开发商与小区业主对开发商在小区内建造的房屋发生权属争议时，应由开发商承担举证责任。如开发商已将该房屋建设成本分摊到出售给业主的商品房中，且无充分证据证明该房屋系其所有，则该房屋应当属于小区全体业主所有。开发商在没有明确取得业主同意的情况下，自行占有使用该房屋，应认定开发商构成侵权，业主有权向开发商主张赔偿责任。
甲公司系A小区一、二、三期的开发商。A小区二期内建有a会所，该会所的建设工程规划许可证载明的建设项目名称为a会所，建设规模为两层1215平方米。该证的“附图及附件名称”内载有：其中物业管理用房建筑面积700平方米，核发红卡等内容。根据规划部门的解释，“核发红卡”的房产不得销售。该会所至今没有房产证。2008年11月，甲公司与物业公司签订物业移交验收接管协议，该协议第三条载明本物业管理区域内配置的会所、物业服务用房等情况如下：1．会所，位于A小区二期第26幢，面积1123平方米，使用情况为部分开放；2．物业管理服务用房，位于会所二楼，475平方米。协议约定物业公司自2008年10月开始承接物业，A小区二期第26幢会所除物业公司使用的475平方米物业用房外，其余面积647．62平方米是由甲公司使用或控制。A小区业主委员会曾多次要求甲公司归还占用房屋，并于2017年4月两次书面通知甲公司商讨小区管理、会所和人防工程的使用管理等事宜，甲公司不予理会。A小区业主委员会遂起诉甲公司，要求确认A小区二期第26幢会所除物业用房外的647.62平方米的房屋属A小区全体业主所有，甲公司应向A小区业主委员会支付相应房屋占有使用费。
法院认为：1.根据甲公司与物业公司签订的物业移交验收接管协议，会所属A小区内配置的用房即配套用房，根据建设工程规划许可，该会所不能销售，故该会所显然不属于甲公司认为的是规划的商铺部分。2.从物价局核定A小区商品房预售价格的材料看，一期甲公司申报列入的是每平方米15元的“物业房”成本，而二期甲公司申报列入的是每平方米22．9元的“物业用房、会所”成本，且二期先核定的多层第16、17、19幢小区配套明细表“物业用房、会所”栏内还明确注有“会所1300平方米”的内容。从上述情况可以看出甲公司申报列入商品房对外销售价格的是整幢会所而不仅是物业用房的成本。3.从会所列入商品房对外销售价格的金额分析，会所的成本是由物业用房和争议面积两个部分共同组成的，一期调取到的商品房预售价格核定材料仅有第5、6幢两幢楼的，该两幢楼经计算列入的金额为118965元，根据一期的房屋数量，一期列入商品房对外销售价格的物业用房成本远远大于该118965元。二期调取到的6幢多层，3幢高层、小高层列入商品房对外销售价格的物业用房、会所成本经计算为1067242元，根据二期的房屋数量，金额也明显大于1067242元。三期没有商品房预售价格的核定材料，销售价格中有无相应成本无法确定。4.甲公司占有使用除物业用房外的其他会所房屋，应支付参照租赁费用计算的损失。按照物业移交验收接管协议，物业公司承接物业的时间是2008年10月，A小区业委会有权要求从2008年11月1日起开始计算损失，金额可按评估报告确定的标准计算。因甲公司系连续占有使用会所，故本案未过诉讼时效。
综上，法院认定会所的成本已构成商品房对外销售价格的组成部分，本案A小区二期第26幢会所有争议的647．62平方米的房屋应属A小区全体业主所有。
最终法院判决：A小区二期第26幢会所除物业用房外的647．62平方米的房屋属A小区全体业主所有；甲公司应向A小区业主委员会支付相应房屋占有使用费。
开发商与小区业主对开发商在小区内建造的房屋发生权属争议时，应由开发商承担举证责任。如开发商已将该房屋建设成本分摊到出售给业主的商品房中，且无充分证据证明该房屋系其所有，则该房屋应当属于小区全体业主所有。开发商在没有明确取得业主同意的情况下，自行占有使用该房屋，不能视为业主默示同意由开发商无偿使用，应认定开发商构成侵权。业主可参照自该房屋应当移交时起的使用费向开发商主张赔偿责任。
上海达必诚律师事务所周宇龙律师团队在此提醒小区业主：业主对小区内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。对于未经业主同意，自行占有使用小区内房屋的（如：开发商、物业等），占用者的行为系侵权行为，业主有权要求其承担赔偿责任。
《中华人民共和国民法典》
第二百三十四条 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
文案：李雨新
编辑：丁金金
审核：曹 凯
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