豪宅底牌，是什么？
是地段，资源，景观……NO !
今日豪宅更关注文化底蕴和豪宅“界限感”！
选别墅
还是选大平层
一直是顶豪争论的问题
在今天中国大都市，大平层似乎维持着一定热度；
而被视为人生成功的别墅，则因限墅令后倍加稀缺而价高，越来越淡出人们的视线。
大平层也有优越感。
大平层居住动线合理、更富生活开阔感。
但不足的是，大平层公寓式的形态，却难以实现真正纯粹的私密性（电梯里难免出现陌生人）、同一平面空间也总显得缺少区隔，而更奢侈的“天地”自然感，更是缺乏。
对比下来，别墅梦，似乎依旧是居住的“终极梦想”。
事实上，别墅的好，实质不用多言——无与伦比的尊贵感、与大地更近、真正的私密感。
但并非人人都爱住别墅，别墅的“不好”，大平层也有话说：
他们多数偏处远郊，虽然环境优美，但生活便利不足，尤其是对于上有老、下有小的别墅业主来说，“老”的医疗康养、“小”的优质教育，往往成为他们难以下决心出手的关键原因。
同时，动辄三层的形态，看上去很美，但真正入住后，一天在楼梯“上上下下”多次，极大影响舒适度，甚至各自套房后，家庭成员的关系也慢慢产生隔阂。
说是低密度、私密，但往往受规划所限，往往是“单体实现低密，整个社区依旧高密布局”，邻居家和你家只隔十公分、窗户对窗户近到可以“偷窥”并非危言耸听。
不管是住别墅还是住大平层，其本质都是财富累积、阅历提升、家庭成长到极致阶段时，通过对居住空间的重新塑造，实现自我和家庭生活方式的终极追求。
这些空间包括——
在奋斗半生之后，那些在奋斗过程曾经不得不舍弃的东西，需要在这个阶段被重新找回：
可以随心所欲、满足各种爱好诉求的“独立空间”
可以充分实现自我安宁的“私密空间”
可以让一家人无拘无束、热闹幸福的家庭空间
可以实现社交需求的“有面子商务空间”
可以满足这一阶段高品质生活需要的“外部空间”。
中粮瑞府项目实景图
需要的空间类型很多，但都是对奋斗者打拼半生的“犒赏”，而顶级建筑设计，就是要把以上这些“奢侈”空间既能连在一起，又能各自区隔？
这样的空间组合规则，老潘用一个词重新命名，即空间的
缺少界限感，也许就是越来越多人对别墅渐趋冷感的一个重要原因。
而界限感，也是中国式居住的核心意涵之一。
比如帝王居所通过礼制秩序创造地位的界限
比如巨贾宅门通过高墙深院制造阶层的界限
比如即使普通人家，也最为看重“门户之防”
中粮瑞府项目实景图
那么作为顶豪居所代表的别墅，为何竟会在界限感上表现欠佳？
真正要实现低密度、独门户、全私密、无打扰的别墅居住，容积率指标大于1难以实现，甚至可以武断地说:——容积率大于1的“别墅”，都可称为伪别墅。
但行之多年的限墅令、让低容积率土地的批复近乎绝版。为此开发商只能通过诸如独联等方式实现类独栋，通过叠拼等方式实现类别墅，以及通过有限的院落、露台等赠送空间，实现有限的“有天有地”。
另一方面，开发商对于经营利润、去化速度等方面的经营诉求，也造成了别墅在尺度控制、密度控制等方面难以做到居住舒适度与利润指标的平衡。或是尺度不够大、或是密度不够“疏”，很多别墅做着做着，就变味了！
城市化浪潮席卷中国。
“高密度、高楼宇、大景观的集中式居住”实现了对土地集约最大化使用，因此也更符合中国城市实际而被多数城市采用。然而传统中国式的住宅，5000年中华传统的中国人更看重的“私属院落”空间、“家族礼序”格局、“园林布局”，这些几千年的人居偏好——却因为各方面条件所限，而让大多数人难以实现。
中粮瑞府项目实景图
所以，某种程度上，关于“别墅不好”的论题，也有了答案——并非别墅不好，而是当下中国别墅市场缺乏真正“界限感”塑造，真正能满足顶豪居住习惯和人生追求的作品。
在北京孙河，有一座“界限感”营造高手！
一座亿元量级的中粮瑞府，承袭了古今第一顶豪“恭王府”的底蕴，他被媒体誉为“中国顶级豪宅的样本”！
古有恭王府，今有中粮瑞府！
北京再难有的稀缺0.68容积率，起步总价4000万、主力总价过亿，老潘对这个项目的关注不只是在其稀缺的规划指标和高总价，毕竟在孙河这一京城首席“中央别墅区”， ——北京唯一“先规划、后建设”的低密度住区，触及总价天花板，本就是大概率事件！
更何况，这一板块云集16所国际学校、6所马术俱乐部、16所高尔夫俱乐部、10家医院、8座购物中心，堪称“王者配套”。
从项目的成交数据反向总结，可以看到——仅仅一座哈罗公学，就为项目带来了数个“为孩子上学而来”的客户。
外部条件足够有牌路。
老潘更关心的，是如何出生显贵、不负土地？如何在后天创造顶豪的真正价值。
事实上，观当今中国大宅何其多，但若能当之“府”，不过十之一二！
有高密度之下的集群形制，有内敛含蓄的匠心设计，有中式意境的缓缓流露，有等级秩序的空间层次、而中粮瑞府源于东方建筑精髓的提炼，源于恭王府的底蕴挖掘承袭、将单层围园双层筑府，居住空间的绝对私密、层次空间的秩序仪式、庭院室内连接互动……等运用其中并匠心呈现，称其为府，毫不为过。
也就是这座“府园”中，中粮集尽极致，实践着顶豪物业各种“界限感”空间与关系，以此传承府园的文化底蕴、低调不张扬，大隐于市的生活主张。
这些“界限感”空间与主张，正是中粮瑞府的用心和匠心所在。
比如
人与土地的界限关系：是贴地而行，还是跃入云端？
人与自然的界限关系：是让自然成为风景，还是让自己成为自然？
人与建筑的界限关系：是在建筑中生活，还是让生活成为建筑本身？
人与人的界限关系：是于百密中留一疏，还是各自保留适当的距离？
人与文化的界限关系：是回到心底珍藏的东方居住，还是拥抱国际主流的居住形态？
1、府与园的界限：一层围园 二层筑府
先从“府园”这个词说起。
关于“房子”这件事，中文有很多种表达：居所、居舍、宅邸……不过“府”字，可称为是最具界限感的表达。
房子与府，如何升级？核心在于礼序的界定。
《明史·舆服志》记载：藩王称府、官员称宅、庶人称家。
同时，住宅建造大小也相应受限。王侯、官员等按等级造房，庶人只能造“三间五架”之屋。到了清朝，只有王亲贵戚的宅邸才能称之为“府”，如保存至今的恭亲王府等。
君臣之道，父子之道，这是中国儒家所崇尚的礼序，这一礼序也体现在古之建筑。
中粮瑞府，将这一礼制文化注入到府邸的打造中——空间层次非常丰富，主次分明，井然有序，营建出礼乐之和的共生之美，含蓄内敛的中庸之美。
中粮瑞府项目实景图
值得一提的是，与传统的“王府、园林”不同是中粮瑞府“一层围园、二层筑府”的筑造理念——即将皇宫园林的平面结构升级为局部二层，建筑内向围合成园，单双层建筑互为依托——这就是府与园，为居住其中的人，所划定的生活界限与身份界限。
2、人与土地的界限：天下为公 脚下为私
见过世界的人，会发现一个规律——
即财富、成就的高度越高，越看重“公与私”的界限，他们对公与私的界限高度敏感。
一方面，事业、工作、伙伴的各项事宜需要处理，另一方面，自我、家庭也更加需要一个独立、安静、不受打扰的私享空间。
中粮瑞府项目实景图
“一府之内，实现五园”——这是中粮瑞府在园林层面对公司界限所作出的回应——将传统上属于公共空间的园林，完整的移植入府内，同时根据儒家传统礼序，以三进、五园的入园仪式。南北入户、东西进园，也是遵从礼法所制定的归家礼仪。
中粮瑞府项目实景图
在有天有地的空间里无拘无束，在完全自我的空间里放飞自我。公与私的界限，以府园分界。
3、人与人的界限：府园里看不到陌生人
抬眼所见，俱是自家、是自我，这是中粮瑞府关于人的“界限观”。
在设计建造之初，就充分考虑隐私。
以房子取代围墙，使得邻里之间和睦相处，同时保证了居者的私密性，增加了建筑整体的层次感与韵律感。
在现场确实可以感受到，抬眼所见，四面被4.5米高、向内围合的庭院所围绕，上方簇拥一方天空，一切都是“自家的”，甚至任何角度都最多只能看到邻居屋檐等，彼此私密性堪称完美。
中粮瑞府项目实景图
对外高度封闭
对内却是开放
比如空间设计让父母与孩子更亲密，中粮瑞府全部二层的结构，将主人套房设置于二层正中，儿童房则分居两侧，这样的布局，良苦用心的打破了传统别墅“二层儿童房+三层主人房”的分离格局，更利于亲子关系的互动建构，让顶豪父母可以近距离见证孩子成长。
中粮瑞府项目实景图
同样，在一层则设置了老人房，这是考虑老人的居住习惯：不爱上下爬楼、更喜欢与自然近距离接触。
至于拥有6.4米层高的-1层，设置为影音室、健身房、SPA室，或者是私人酒窖、私人收西藏等等功能区，则是完全属于主人私属的一方“个人王国”。
中粮瑞府项目实景图
4、中西界限：西方技艺 中国建筑
新中式绝非对中式风格的摒弃，也不是对纯粹中式元素的堆砌，而是通过对传统文化的深刻理解，将传统元素与现代设计手法巧妙融合，既体现中国传统文化的神韵，又以现代人的使用需求和审美需求打造具备现代感的新设计理念。
同时在细部构建上，中粮·瑞府贴合现代生活对审美的需求。
极具艺术的旋转楼梯，中粮瑞府项目实景图
首层及以下墙体和庭院围墙采用稳重的德国红砂，构成厚重稳定的屋基；
面向内院和二层采用柔和细腻的枫丹白露，构成屋身；
釉面陶瓦两种石材之间以紫铜腰线分割，构成屋顶。
屋基、屋身、屋顶三段式结构，体现着瑞府对传统中式建筑细节以现代手法的表现重构。
中粮瑞府项目实景图
单层围园，双层筑府，开创这个顶级豪宅“新境界”！
中粮瑞府，正是通过对中国式别墅居住的重新考察、通过对顶豪人士生活习惯和家庭升华的尊重，提出了对别墅居住的重构和颠覆，简要总结有如下几点“用心良苦”：
三层变二层
公园变私园
合院做界限
老人亲地居
孩子放身边
别墅组团0.68容积率、96栋府园别墅、4000万起的售价、亿元级的府园大宅。正如一句广告语所言，住在中粮瑞府：
府园之外，路过的人，都想知道，里面住着谁 ；
府园之内，无陌生人，只有一方属于自我的王国和天地！
END
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