未来5到10年，房企将形成“5到7家”多元上市谱系
文|地产随笔 潘永堂
房企30多年发展，波澜壮阔！
最早，孙宏斌放话顺驰要做到100亿，超过万科，当时百亿就能成全国第一。
大前天，房企谈千亿，同样不可思议，但今天，43家破了；
昨天，99%房企都不敢想的“万亿销售额”，但今天碧桂园、万科、恒大各家都7000多亿了，而三家也或暗或明表示：“破万亿就在这2、3年”。
今天，单一销售额已不能代表巨头开发商的追求，求利润，求万亿市值，逐渐成为头部房企未来5年“新追求”之一。
住宅进入成熟期
单一地产破万亿很难了
但老潘提醒，房企多元化谱系，或许可以！
今天恒大把这一“新高度”又突破了一点。
1月25日，恒大汽车股价高开高走，截至午间收盘，涨幅达60%，总市值达4223亿港元。
加上恒大集团旗下拥有的另外5家兄弟上市公司，即
中国恒大（HK.3333）
恒大物业（HK.06666）
恒腾网络（HK.0136）
嘉凯城（SZ.000918）
ST广足（原“恒大淘宝”，834338.OC）
共计6家上市平台加起来，恒大系市值总和约8200亿港元，离万亿市值，似乎不远了！
万亿市值什么概念？
老潘特别查了一下，目前中国360行业中，市值过万亿的企业，其实是凤毛麟角。截止2020年12月，仅仅只有11家破万亿，而且基本都是“金融银行类、互联网科技类、消费国酒类”。
万亿市值，房地产还没一家！
恒大的万亿市值flag喊了好几次。
2017年业绩会上，许家印立了一个大目标。即到2020年恒大总资产争取实现3万亿，进世界百强，届时恒大市值将超万亿。而在2018年业绩会上，总裁夏海钧表示：相比碧桂园万科的PE，按照恒大土储利润规模，未来市值要达到1万亿。
但没想到的是，2021年这次恒大逼近万亿市值，依赖的不是地产，而是新能源汽车的加持。
以前，恒大汽车只是恒大资本拼图中的一块，但如今，形势比人强，在科技与新能源汽车风口的加持下，在特斯拉市值6万亿港元的鼓舞下，恒大汽车市值爆发，最终在2021年1月实现8200亿实质。
但万亿flag的目标，并不只是恒大！
万亿市值，其实万科提的比恒大早了2年！
早在2015年，万科郁亮就首次提出的，即万科“未来十年市值达到万亿”新目标！
按照当时时间来算，这个时间节点就在2025年。
如今时间只剩下4年。
彼时郁亮表示：未来万科会培育更多新业务，而后独立分拆上市，未来2025年万科将拥有N多上市平台，最终“万科系”整个控股集团市值加起来超过万亿。
目前万科的万亿市值拼图还仅仅是地产板块，从市值层面讲，万科地产是目前中国房地产开发企业市值唯一破3000亿（人民币）的房企。类似其他市值领先的新鸿基、碧桂园、龙湖都在2000亿人民币左右。
但万科值得期待的是其分拆“万物云”的上市，这将是科技圈、物业圈的一个重磅炸弹。与大多物业公司上市不同，万物云有高PE、高市值三大支撑点。
其一是，未来万物云不是一个狭隘物业公司上市，而是类似贝壳的平台型、生态型物业公司，即类似贝壳更高PE的平台模式。截止目前，贝壳市值曾经达到6000亿左右，成立仅2年的贝壳，市值震撼了整个地产圈，一个贝壳=万科+碧桂园+融创。其二，业务边界的想象空间更巨大，即与众多传统物业公司不同的是，未来万物云将以城市服务商名义上市，而不是一个物业服务商。其三，万物云是一个“科技公司”，用科技的力量重塑物业服务，万物云的科技IP将成为万物云未来的巨大价值支撑点。
乐观的看，未来万物云的上市和做大做强，也将迎来N千亿市值的高度。再配合其他长租公寓、商业地产、物流等细分赛道的各自上市和不同于住宅开发的高PE，似乎万科系破万亿，只是时间早晚问题。
碧桂园是三驾马车，截止目前，碧桂园地产2200亿，碧桂园服务2000亿左右，碧桂园博实乐教育集团（最高市值30亿美金即200亿人民币左右，如今跌倒50亿人民币左右），三大产业板块在4000亿到5000亿市值区间。但未来如果机器人、现代农业这些超级科技IP、现代农业IP的两大超级风口，未来一旦走向资本市场，碧桂园系的市值也将颇具想象力。
与恒大不同的是，万科、碧桂园上市板块还相对较少。为何了？因为相对而言，万科、碧桂园的低负债率，较高ROE和较低融资成本，上市的紧迫性并不太强。
很多人说房企分拆上市，就是为了圈钱，这在地产资金持续收紧的今天，的确可能大面积存在，但另一方面，如果房企多元化细分赛道有良好发展前景，企业市场化程度高，业务能力强、盈利前景广阔，也完全可以分拆上市实现做大做强。
除了国企改革诉求之外，企业为何有动力进行分拆上市，一般有两种类型。
第一， 公司资产庞大、业务多元，存在一定债务压力，旗下拥有好的细分赛道，且身处中高成长期的子公司；
第二， 孵化型平台公司，子公司上市后，母公司可以选择退出持股、获取投资收益；
过去的2020年和已经进入的2021年，房企分拆上市可谓“情有独钟”，这并不是巧合。
房企纷纷分拆上市，老潘也看到很多千亿房企未来战略都试图未来5年内做到5到7家上市平台。
这样的好处是什么了？
其一，这2、3年房地产在房住不炒和地产融资收紧之后，地产主业的资金压力越来越大，尤其三道红线的刺激，所以房企分拆上市可以有效拓宽公司的融资渠道。
其二，规模房企基本都在探索多元化，而母公司合并报表不能准确反映旗下绩优业务的实际价值，如果子公司能顺利分拆上市，有助于长期处于估值低位的房企实现估值回升。
当然上市也不容易，A股就更难了。
据华泰证券研报测算，按照A股分拆至境内上市规定，符合“上市满三年”“连续三年盈利且累计超6亿元”，考虑“36个月内未受到证监会行政处罚、12个月内未受到公开谴责且最近一年及一期财报审计意见为无保留意见”，符合条件的上市公司约1009家，仅占全部A股的21%。
也因此，房企分拆上市潮上市地几乎都在香港。
一个值得关注的现象是，如今规模房企都在房地产产业链进行上市。比如中国网地产一个统计数据，即截至2020年6月30日，仅半年时间就有23家泛地产类（涵盖建筑、物业、商业、代建、景观服务等等）企业向港交所递交IPO申请。
在很多细分行业的上市，也将迎来细分赛道的进一步洗牌和规模化、专业化。
比如“代建第一股”的2020年绿城管理的上市，绿城管理是中国代建风口行业的领头羊。
比如“住宅产业化”第一股远大住工的2020年上市，远大住工是国内建筑工业化的先行者和领军者。
比如围绕园林和装饰的雅居乐雅城2020年提交上市申请。
比如在中介销售服务领域的贝壳上市
比如围绕房地产信息化、数字化的管理平台明源云2020年上市。
小结
一方面在地产主业赛道，从追求销售额，到追求利润，再到追求高市值，地产经营的评价逻辑正在改变，房企必须与时俱进。
另一方面，在非住宅赛道，未来房企分拆上市的趋势会进一步深化，不仅仅是纵向地产开发产业链上下游的分拆，而且横向业务比如文旅业务、养老业务、产业地产等细分赛道皆有可能。
综合来看，未来5年到10年，房企集团将从过去单一地产上市，到未来5到7家上市企业，房企正在形成“多元化上市”图谱！
专注中国地产30强之变
地产总裁内参
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