文\潘永堂
重磅消息，昨日，深圳，中国11大房企，与建设银行，战略牵手了！
活动级别很高：中国建设银行董事长田国立、深圳市副市长艾学峰、中国建设银行副行长庞秀生、比亚迪董事长王传福都出席了。
而在地产圈，我们看到地产最耀眼年度冲5000亿的碧桂园，万科、恒大"三巨头"也罕见的聚齐了。万科董事长郁亮、碧桂园总裁莫斌，恒大总裁夏海钧在会场一起同框，足见本次活动并非寻常。
到底，是什么活动了？
谜底就是——建设银行深圳分行与招商、华润、万科、恒大、中海、碧桂园、星河等11家大型房地产公司，以及比亚迪、方大集团、研祥智能、兆驰等11家企事业单位举行一场主题为“住房租赁战略合作”的签约仪式。
这是在1 9大闭幕后不久一次由建设银行发起的银企大合作的大动作，更是响应和贯彻中央“房子是用来住的，不是用来炒的，租售并举”方针有效落地的大举措。
2大战略合作重点
会上核心有两大租售并举的战略举措。
其一，建行目前已与11大房企签署了5481套住房租赁权转让协议，包括碧桂园、星河地产等有实力的房地产企业开发的6个优质住宅小区，房源均为精装修新房，未来租户可通过建行“CCB建融家园"APP上提供的房源在线租房。
其二，国内首个面向个人住房租赁贷款面市了。出发点在于，建行为了鼓励长租，推出面向个人住房租赁贷款“按居贷”，为租户提供纯信用贷款用于租房，贷款享基准利率，最高可贷100万，最快1个工作日放款。
让长租市场生态融合加速
好的商业模式一定是多方收益，无一受损。
本次建行牵头的银企战略大合作，是给长租市场的一个利好，更是对整个房地产长租生态链上开发商、金融方、承租方，运营方的一次价值链重构，是业务相互咬合、协同性更强的生态玩法。
对于租客而言，他们堪称最大的赢家，他们在租房的过程中也有了更多的选择，而且都是精装修的商品房。更为重要的是，以后的房东将是“机构房东”、或者大品牌旗下的租赁房源。自己的合法权益将得到政策上、法律上保护，甚至达到“长租也可安家”的效果。
据统计，截至10月份，已有70多家科技型企业向建行提出承租意向。
对于开发商而言，未来中国4万亿租房市场即将爆发，这次多方合作，尤其是与国有银行的合作，很有可能为房企在楼市后时代拓展新业务和商业模式，这也是目前中国诸多百强房企纷纷布局长租公寓的一个“加强版”。
另外，抛开资本逻辑，给租赁市场更高品质住房，更专业的机构服务，这也是大企业履行社会责任的行为，拔高了企业形象，更是对国家“房住不炒”、“租购并举”的积极回应。
对建设银行而言，也拓展了新的业务，丰富了品牌形象，过去以来，建行就一直是中国金融领域的创新者，以房地产贷款领域来看，建行就是勇敢的第一个吃螃蟹者。
早在1985年，建行就是国内首家开创提供按揭买房的银行，随后也是首个房产贷款规模突破 “千亿”大关的商业银行，也逐步形成“要买房，到建行，用按揭”的良好品牌口碑。
而本次建行，又首创个人租赁贷款新产品，以低于同期购房按揭贷款的4.35%基准利率为执行，额度最高100万，最长期限10年。或将是一个爆款，这也是建行拓展“要租房，到建行，用按居”的新兴品牌形象和住房金融服务机制。
对此，深圳市副市长艾学峰在活动上致辞，建行发挥自身资金、产品和品牌优势，在各银行机构中率先行动助力深圳安居建设，支持实体经济发展，意义大，影响好。
长租浪潮，今天只是起点
房地产很多的问题，都开始归结为供给侧的问题，而本次建行领衔下的众多巨头房企、知名企业，在长租市场加大供应，强化生态运营新模式，携手共进，正是从供给侧改革入手，重置楼市游戏规则。
从供给侧入手，通过市场化手段，创新金融产品，将目前一部分在售、预售房源转为长租房以提升市民住房品质，让百姓“住有所居”。但是这一工程涉及到的环节、体量过于庞大，也绝非一家企业就能单独完成。
怎么办了？具体如何运营？
这里，不妨以本次为建行提供房源的碧桂园为例，碧桂园今年5月，就战略性成立了长租事业部，并先后在北京、上海、广州、深圳、厦门等一二线城市布局15个项目，而昨天碧桂园与建行合作的长租项目，预计很快就在深圳面世。
具体怎么与建行合作了？
首先碧桂园向建行长租平台提供房源，同时，碧桂园长租品牌计划融居住、物业、金融、商娱、健康等多元内容于一体，为租客营造“梦幻之家”，另外可从房源评估、设计、装修 、配置、招租、售后服务以及其他附加服务等方面发力，为业主提供一站式房屋租赁解决方案。碧桂园与建行合作，把房源租赁给建行，除可享受金融支持，还可享受物业增值。
其次，建行继续发挥金融机构的价值，为碧桂园提供针对企业、项目和消费者的三重金融服务。
同时，建行在本次签约中宣布成立住房租赁公司建信住房服务（深圳）有限公司，作为建行长租品牌的推广，负责与包括碧桂园在内的开发商合作，一端整合房源，另一端对接深圳大量的承租企业。
强强联手布局长租市场，会降房价吗？
发布后，感觉是长租公寓进入强强联手，加速前进。于是很多人就在问，长租公寓加速，租赁时代来临，会对如今的高房价产生效应，降低房价吗？
对此，老潘的答案是否定的。
首先，房价涨跌应该回归到供需视角来看。
今天说的房价是商品房的房价。从总量来看，中国的城市土地是有限的，一个城市的土地也是有限的，这就好比一旦可供居住的土地面积和城市容积率一旦确定，房屋的面积和总量就成为确定的。在公租房之外，如果把长租房供应量更多了，那么就意味着市面上可以出售的商品房面积就相对少了，而在需求没有变化的情况下，这样就会导致商品房价格只有变得更贵。
以深圳为列，近年来，深圳年均常住人口新增40万-60万，人口在不断涌入，但深圳开发强度逼近警戒线、新增土地潜力不足10平方公里，所以，唯有盘活存量土地和房屋并用于租赁，才是租赁市场供应的主渠道。
其次，房价的背后是经济，是GDP增长，所谓的降房价，可谓降一发而不可收拾，原因就在于每年GDP6.7%的增长率中有30%左右就是以高房价为拉动的整个房地产上下游产业对GDP的贡献，房地产是中国经济的支柱产业。房价上涨还好，但不涨下降，就将对经济GDP中速增长都产生威胁；
其次，土地财政依旧存在，目前预计2017年土地出让占比地方本级财政收入40%，降房价，意味着地价必降，也将反过来让众多城市财政面临下降危险（如果供应量不变的情况下）。
其三，作为租赁为主的住宅，以企业角度来看，中国房租回报率太低，大部分城市的租金回报率不到2%，而前期拿地和建房投入大，不卖只租，回收期长，租房市场就不赚钱！所以，从主观意愿上，中央对房价不存在下降的目标，而核心是维持或未来伴随GDP增长维持一个合理幅度上。
老潘一个理由是2016年人均GDP8800美元，未来2020年1.6万亿美元的增长目标下，核心城市房价很难有理由停滞不涨。
其三，房价与租房往往没有很直接的关联逻辑。
第一，房价上涨的真正动力，不是因为人们租不到房才被迫去买房，而核心是因为房地产所携带的较高投资回报率的资产增值。
第二，今天核心城市房子，仍然是一个城市最重要的门票。有了房子才有可能真正成为这座城市的主人，同时，在中国买房是储蓄，投资的概念，而租房是消费的概念，就好比买车，是消耗品。而且中国人对买房的情结不是一天两天可以改变的，也不会因为租房便宜，租房品质也不错的理由，就不去买房。
第三，如今全国各地二手房存量已经很大，租金回报率不到2%，目前还在加大租赁，逆向思维想一想，如果房价很容易降到大众都买得起的水平，中国还会费大心血去做公租房，租赁房吗？
今天，建设更好的租房市场，只是为了让买不起房或者暂时买不起房的人享受更好、更平等的租房条件和权益，他们也有享受美好生活的权利。
今天中央所倡导的整个社会住房结构应该是多主体供给，多渠道保障、租购并举的住房制度，这是中国房地产市场的当务之急。在老潘理解里，房地产本身就应该是多层次的，政府与市场合理分工的，是凯撒归凯撒，市场归市场的。
未来应该是
中等以上收入居民通过商品房市场解决居住，
低收入阶层通过公租房来解决居住，
而处于中下收入阶层的居民则通过租赁市场来解决居住问题，
整个社会居住就应该是多层次的金字塔格局。
比如世界上福利性住房（包括自住和租赁）做得好的城市，往往房价都极高，典型如香港和新加坡，整个社会形成高房价的商品房和租赁房、福利房的三者并存，互为补充的多层次供应的格局。
其四，租售同权是一种情绪的缓和剂。
以教育同权为例，其一，租售同权政策，并没有减少甚至略有增加对于优质教育资源的需求，也没有增加优质教育资源的供给；
其二，每个城市优质教育资源极其有限下，需求量又巨大，虽然租售同权了，但总要进行资质、权重和先后的排序。比如大家都有享受优秀教育的权利，但有房和有户口的权重和打分会优先一些，而租房和没有户籍的外来人客观上打分就会靠后一些。
建设更好的租房市场，让买不起房或者暂时买不起房的人享受更好、更平等的租房条件和权益，这是社会走向更文明，美好生活的一个关键举措。但整个中国房地产市场，还是需要形成多层次的供应体系，而加大长租公寓供应，提升各阶层美好生活品质，“租购并举”就是中国建立房地产长效机制的重要组成部分。
为此，整体来看，建设银行与11大房企开了一个好头！
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