房屋买卖案件中，房屋交付时，如果验收不合格，双方约定进一步维修后再交付，并不代表双方具有变更房屋交付期限的合意，而是双方对质量有异议达成一致意见，违约期限仍应当从原交付时间开始计算。违约金的计算基数如果约定不明确，不宜作出对格式合同提供方有利的解释。
孙姐与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》一份，合同第九条约定：房地产开发公司应当在2016年9月30日前将房屋交付孙姐使用。合同第十条约定：逾期交房不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，房地产开发公司按日向孙姐支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，孙姐有权解除合同。孙姐解除合同的，房地产开发公司应当自孙姐解除合同通知到达之日起 30天内退还全部已付房款，并按孙姐累计已付购房款的10％向孙姐支付违约金。孙姐要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，房地产开发公司按日向孙姐支付已交付房款万分之五的违约金。
合同签订后，孙姐依约向房地产开发公司支付房款共计220万元。
2016年9月19日，房地产开发公司向孙姐发送《入伙通知书》，通知孙姐于2016年9月30日办理交房手续。交房过程中孙姐发现厨房下水管边渗水及顶部渗水，东阳台右侧下水管下梁与顶面交界处疑似渗水，次卧东南角边疑似渗水，上述问题记载于涉案房屋住宅交付验收清单的“验收意见”一栏中，并在“验收意见”这栏中记载有“待处理好后再交房，其他验房步骤下次再验”，孙姐在业主签名处签名，房地产开发公司工作人员在备注栏记载“重点关注”并签名。
2017年12月26日，房地产开发公司向孙姐发送《关于再次提醒收房的通知书》，通知孙姐于2017年12月31日前到物业服务中心办理交房手续。孙姐在办理交房手续时，房地产开发公司要求孙姐支付自2016年9月30日起算的物业费，双方对此存在争议，未完成交房手续，孙姐遂提起诉讼。
法院认为：1.留存在房地产开发公司处的涉案房屋住宅交付验收清单记录了相应的验收意见，并记录有“待处理好后再交房，其他验房步骤下次再验”。这表示孙姐与房地产开发公司之间系在交房过程中因孙姐对质量有异议，双方达成一致意见，孙姐并未作出放弃向房地产开发公司主张逾期交房责任的意思表示，且质量问题的修复所需要的时间导致孙姐无法在《商品房买卖合同》约定的交房期限内取得房屋的占有使用权完全系房地产开发公司过错。2.考量到北阳台渗水、南卧室窗台下渗水等问题并未在2016年9月30日的验房问题清单中，即不属于孙姐和房地产开发公司关于“待处理好后再交房，其他验房步骤下次再验”的约定范围内，且双方也认可后续发现的渗水问题主要涉及譬如楼上住户装修时安装的热水器摆放位置、阳台水管皮圈的更换以及水管检修口未拧紧此类通过物业协调以及配件更换检查的问题，并不影响房屋质量，房地产开发公司物业工作人员也做出了相应处理。因此综合考虑上述因素以及孙姐因房地产开发公司逾期交付房屋、逾期交付权属证书所造成的损失范围，法院认为将房地产开发公司承担的违约金从按日万分之五、日万分之二分别计算至交付日调整至整体按原告已付房价款的10％计算违约金较为合理。3.至于房地产开发公司提出孙姐质量异议不涉及所购车位，车位款不应作为违约金计算基数，法院认为，《商品房买卖合同》中对相关违约金的约定中并未对“已付房价款”作出进一步限制说明，不宜作出对格式合同提供方有利的解释，且在房屋存在逾期交付的情况下孙姐也无法单独使用附属车位。
最终法院判决，房地产开发公司向孙姐交付涉案房屋，并赔偿已付房款（含车位款）10%的违约金。
本案涉及多个法律问题，一是房屋交付时，如果验收不合格，双方约定进一步维修后再交付，并不代表双方具有变更房屋交付期限的合意，而是双方对质量有异议达成一致意见，违约期限仍应当从原交付时间开始计算。二是法律规定可以约定违约金，但是实践中法院会根据案件具体情况，综合考量违约造成的后果，确定合理的违约金范围。三是违约金的计算基数如果约定不明确，不宜作出对格式合同提供方有利的解释。上海达必诚律师事务所周宇龙律师团队提醒购房人：现在购房基本上签订的都是格式合同，如果条件允许，可以签订补充协议保护自身合法权益；遇到房产纠纷时，应充分准备相关证据材料，必要时，可以委托专业律师处理。
文案：李雨新
编辑：丁金金
审核：曹 凯
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