站在景区公司方面，这无疑是重大利好政策。新政策解决了景区融资难问题。在房地产市场萎缩，无法再为景区提供短平快的资金支持的大环境下，“房地产+旅游”模式基本破产，“金融+旅游”商业模式解决了旅游投资规模大、回报周期长、流动性差、投资者投资热情不高等问题。
其实“金融+旅游”模式早在2012年就开始在文旅行业试运行了，采取的手段是景区ABS。2012年12月4日，华侨城欢乐谷ABS产品，该产品发行额度18.5亿元；2018年5月，携程在深交所发行的“华泰-携程金融拿去花第一期资产支持专项计划”，总额度30亿元，分为10期发行，首期发行规模3.1亿元。青岛极地海洋世界以门票作为基础资产，进行了证券化。青岛极地海洋世界把其合法持有的电子门票和纸质门票等对应的收费权，拟获10亿元的融资......
既然景区abs（资产证劵化）已经可以解决景区通过金融手段融资的需求，为什么又出台了景区reits的金融政策呢？
景区abs与景区reits的区别：
景区abs：
资产证券化（Asset Backed Securities，简称ABS）是用入园凭证、演出票款、索道乘坐凭证、服务费、观光车船票、娱乐设施使用凭证等进行证券化，进行景区的融资。景区用门票、索道、演出、游船、服务、观光车、漂流等未来的收入作为质押，通过券商发行金融产品，在资本市场上获得融资，这是一种对景区股权不产生影响的融资方式。从融资端来看，景区ABS是项目公司通过出售部分未来的收益来获取一笔中长期债权融资。
景区reits：
景区基础设施REITs（以下简称“景区REITs”）是将景区或景区内特定项目的运营管理主体（以下简称“项目公司”）的100%股权间接转让给公募基金，未来以分红的方式向公募基金投资人分享经营收益。投资者成为景区项目公司的股东，景区获取的是一笔长期股权融资。REITs的融资规模通常会大于ABS，且融资方不会面临直接偿债压力。
对比景区资产证劵化和景区reits不难发现，景区reits对景区融资更加的利好，降低了景区的融资门槛，提高了景区的融资规模，分散了景区的融资风险。
景区ABS还有门票之类作为抵押，投资者也是仅供“合格投资者”和项目公司购买的一种分优先劣后级的收益凭证；而景区REITs是除合格投资者、项目公司股东外，大众投资者亦能购买的一种公募基金，其收益依赖于项目本身的盈利状况。
说到项目本身的盈利能力，旅游行业现阶段还是一个比较高风险的市场，特别是一些大型山水风景、人文古迹的景区景点。我查了一下国外也没有这类景区作为reits的先例。
根据现在的文旅行业情况，大部分景区自负盈亏都很困难，少数盈利的景区其未来可上升空间也受限。比如自然山水及人文古迹景区开发限制政策多，可开发空间小，游客可承载量集中在少的可怜的11天假期，淡旺季问题由于假期限制无法从根本上解决，从而限制了景区的盈利能力。主题公园类景区相较于自然山水及人文古迹类景区在开发、品牌式扩张及盈利能力方面有较大优势，但是由于国外品牌抢占市场，国内主题公园品牌化发展长时间没有新突破，加之多年来重量不重质，投资依然有非常大的风险。
在一个行业还不能解决基本的稳定盈利问题就开始成为金融蓄水池其风险是极大的。众所周知中国的金融市场特别是上市公司很多公司业绩与股市是脱钩的，这造成了金融行业越来越像个“赌场”，如果金融不能对实体经济起到正向作用，那么吃了兴奋剂的运动员也只能获得短暂的欢愉。另外，相比其他行业，旅游行业更综合复杂，需要的政策支持不只是开放金融融资这一条，他需要更多的利好政策来解决行业的系统性问题。这样才能使行业健康有序的发展。
如果行业不能健康有序的发展，那么融资的规模越大，泡沫越大，留给未来的风险也越大；如果行业可以健康的盈利，那么金融手段就如虎添翼，可以助推旅游景区行业快速发展，真正成为继房地产之后的经济新引擎。
1）产品是船-警惕纸醉金迷后的不思进取
我之前也经常把景区与其他工业产品对比，把旅游市场与大宗市场类比，无论是小到一个手机、大到一个汽车，其产品都是交易的核心价值所在。马斯克在与联想CEO杨元庆对话时说他对于产品的极致要求及对营销的不屑。产品做到极致他的客户就会成为他营销的一部分。营销固然是很重要的，但是产品服务才是核心，是通往成功之船，没有产品做基础，营销带来再多的游客也会被现实打脸。景区融资后，将资金用在开发产品上才是上策，旅游产品与其他工业产品不同之处是非标、迭代快、需要创新精神。万达和恒大已经证明只是砸钱的房地产思维是做不好文旅的，华侨城、方特等也证明了一味扩张不精进产品就无法持续满足客户需求。我们可以说，由于前十几年的房地产黄金时代为旅游业提供了非常多的资金支持，这一方面滋养了旅游业，一方面也让旅游业没有进取的斗志，现在房地产换成金融，换一条道路给旅游业资金支持，旅游行业正应抓住时机，吸收更多的各行业优秀人才共建旅游新格局。相比房地产市场，如果旅游业可以成为运营良好的资金池，是更持久健康的，切不可资金到手就开始纸醉金迷的不思进取。
2）政策是浆-警惕景区好逸恶劳走捷径
“旅游+房地产”时代房地产是有金融属性的，现在“旅游+金融”跳过了中间商房地产，其获取资金逻辑上就更为直接快速，人性都是喜欢走捷径的，当不需要深耕就可以赚钱的时候，大部分人会选择赚快钱。就像房地产时代，当一个上市公司一年的利润不如倒卖一个房子赚的多，那么其他实体行业就没有努力的动力而变成了全民搞房地产了。旅游景区面对着类似的诱惑，如果通过打包景区资产就可以在金融市场快速融资获得利润，风险又分散给散户，那么这场赌局开始后，那些把景区当成后花园一样的园丁们会不会放下锄头拿起键盘呢？国外的REITs大部分是对比较确切的物业，包括住宅、商业物业、商场、铺位、写字楼、工厂物业、酒店等打包成房地产信托基金，旅游景区相比国外REITs所包括的内容复杂的多，监管也更困难，如何鉴别景区REITs的长期收益的稳定性非常难。新的政策初衷都是好的，可近年的P2p频繁暴雷，PPP资不抵债现象屡见不鲜，我们是否有一揽子政策去规避金融风险？真正让政策的桨帮助旅游的船往正确的方向行进？这是文旅人面对金钱的诱惑时，需要冷静思考的问题。
3）游客是水-警惕水能载舟，亦能覆舟
旅游景区卖的是景区的旅游产品，为每个消费者提供的是全身心包围式的沉浸体验。这种产品体验自然是其他任何产品都不能替代的身心愉悦。昨天看见一个段子，说在经济大环境不好的现在，大家都过着今天能嗨今天嗨，景区景点游客爆满，酒店一两千一宿订不到房，饭店吃饭要排队的盛况，仿佛过了今天明天就不过一样.....这种看似奇怪的光景其实正体现了旅游休闲行业的逆经济周期的属性，既然都赚不到钱，还不如出去玩。这种现象在美国金融危机后也出现过。所以中国现在的旅游热大概会伴着经济不好继续热下去。国家在这个时候为旅游行业大开绿灯，出台利好政策也是顺势而为。
既然我们每个人都可能成为旅游景区的目标客群，而景区旅游又需要本人亲自去。那么要想解决景区淡旺季问题，增加景区的收入，又要保持中国人拥有健康强健的体魄亲自去景区消费，最简单可行的办法就是落实双休日及年假制度，提高假期时长。而不是揠苗助长般的只鼓励夜经济。中国人有百分之五十的年轻人十二点后睡觉，有超过七成的人睡眠时间不超过七个小时，中国高中生平均睡眠时间6.5小时，中小学生睡眠时长整体不足，睡眠不足已经严重影响了整体国民健康水平。我们都是亚健康中青年人中的一个，还要在疲累的身心下晚上出去增加夜经济消费，这不是在透支国民的健康吗？既然全世界经济都进入了下行通道，别的国家开始上四天休三天，我们国家公务系统的人员工资也全面下调，为什么不能让人们多点假期促进消费，形成健康的内循环，而非要把人们固定在椅子边呢？
为了让旅游业扛起振兴中国经济的大旗，金融市场对旅游业敞开了大门，各种利好政策相继出台，旅游从业人员也都整装待发“撸起袖子开始加油干”。有了船有了桨，没有水是不行的啊。水还没放出来，怎么浪呢？现在法定假期，但凡是个旅游景点都是爆满的，景区的人能做的是维持秩序安全生产，因为游客太多，游客体验也不好，景区工作人员也很累；如果可以把双休日政策落实到位，城市周边近郊游就可以持续拥有活水；如果把带薪年假全国落实到位，那么热门景区就可以通过年假分流五一十一两个小长假的过度载客；如果可以将假期延长，鼓励一些智力型企业实施员工非坐班制，那么就可以直接解决景区的淡旺季问题，甚至可以在景区开辟服务于企业职工更好工作环境的旅游产品；如果全民假期时间足够长，那么以旅游业拉动内需，促进消费，成为继房地产之后的资金蓄水池才有游客基础。旅游应该成为提高人们幸福生活的行业，而不是增加人们身体负担的行业。如果旅游行业的发展路径像房地产一样，成为压在人们身上的第四座大山，那么人们的幸福指数就会进一步降低，年轻人就不只是不婚不育不买房了，又会增加一个不旅游。我们何必要对年轻人这么残忍，他们是祖国的未来，只要让他们感觉到人间走一遭是幸福的体验，这种幸福才有向下传递的可能。
蝴蝶煽动一下翅膀，就会引起一场海啸，所有看似微不足道的开始都可能有一个意想不到的结果。对于景区REITs我们欣然接受，但保持警惕，是我们不犯错、少犯错、错了能及时改正的正确心态。
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