阳光城，地产圈一个“现象级”房企！
文\潘永堂
阳光城，是谁？
老潘用“三个明星级”去简要标注！
其一、明星级“闽企”。阳光城是众多闽系房企冲出来的佼佼者之一，世茂、旭辉、阳光城，堪称如今闽系房企的“三剑客”，当然如今他们都全国化布局了，应该可以摘掉闽系的帽子了。
其二，明星级的经理人团队。陈凯团队、张海民团队、双斌团队……每一波专业经理人团队都给地产圈留下了深刻的印象，这是一家依靠董事会三权分立，充分授权经营者实现“大干、快干并干好”的顶层设计，所以除了明星经理人之外，更值得点赞的是阳光城三权分立，老板放权的独特机制——这非一般房企老板能做到。
其三，明星级的业绩。阳光城的业绩飞跃，是几条优美的曲线，当年从22亿到221亿的3年10倍高增长，如今从几百亿到2019年2000亿左右的高位再飞跃，阳光城可谓“一浪又一浪”的做大。
如果用一句话来总结，老潘认为，阳光城——是中国一个同时身兼“中型房企”和“闽系房企”双标签并用较短时间快速做大的一家“现象级”房企，他很有研究价值！
8月，阳光城公布了自己的最新半年业绩报，老潘结合这半年、乃至最近2、3年阳光城之变，从10大角度总结为《阳光城10变》！
你还在3年冲千亿，昨天还是中小房企阳光城，如今已是“半年破千亿”！
2019年最新成绩单如何了？老潘简单总结为3个亮点。
其一，表面上前6个月销售901亿，但朱荣斌业绩会表示，加上认购未签约，实际已经过千亿。也就是说，阳光城半年就破千亿了，这个对阳光城而言，是个喜事！
其二、按照节奏来看，即使公布的900亿，与2019年全年1800亿目标相比，即实现了时间过半、任务过半，这一点也是亮点。因为房地产货值大多都是下半年完成60%左右，阳光城目前时间过半，任务过半的节奏很好。再延伸一下，按照实际认购1000亿，下半年之后阳光城突破2000亿是大概率事件。
其三、除了整体业绩，区域深耕也做得不错，上半年阳光城福州区域、上海区域、浙江区域销售金额均突破100亿。
事实上，2019年房企销售目标年初都定的很谨慎，相对阳光城2018年1629亿，2019年的1800亿目标仅10.56%的增长，但事实上，2019年1-6月合约销售金额达900.73亿，同期增约28%，已经比“目标增长值”的3倍左右。
其次，下半年的增速如何？
目前从阳光城营销负责人陈友锦的业绩会表态来看，下半年可能会超出大家低迷楼市低迷业绩的当下预期。陈友锦表示：“考虑到今年的市场风险，阳光城2019年上半年抢销效果做得还不错，下半年抢销会做得更彻底，尤其回款方面会成为重中之重，下半年阳光城会将全国200多个项目分门别类，根据市场竞品、存量、利润情况进行分解，会根据每个项目不同情况做不同的动作，期待下半年交出上半年一样令人满意的答卷。”
显然，此刻的阳光城正磨刀霍霍、更彻底的抢销，让阳光城下半年业绩更具想象空间！
来源：涛哥制图
2018年、2019年，阳光城对规模的态度发生了一些微变！
没破千亿前，双斌第一关口是带领阳光城迅速破千亿，彼时也传出林腾蛟意欲冲击3000亿的隐形目标。但之后，由于房地产政策和资金收紧之后的这2年，特别是阳光城又突破了1000亿的关口之后，阳光城对规模提速的“态度”有所改变。
诚如去年业绩会朱荣斌坦言，破了千亿后，对规模不那么急了。
而在最新的2019年8月半年业绩会上，朱荣斌表示：“阳光城现在是有点大，再过两年真正做到有点强，把这个公司做成又大又强的一家企业，这是我们未来的发展目标。”
话里话外都透露着，阳光城在做大、做强路径中，选择了一种“先做大后做强”的战略谋划，这在林腾蛟请来来自3000亿房企碧桂园的双斌，其实规模优先的诉求，自然是2年前的必然诉求。
但2年之后，尤其2019年阳光城逼近2000亿量级时，阳光城对冲规模的态度正在发生微调。调整大概有三点。
其一、对房企而言，老潘一直强调，单独谈规模是没有意义的，在这一点上，阳光城是一直在规模、负债、杠杆上选择一个平衡和取舍，而且这种平衡点也在不断的“位移”，从“规模冲刺、负债下降，控杠杆”三大维度都在动态变化。尤其是2019年上半年阳光城的速度是在负债下降、利润率上升的前提下同步做到的，这就是闪光点。
其二、2019年下半年乃至未来，朱荣斌团队给阳光城一个新目标，即10字新战略——规模上台阶，品质树标杆。朱荣斌坦言，最近带队去日本考察房地产，发现日本今后地产成熟阶段后，品质远远比中国房地产要胜出很多，而阳光城的品质未来多出几个明星项目，标杆项目是一个并行重点。
其三，规模上台阶依旧被提及，的确在碧桂园7000亿时代，阳光城哪怕当下破千亿还依旧不大，但朱荣斌又强调，未来两年，我不敢再承诺规模上有多大提升，但是我们在品质管理，在公司管理上有相当大的空间。
3年之后的楼市不好说！
但目前这2年楼市收紧，资金收紧，国家资金转虚向实，房地产长效机制和不以地产为经济短期刺激政策等来看，未来2年市场不太“乐观”，大环境不好的时候，朱总的话表达了一种谨慎——未来2年惊艳的业绩不要太奢望，但阳光城的规模依旧会上台阶！
规模成绩单的确不错，但阳光城利润率太低，负债较高是这几年被外界诟病的痛点。
如何看了？
老潘还是觉得这个事，媒体过于苛刻了，如果一家房企业绩又涨得猛，利润率又高，负债率又低……太完美的房企，不真实！这就好比，女人找男朋友，又要180、又要帅，还得年薪100万，还得人品好。
其二，过去2年资金偏松，市场行情较好，阳光城选择了没有急降高负债、控杠杆本身就是靠谱的，如果在行情好，资金松的时候还保守发展，那才是傻子。
其三、对于阳光城较低的利润率，朱荣斌也表示：“利润率，的确一直是阳光城的一个短板，我们自己也很不满意。但事实上，对于未来利润率之变，其实不光是阳光城集团，也是整个行业问题，未来国家政策上，整个行业会回归一个社会正常的利润。所以，这两年房企在限价政策下，确实要实现高利润率是一件很困难的事情，阳光城如此，家家公司都如此，甚至很多公司都有一些项目因为限价原因出现了亏损。但反过来，阳光城这两年保持利润率有一定改善和提升，确实不容易。”
未来，利润率阳光城肯定会继续提升，朱荣斌所谓的未来公司做强也应该包含了提升利润率一环。具体如何做？核心总结有3点。
其一，未来房地产限价措施会导致这个行业回归到以质定价，尤其在缩量的市场下，品质是产品能够被市场认可的基本保证，更是阳光城实现更高利润和溢价的根本途径，所以未来阳光城会不遗余力抓品质提升和产品溢价，进而改善阳光城利润率。
其二、未来行业利润率将告别暴利时代，回归社会正常利润率，所以未来阳光城提升利润额核心会通过规模的增长，通过规模再上台阶，去提升利润额。
其三，2019年上半年阳光城以权益对价273亿补充土储货值902亿元，新增土储权益比例由去年末的55%上升至80%，这一低成本和高权益拿地的努力，将为日后提升权益销售额以及归母净利率打下了基础。
的确，未来的市场，很多房企强调高利润，本身或许是个为伪命题，追求合理利润，追求相对同行更高的利润，后两者才是良性目标。
阳光城整体经营上有什么变化了？
朱荣斌的说法是10个字，规模上台阶，品质树标杆！
字面上都对，与其他刚破千亿的房企的提法都差不多，但有一点，站在阳光城的立场来看，阳光城2019年之变还是有一个大的转变的。
即从2018年开始，阳光城希望从一个融资驱动型的公司转变为一个经营驱动型的公司。
事实上，过去2、3年行情好，资金松，阳光城融资驱动型，杠杆驱动型，包含早期股+债，高周转等的打法，早期的阳光城，的确是依赖了融资驱动，杠杆驱动，的确是典型的闽系房企手法。
但在2018年，伴随资金收紧，阳光城在经营上层建筑上开始改变。核心在资金维度开始有了紧箍咒。
其一，现金流这2年持续为正。
其二，整体负债率开始下降，一个核心指标是对负债的整体绝对值从2018年开始就做了“严控”，即阳光城在规模、投资继续增长的同时，不能增加负债的绝对值。比如阳光城2017年总负债是1134亿，2018年是1226亿，到2019年半年是1121亿，公司规模在发展，还在持续有比较稳固的增长，但是负债一直控制在比较好的范畴内。
其三，债务结构也进行了控制。阳光城整体债务结构之前非银占比比较高接近51%，到2019上半年呈现出比较改良的一面，即整体非银占比在31%，非银包含标准化产品（ABS、ABN、Reits）还有一些小部分的信托和基金的通道式产品。这样改变的好处在面对当下的超严资金监管环境下，阳光城的正常经营就不太容易受到资金收紧的影响。
整体面对现在的监管环境，我觉得可以让企业更合规的用市场的资金和金融的资金，不会影响公司正常经营，而且公司整体债务结构也做好了还多少借多少不再增加债务的结构安排。
阳光城的未来核心是把经营做好，把品质再上新台阶，把投资做精准、
这两年房企多元化探索做得如火如荼，很多是被政策倒逼和逼迫，但站在今天这个时点，尤其是房企在点状试水了很多多元化业务之后，态度和认知有了一些变化。
阳光城今天对住宅地产和多元化业务的整体看来，目前归纳来看，核心有2个判断。
其一，阳光城住宅地产还有很多发力的地方，这意味着未来住宅地产依旧还有较大空间。
其二、非住宅行业的新产业，朱荣斌坦言，阳光城对养老、旅游等等很多包括公寓一些新业务方式做了研究，我们还是没有太多把握。
整体来判断，朱荣斌坦言：“阳光城今天公司还不算大，整体公司经营风格也是没有把握的事情不要随意冒险，现在公司整体实力伤不起，我们财务能力也伤不起，我们还是比较小心，我们论证了很多产业项目，除了和教育合作之外，有阳光教育集团支持，这方面取得了一些成效之外，其他在长租公寓、养老都很小心，太敢轻易进去，阳光城一定要关注，把力所能及的事情做好，保持专注。”
其实态度已经很鲜明，这也预示着未来阳光城会更加专注，在多元化扩张上不要冒进，慎重多元化，专注和深耕住宅地产是一段时间的顶层设计。
客观来说，融创、世茂在规模拉升时，产品品质也在同步拉升，而且效果相对非常显著！融创在全国各地的滨江壹号院、桃花源超级IP，以及世茂的国风、璀璨等5条产品系的打造，以及一个个标杆项目的全国亮相，实现了融创、世茂在“产品力”近3年大大飞跃。
事实上，这些年作为媒体的老潘也不经意发现，阳光城这几年在规模高增长的同时，很少看到轰动行业的产品力发布会，反过来对比另外两家巨头闽系房企的产品力发布会可谓一个接一个，老潘有幸全部参与和深度调研——比如旭辉这两年CIFI5、CIFI6第五代、第六代产品发布会和的标杆产品铂悅高端系、苏南旭辉、重庆旭辉的诸多产品力大奖和网红产品一个个亮相，应该说这是旭辉的加分项，又比如世茂的国风、璀璨、龙胤2年左右5大产品系发布和一个个网红产品，标杆产品的亮剑、热销。
对此，半年业绩会上，朱荣斌对阳光城的产品力表达了不满，他坦言：“有媒体问我你们公司产品品牌宣传做得不够，我说是故意不宣传的，因为还没有做得好的时候宣传什么呢？”，这话是一种谦虚的说法，但实质也表达了朱荣斌下一步对阳光城产品“大开杀戒”拉开了序幕。
尤其是最近朱荣斌在亲自抓公司品质工程之后，带队去考察国内先进和日本房地产品质之后，看见中国产品品质与日本还存在很大差距，也因此，未来阳光城将坚决加大产品力、品质标杆提升。
未来今年，阳光城的产品系、品质工程、全国各地的标杆项目，相信会有一个显著的提升，这或许是未来3年阳光城的一个新变化！
事实上，朱荣斌就表示：未来希望通过品质工程的推进，争取在2年内实现阳光城产品品质的突破，将品质打造为阳光城的核心竞争力。
投资是重中之重！
阳光城的投资，还是有很多亮点，老潘总结一下，核心有4点。
其一，没有固定的“投资标准”，敢变，随着时间而变、随着项目而变、随着行情而变，阳光城的投资拿地是多维度的标准，也是动态调整的。
比如对待不同的拿地方式的利润率要求都有所差异，投资标准很精细了，比如针对收并购的项目，对待三旧改造项目，对待公开市场拿地的项目利润率标准都是区别的。
比不同时期标准经常在调，比如可能到今天2019年就在动态调整，今天这个时候阳光城对利润率的要求，对于回款的要求比2019年两个季度又要高一点。
其二、超级灵活的投资策略，更好的适应市场、城市。朱荣斌坦言，董事会给经营层充分的授权，团队根据市场政策和各方面的情况随时可以掉头，阳光城规模不大，因此投资拿地随时可以掉头。随时掉头，阳光城投资的优点是足够灵活，足够高效。
比如2019年上半年，阳光城把握投资市场窗口的小周期，同时加大旧改和一二级联动项目拓展力度，2019下半年没放弃任何一个投资市场包括一级公开市场和二级并购，两个都在关注，只是达到条件符合投资标准和要求，又有利于未来发展包括土地素质、城市布局和内部要求，就会适当的购买。
其三，更严格的投资纪律，不冲动。比如在投资倾向上，阳光城可能在比较好的位置好的地段，好的行情、好的素质前提下会多买一点，在市场行情变动的时候可能稍微做一些收缩；又比如对投资额度虽然没有限制，但在比率上有一个控制纪律，即坚持财务稳健原则三收三支，必须先保证收大于支，保证公司整体收支平衡，就是现金流和投资的比例。上半年阳光城对外投资买地花了不到300亿，回款到了700多个亿、销售900多个亿，也就是说，2019年阳光城上半年投资花的钱和销售，不管是规模还是回款相对是比较低的，只占30%多一点。
吴建斌强调，土地仍然是公司发展的动力，但是地肯定要看时机、条件和回笼货币的情况，下半年拿地金额，大概挂钩是回笼货币的50%左右。
但事实上，未来阳光城投资拿地会如何呢？
截至2019年上半年，阳光城土地储备货值仅仅5,467亿，与2019年当年2000亿销售相比，相当于储销比仅仅2.7倍，显然整体土储考虑到后期阳光城规模上台阶，土储货值还是偏低。事实上，在刚刚旭辉的业绩会，老潘也看到同样规模2019年权利那2000亿左右的旭辉，其当下土储货值已经高达9000亿。
基于此，未来阳光城增大土储，将是一个需要解决的命题。
但值得点赞的是，阳光城过去拿地的质量还不错，截止当下，阳光城土储累计成本地价4322元/平方米。根据公司2019年6月公告的销售均价12,829元/平方米，刚好平均成本与平均售价的比值为“三分之一”，地货比良好，利润空间还是存在。
事实上，双斌加入阳光城后，对阳光城的高负债率问题很早就进行了手术刀。
吴建斌坦言：2017年开始阳光城就在控制负债维度有主动优化和主动改善的要求。截止2019年上半年，阳光城在资产规模新增、优质土储增加的前提条件下，把净负债率还从180%降低至145.13%，较2018年底下降37.09个百分点。
一边要增长，一边又要降负债，怎么做到的？核心有2招：
第一招，不主动加杠杆。控制负债的绝对值不会增加，通过还多少、借多少的方式不增加负债。具体我们通过经营现金回拢，保持公司土地支出，确保我们收多少就按照收入多少比例做土地款的相应支出，这样既保证公司发展储备，也不会反向增加公司贷款上的债务。
第二招、通过快速周转，快速结算，加大所有者权益，分母净资产能够有有效增长。
基于上，阳光城净负债绝对值从去年181%降到现在145%！
同时，平均融资成本7.72%，比2018年年末优化22个基点，降杠杆成效显著。
跟投制度，过去在上行市场下，是备受房企追捧，但如今类似万科、碧桂园、中梁等很多房企都开始调整跟投制度，核心是因为市场下行，很多项目面临微利甚至亏损的现实。但对阳光城而言，跟投制度与其他房企有所不同。
吴建斌坦言：阳光城的跟投机制，早期是参考了全国标杆房企的机制，但学完之后进行了10个方面的改进和贴身修订，这就让阳光城的跟投机制能够很好的符合阳光城这几年的业务发展和管理需要。
在过去2年，阳光城跟投机制运行2年多，整体效果很好，基本达到预期。
目前阳光城跟投机制覆盖的项目大概是270个项目，项目总体股东年化资金回报率可以达到40%以上，这个数字已经非常可观了。270个项目大概有250、260个项目表现非常好，达到预期的目标，也有十多个项目比原来预期利润低一些，但整体而言，已经不错了。
吴建斌坦言：“今年以来整个市场下行回报出现达不到预期，也出现了一些房企对跟投机制的修订或者员工不同的意见，具体情况不了解。但以阳光城情况来讲，我认为这个机制非常好，非常适合我们业务的发展，而且我们不断在修订。差不多每年关于制度的修订提升打补丁起码4、5次，2019年起码有两次以上比较大型的修订，符合市场和管理的需要。”
同时，阳光城的激励除了跟投之外，其他也是多维激励。阳光城过去提前找了咨询公司进行激励体系的全面梳理，目前体系和落地都还不错。
比如既有长期的股权激励，又有短期每个季度发的突出贡献奖，
比如既有和利润规模挂钩的综合评价，也有很多品质工程专项投资奖励。
比如有跟投、也有超额的奖励。
朱荣斌坦言：“阳光城当下的激励体系在行业里面是非常创新非常领先的。尤其是品质的激励在行业里面比较少有，能够比较大程度的将员工的收入和项目品质挂钩，这是比较抽象比较难拿标准的一件事，最近阳光城刚刚取得了突破。”
万事靠人，规模增长更靠人，曾经，吴建斌将阳光城的成功总结为三点：
1、快速打开全国布局，实现重点城市全覆盖，为规模扩张打好基础；
2、赶上了2017-2018的金融宽松期，充分利用资金杠杆获取优质土地；
3、对人才队伍高度重视，有效的支撑了业务快速发展和专业体系建设；
显然，人才队伍是关键。的确，很多媒体也感觉，最近几年，阳光城引入了很多来自碧桂园、中海、世茂、中建等空降的高管，2年前履新阳光城不久的朱荣斌第一个大动作就是每天不断的面市，招聘20个新建区域招聘区域总裁。朱荣斌坦言，阳光城这两年，纷纷找高手，换打法，终于快速实现了规模的跨越。
但在这2年，阳光城在组织和人才上有哪些变化了？老潘总结2个独特的角度。
其一，比起空降兵的外引强将，阳光城更看重内部自我造血机制的形成。阳光城自己的人才“光合工程”已成为阳光城自身鲜明特色的人才培养机制，呈现出巨大的作用，提拔了很多80后、甚至85后的区域总裁和公司中高管。值得一提的是，林腾蛟就很喜欢用年轻人，并提出“光明的心，年轻的心，学生的心”，这就很符合年轻人特质。
其二、在区域组织上进行“放手和帮扶”，打仗还得靠一线，基于此，为匹配跨越千亿之后的规模管理，2019年上半年，阳光城落地了28个区域分级制度，即针对对3个A级区域加大自主权，即“放手”；同时，对于新成立区域，在集团层面成立新区域管理中心，对C级区域重点管理。此外，进一步加强项目总制，补充管理短板。
增大内部培养和提升，给年轻人更多机会，强化管理机制，放权给强区域，帮扶新成立区域快速成长，强化项目总制……阳光城在突破千亿之后，组织和人才都在快速迭代和优化。
这是一个变化的时代，阳光城的变化远远不止老潘总结的10变，核心在中国多变的政策市下，在中国经济下行和资金收紧下，的确没有一成不变的战略，也没有一成不变的策略，唯有不断的变化、迭代，弹性、高效的去应对未来的楼市。
正如达尔文所言，未来不是大块头活下来，而是更能适应环境的生物会活下来！
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