。3小时交通圈，也对应着自己的生活圈！
如果是公交出行，3小时生活圈，基本周末限定在单一城市内生活；
私家车3小时出行，则限定在大都市周边城市生活圈，跨市出行，生活半径迅速扩大；
高铁3小时出行，就能出走远达1000公里生活圈，跨省出行；
飞机3小时出行，基本飞行2000多公里，可以跨国生活圈。
比如新加坡和马来西亚刚刚签署协议开建新马高铁，这条铁路从首都吉隆坡穿越新山特区直通新加坡，时速350公里，建成后跑完全程只要90分钟。而且中国华南业主，随着越来越多海外国家城市直飞通行，未来3小时飞到新加坡、马来西亚，完全在“可接受”的心理预期。
国内一线城市与远郊卫星镇的5+2的生活方式
香港高薪工作、深圳低成本生活5+2生活方式
新加坡高薪工作与马来西亚居住的5+2生活方式
……
不同类型的房企，不同城市的房子，不同国家的房子，意味着不同的生活方式
今日之地产，房子不是“房子”，而是一个承载某种生活方式的平台。
但问题是，什么是生活方式？何种生活方式？概念太抽象，为便于理解，老潘引用一个冷笑话，即一个乡下人对城里人生活方式不解所带来的吐槽：
我们刚刚天天有肉吃，结果你们却流行吃素了；
我们过节刚能回老家，你们过节又开始旅游了；
我们刚不想种地了，你们又钻进山洼找野趣了；
我们刚去城里逛公园，你们又体验农村生活了；
我们刚盯上城里的好房子，你们又移居乡下了；
……
从表面上看，乡下人跟城里人表面上看是财富的差距，是生活节奏、生活态度、生活方式的差别，但实质是生活层次，人性需求阶段的差异。比如中国从中西部地区到东部沿海地区，就是一个发展中国国家水平向发达国家水平的综合体；比如马来西亚人与新加坡人的生活方式差异。
切记不要用刚需的视角去看待改善买房
切记不要用自住的视角去看待投资买房
切记不要用增值的视觉去看待资产安全
……
人的收入不同，眼光不同，对生活的态度不同，决定了不同的购房模式和偏好。
居住化来讲从最早工作地附近买房到城市中心改善奢华居住，从“单城市生活”到“候鸟式多城市生活”；去居住化后从“跨城市投资”到“全国度假型置业”，甚至变国籍从“海外置业移民”到“全球资产配置”……中国人今天的购房目的和段位，早已纵深有别。横切面早已大相径庭。
而纵切面来看，中产阶级从公寓租房到刚需小房再到改善大房最后到养老公寓可谓一生的购房轨迹，而上产阶级从远郊别墅到城市中心大平层，从核心城市投资到全国全球度假置业，类似吴晓波每年买一套房，类似中国核心城市高端豪宅背后都有明星、企业家投资，每个人都在寻求从人居、旅游、资产保值、资产增值的组合诉求。
最后值得一提的是，中国中产海外置业，大多属于留学、移民、开设分公司、度假的伴生需求，这是一股大时代的浪潮，这个过程中，政局稳定、语言文化相近、与中国往返距离不远时差相近，旅游度假圣地，医疗养生甚至学费物价的性价比高，中长期投资价值高……这些是置业之外的加分项！
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