中国房企规模的“顶”，在哪里？

文\潘永堂

行业的天花板在哪？

企业的天花板又在哪？

房企还有空间冲万亿，破万亿吗？

均好时代，地产圈“冲规模论”，是否休已？

以上这4个问题，恐怕不同房企有不同答案，尤其是不同规模，会有不同体会！

过去2年，房地产最热的话题之一当属“万亿规模话题”，那时房企信心十足；

但自从2018年调整之后，万亿房企的说法开始鲜有人提及了，这也正常。

毕竟其一，2018年楼市转向以及“活下去”、“冬天论”的论调主导了当初的市场氛围；其二，房企冬天更强调有质量的增长，或者规模、利润、负债三者的平衡，这个时候，单独谈规模论，谈万亿，就不合“气氛”了。

恰好昨晚看到朋友圈一个消息，经济学家马光远在深圳华润演讲说——中国房地产规模竞争的阶段已经逐步过去了。

真的规模竞争的时代过去了吗？对这个结论，老潘也想谈谈一些看法。

首先，“规模论休已”的说法，也有部分房企强调过，但老潘是不认同的，或者说是不能“一概而论”的，比如还要看对什么阶段的房企来讲，而且未来2到5年，房企的规模竞争依旧会显著存在。

其次，今天规模论休已，核心是反对的“单纯规模论”、“狭义规模论”，“过度偏科规模论”，但这并不代表规模就不重要了。反过来，大家现在新增了“保利润、合理负债率、产品服务提升”等均好的、稳健发展的“并行”目标，这一点来说，在楼市下行行情中，当然也是对的。

但事实上，企业还是有“劣根性”的，往往行情好时疯狂扩张，行情差时又悲观过头、过度收缩，比如，如果2019年中国楼市局部松绑，以及未来2020年楼市可能的周期转化，估计又有一批房企会重启“适度疯狂”。

规模论休否，可能与行情有关，但更核心的问题是——行业进入天花板时，大中型房企还有没有规模鲜明增长的空间？这才是问题的关键。

通俗的翻译一下，就是行业不涨了，企业还能否大涨？

其三，老潘依旧相信，2019年，规模——依旧是大型和中型房企非常在意的目标，甚至未来2年到5年依旧是规模变化为关键的年代。房企未来2到5年经营目标中，规模、利润、负债三个KPI的均衡问题，我想在中型房企老板心中，规模依旧是排前面的，500亿、700亿的肯定要冲千亿，破千亿的迎战2000亿、3000亿时刻……而巨头房企因为太大了，会强均好稳健发展，并加速多元转型。比如恒大提出规模与效益并行战略。

至于更多小型房企而言，老潘觉得就没必要反对和鄙视“规模”二字，犀利点说，你可能连批判规模的资格都没有。因为可以看到的是，在未来中国主流城市、主流楼市（住宅），根本就不存在小房企的话语权，不存在“小而美”的空间，未来，小而美就是“小而没”。

当然，在非主流城市，非主流细分市场，专业市场，小而美还能有一段时间生存发展窗口期。因为巨头还没有大势进入，天时也未到而已。比如养老、文旅等。

所以今天来看，有资格谈“规模论休已”，还是大中型房企！

但对他们而言，“规模论休已”吗？“规模”不重要了吗？答案是NO 。

老潘相信，未来2到5年

龙头房企还会加速奔跑

中型房企则在拼命狂追

不同的是，龙头巨头房企个头大了，速度会慢一些，比如在10%到20%左右，但这其实绝对值很大了，而下一梯队的中型房企，优秀的会在20%到30%，部分黑马，肯定会更高一些。

回首这轮“调控周期”，调控可谓最严，但2016年、2017年，2018年上半年……大中型房企依旧享用了“规模的盛宴”：一则源自局部区域和三四线城市的“好行情”，二则源自行业内部的“零和游戏”和大鱼吃小鱼，即大鱼吃下了众多小鱼腾挪出来的份额。

彼时众多黑马辈出，比如2016年融创破千亿，增长率120%，2017年碧桂园高位弹跳80%增长，2018年的新城控股、中国金茂规模增长率近乎80%……

以刚过去的2018年为例，10强、20强、50强房企的规模门槛，普遍都保持了30%以上增长率，而20强门槛比2017年增幅高达62.2%……所以，理性看看——50强以内如此规模高增长，何谈“规模论休已”？

20强规模提速如此凶猛，那么，三大巨头对“规模论休已”怎么看了？

他们毕竟5000亿，7000多亿了，应该不会对规模增长敏感了吧？

事实和答案，并非如此！三家房企预计2019年都有10%~15%的增长、如果市场局部回暖较大的话，或许也会超过15%。

万科是说我们不关注规模了，甚至不是开发商了，但事实上，身体还是诚实的，一则地产依旧是90%以上营收，短期改变不了，郁亮也说，转型其他行业5、6年后，发现都没地产主业好；二则2019年1月地产销售又拿了个规模冠军，地产规模，万科是不能丢的；三则最近一份邮件中，郁亮提出“巩固基本盘”，强调住宅就是基本盘，延伸的想想——如果万科地产没有规模，又何谈基本盘“巩固”二字？

所以老潘认为，万科2019年销售规模还是会被强势“巩固的”，加上万科重仓一二线五限后的2019年局部修复回调，万科2019年业绩不会差。

再说碧桂园，碧桂园对规模没意见，但对做第一似乎有点怕了，所以去年提出了“提质控速”的战略导向，大家注意这个“控”字——可谓含义深刻，控，就是说我可能未来还会很快增长，但我主动有意控制一下速度。

恒大每年的销售目标，都是提前预告，甚至是3年计划提早就公布，比如2018年5500亿，2019年销售目标6000亿，增长10%，但恒大多年以来有个“说话算数”的惯例——每年目标都兑现了，而且实际业绩都比嘴上公布的要多一点，所以2019年预计会超6000亿。

事实上，恒大总裁夏海钧也对行业和规模有过明确表态，比如对当下市场，夏海钧表示，对中小房企不友好，但却有利于龙头房企；比如对未来增速，夏海钧更是表示，恒大未来2年增长速度大概在15%~20%。

碧桂园2018年突破7000亿大关，但总裁莫斌依旧表示，碧桂园有信心2019年取得比2018年更好的销售业绩。

再拿最近的超级黑马——地产十强老八新城控股来说，2018年2210亿后，2019年最近对外公告2700亿，增速22%，而且据说内部锁定目标是3500亿，过去2年近乎100%增长后，2019年预计挑战60%的增长率。诚然，新城只是个案，但这个个案所折射的规模力度，也足够震撼同行的。

利空出尽是利好——伴随2016年到2018年3年调控周期已过，2019年会局部回暖，2010年市场转化更好一些的话，显然，大型房企的规模提速——又当成为新热点！

老潘相信，未来2到5年，30%到50%弯道超车增长的中型房企，不在少数！但整体而言，行业天处于10万亿高峰区间横盘，而所有大中型房企，增长率将处于10%到50%的分化区间，大中型房企还会分化，甚至大鱼吃大鱼的再集中！

所以，所谓的“规模论休已”，老潘觉得，还言时过早！

在未来3、5年甚至更长时间，当行业洗牌完成，龙头集中度达到均衡，那个时候，规模论或将休已。

行业会出现1万亿的房企吗？

第二个大问题，未来，还会有万亿房企吗？

老潘的答案是有的！出现，只是时间问题！

感性的看，或者最简洁的回答是——中国房企，要对中国经济有信心，对中国城镇化有期待，对自己的组织文化团队有信心！

理性来看，对行业是否出现万亿房企，的确需要有中长期视角！短期还是很难的！

事实上，任何差的行情下都有优秀的房企，任何好的行情下，也有很差的房企！你们看，调控最严的2018年，中国金茂，新城控股不依旧是80%到100%的高增长吗？

行业集中度还在加速攀升——2018年，就是行业集中度快速提升的一年——TOP50集中度为60%，TOP20集中度为40%，TOP10集中度接近30%。但行业集中度未来还有提升空间，未来20强会达到60%，甚至80%，即行业蛋糕符合二八规律。

对比当下，未来龙头房企集中度，还会加速提升、显著提升。

以碧桂园为例，迈过7000亿大关的碧桂园到底占全行业市占率多少了？其实才7297亿\15万亿=4.86%。也就是说中国目前最大房企市占率才4.86%，其实这并不高。

对比国际和当下中国自己房企局部区域的高市占率表现，中国最大房企市占率，还甚至能翻倍！

国际类似中国楼市容量、地域的美国楼市，其最大房企市占率超8%，而中国未来龙头应该会超过美国龙头。

为何这么说？

其一，先看总盘子——2018年中国房企销售达到15万亿，未来5到10年如何了？

据保利地产研究院综合深入研究发现，未来中国5到10年房地产将保持10万亿+的蛋糕。这一点，杨国强在2019年新年会议，郁亮在2019年邮件讲话都强调，中国房地产未来仍将是10万亿级的市场。而且对未来市场蛋糕，老潘访谈众多20强高管时，部分董事长、总裁更乐观预估超过15万亿。

其二，再看市占率指标——对比国际，中国龙头市占率还有巨大提升空间。

目前龙头房企市占率刚达到美国水平。2017年底，美国TOP5和TOP10市占率分别为20%和28%；截止2018年11月，中国分别为19.5%和28.3%。但未来，中国房地产行业集中度将显著高于美国。对此，恒大研究院曾经给出3个很有说服力的观点

其一，美国现在是存量市场，集中度稳定了，但中国城镇化才59%，离开70%还很遥远；
其二，美国各州楼市政策独立性强，消费者住房个性化需求高，但中国相对大规模标准化市场空间相对更高一些；
其三，中国中小房企数量，目前远远多于美国。

事实上，站在今天这个时刻，我们对中国经济依旧保持长期乐观的心态。

今天，中国经济虽有下行的压力，但经济会相对之前更有质量，而且经济只是保持中高速增长。2020年，中国将全面进入小康社会，人均GDP超1.1万美元，达到中等发达国家水平；2035年，中国将基本实现社会主义现代化，经济总量超过32万亿美元，排名世界第一……再加上澎湃的城镇化空间，以及核心一二线和强三线房价的均价上涨（同步GDP6个点的增速是合理的），未来中国房地产10万亿到15万亿，将是大概率事件，甚至不排除在某个年份，继续超过15万亿的可能！

而在美国楼市，万科长期对标的美国帕尔迪，1993年市占率大约是3%，之后一度飙升到8%，对比之下，中国龙头市占率将达到10%左右是完全有可能的。

这里，老潘再从当下房企局部区域的龙头市占率去推演，就是在集中度还在上升时，你知道中国当下几个典型大省的龙头房企市占率高到什么程度了吗？

答案是惊人的！

以第一梯队的广东省楼市为例——2018年广东省房地产销售冠军是碧桂园，销售竟然高达1751亿（相当于行业11强，与世茂一个集团一样），除以广东全年楼市1.5万亿销售额，因此碧桂园一家房企在广东的市占率高达11.7%；事实上，广东省涵盖一二三四线个不同能级城市，结构上类似中国，而整体竞争上相对全国其他省蛋糕更大，竞争更充分，这样的阵营，龙头市占率高达12%。

以第二梯队的沿海省份福建楼市为例，福建省2018年楼市销售额大约在6000多亿，而在福建2018年最大的房企是世茂，福建世茂2018年获得506亿，市占率大约8%。

以第三梯队即内陆城市化率更低的江西楼市来看，江西最大的房企是新力地产，它覆盖了江西所有11个地级市，一家市占率高达12%。

来源：亿翰智库 2018年各省地产销售额占全国比率

以局部来综合整体，各个区域的加权集中就是全国，当然这里有2点值得说明

一方面，这些第一、第二、第三梯队的楼市省份，他们的集中度未来还有提升空间，未来甚至单一省份市占率提升到15%，也是大有可能；

另一方面，以上中国龙头房企不可能每个区域都是“王者”，不能所有的省份都是12%、15%，当然，未来强者恒强的趋势还会强化，你看看，同样是10强，碧桂园万科恒大三巨头已经把后面7位龙头，甩的远远的，所以，未来，最强最大的房企，其在各区域的市占率还会更高！

从以上两者综合来看，伴随行业集中度的提升，也伴随巨头房企未来3、5年区域深耕、打造超级区域的战略的有效落地，未来中国最大房企，达到10%整体高市占率是大概率事件。

所以无论从与相似美国楼市二次对标的比较，还是当下中国典型省份眼下的超过12%的高市占率，未来中国龙头房企一家达到10%是有可能的。

事实上，现在不说集团，眼下的区域集团已经够恐怖了,比如

万科目前四大区域都拼2000亿规模去了;

融创8大区域N多区域都“冲千亿”规模了;

就连中型房企厦门建发也提出战略目标，要在粤港澳大湾区打造首个千亿规模区域