签订房屋买卖合同时，一定要注意双方的权利义务约定，在交付条款和违约责任上多加注意。涉及房屋买卖等重大合同签订时，最好咨询律师等专业人士的意见，防范财产损失和诉讼风险。
2021年9月13日，原告小明（乙方）和被告小杰（甲方）签订《存量房屋买卖合同》一份，合同约定：甲方将位于宁波市某区XX室房屋出售给乙方，房屋总价180万元，乙方在2021年9月13日前支付定金36万元，在2021年9月13日前支付首付44万元，余款100万元由乙方办理商业贷款按揭手续，待正式放款当天支付给甲方；房屋存在抵押，甲方应于2021年9月29日前办理抵押注销手续；如果因一方原因导致合同违约的，应当承担违约责任，向守约方支付违约金36万元，由此给守约方造成损失的，如果违约金不足以弥补守约方所受的实际损失，违约方还应承担赔偿责任，等等。同日，小明向小杰支付定金36万元，首付款44万元。
后因被告小杰无法交付房屋，双方经协商达成一致，于2021年9月18日签订《违约补充条款》，载明：被告因自身问题未能在2021年9月29日前完成解除抵押及配合原告完成过户手续，被告承诺于2021年10月8日前退还原告所支付的定金及首付款合计80万元整，原告同意双方解除网签合同；如被告未在2021年10月8日前退还定金及首付款共计80万元，则需在2021年10月10日前赔付原告违约金36万元整；如被告未按时支付违约金，原告有权提出诉讼，被告应承担原告诉讼产生的所有费用，包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费和其他支付的合理费用。原告于2021年10月8日申请撤销存量房交易合同备案，被告于2021年10月18日退还了50万元。
2021年11月5日，双方又签订了《备忘录》一份，载明了上述过程，并载明：被告再次承诺2021年11月20日前归还房款30万元及支付违约金36万元；如被告未按约定付款，则应承担原告律师费、担保费等在内的维权费用。后被告仍未按约付款。
小明遂起诉至法院，要求被告小杰返还购房款30万元、支付违约金36万元、律师费20000元、诉讼担保费用800元，并且以购房款30万元为基数自起诉之日起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息，以上请求暂合计680800元。
法院查明，2021年12月14日，被告小杰将涉案房屋抵押给案外人，抵押金额181万元。
法院认为：原、被告之间的《存量房屋买卖合同》、《违约补充条款》、《备忘录》均有双方的签字、捺印，被告未到庭抗辩系其他法律关系，法院对双方之间的房屋买卖合同关系予以认定。根据上述协议，购房款30万元、实现债权的费用，均有明确的合同依据，原告亦提供证据证明支出了律师费20000元、诉讼保全担保费用800元，故法院对以上诉讼请求均予以支持。违约金问题，《存量房屋买卖合同》约定了原、被告双方金额对等的违约金，即房屋成交总价的20％，被告在《违约补充条款》和《备忘录》中亦多次对其违约金为36万元的事实予以确认。违约金兼具惩罚性，被告多次违约，在原告起诉后仍将涉案房屋抵押，抵押所得款项未归还原告，性质恶劣。且其未向法院抗辩违约金过高，故法院对原告主张的违约金为36万元亦予以支持。逾期付款利息与违约金，均为违约责任的承担方式，法院已支持违约金，对该项利息不再支持。被告经合法传唤未到庭，法院依法缺席判决。
法院最终判决如下：
一、被告小杰于本判决后十日内退还原告小明购房款30万元；
二、被告小杰于本判决后十日内支付原告小明违约金36万元、律师费20000元、财产保全担保费800元；
三、驳回原告小明的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取，与财产保全申请费均由被告小杰负担。
上海达必诚律师事务所主任律师周宇龙提醒您：签订房屋买卖合同时，一定要注意双方的权利义务约定，在交付条款和违约责任上多加注意。涉及房屋买卖等重大合同签订时，最好咨询律师等专业人士的意见，防范财产损失和诉讼风险。
《中华人民共和国民法典》
第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第五百七十七条 委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
第五百七十九条 当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。
第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
文案：华 莉
编辑：丁金金
审核：曹 凯
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