实践中亲属之间经常通过房屋买卖的形式进行房产赠与,房屋买卖合同就存在无效的可能性。本案中周女士将房产赠与孙女后主张撤销,被法院驳回,主要是因为缺乏受赠人虐待赠与人的证据。如果有证据表明受赠人不履行扶养义务或虐待赠与人,赠与人仍可以主张撤销赠与。
在儿子软磨硬泡下,周女士将房子产权“卖”给了孙女。谁料儿子事后态度大变,周女士起诉要回房子却被法院驳回。
周女士出生于上个世纪30年代,将近90岁高龄。2000年,周女士和老伴买下了他们承租的公房,将公房变为了产权房,房屋登记在了儿子江某名下。2006年,因增加同住人,经周女士和儿子江某申请,房屋产权又登记为周女士和儿子江某共同共有。
2020年,周女士因病住进了医院,儿子江某来劝说周女士将房子过户给孙女江小某。前两次周女士都没有同意。第三次天气很热,江某带着周女士晒太阳,让周女士松口同意,并答应对周女士好,还说要写下来做公证,一定服侍周女士,周女士就松口答应了。
2020年6月16日,周女士(甲方)与江小某(乙方)签署《房地产买卖合同》,将房屋中甲方的产权份额以1,080,000元价格转让给乙方,双方约定于2020年9月15日前办理产权过户手续。合同补充条款(一)约定,甲方拥有该房产1/2权属份额,甲方将其享有权属的全部份额转让予乙方。份额转让后,房地产登记为按份共有,江某占1/2,江小某占1/2,相关共有人已知晓份额转让事宜,周女士、江某及江小某在落款处签字。合同对第九条、第十条违约责任,附件三“付款协议”均无约定。当日,周女士签署了《询问笔录》一份,表明房子是给孙女的。2020年6月20日,房屋产权核准登记至江某、江小某名下按份共有。
2021年5月7日,周女士向江小某发送律师函,催告其在2021年5月12日前支付购房款1,080,000元,逾期未支付的,合同于2021年5月12日解除。江小某并未支付,周女士(原告)遂将江小某(被告)告上法庭,要求:1.请求法院判令确认原、被告之间2020年6月12日签订的《上海市房地产买卖合同》于2021年5月12日解除;2、请求法院判令将上海市XX路XX弄XX号XX室的房屋产权登记恢复至原告及第三人江某名下。
被告江小某辩称,起诉并非是原告本人意愿。原、被告并非房屋买卖,而是赠与,故不同意原告诉讼请求。
法院经审理认为,原告本人到庭陈述房屋交易背景,认可起诉状签字的真实性,故被告抗辩起诉非原告真实意思表示,缺乏事实依据,本院不予采信。双方主要争议焦点在于原、被告之间的合同属性。依据民法总则的规定,虚伪意思表示所实施的法律行为无效,隐藏的民事法律行为效力按照有关法律规定处理。原、被告签署的房地产买卖合同,没有对违约条款、付款方式进行约定,明显不符合正常房屋买卖交易常态;在原告签署的询问笔录中,原告陈述到场所办事项是将房屋给孙女,对孙女名字、之后的居住问题等均清晰回答;涉讼房屋产权在签约后数天内已完成过户,并未按照合同约定时间办理;产权过户前、后,直至2021年5月近一年的时间内,原告从未提出要求被告支付房款。从上述履行情况可见,原告将涉讼房屋内其享有的产权份额过户给被告,且未收取房款。原告本人陈述,第三人多次做原告工作是为了向原告要房子,而非购买。原告在询问笔录中表述将房屋给孙女,而非出售。原告在庭审中的陈述和询问笔录可以相互印证,结合三方的身份关系,可以认定,原、被告之间并无房屋买卖交易的意思表示,而应构成赠与合同关系。故双方签署的买卖合同应属无效,双方之间的赠与合同系当事人真实意思表示,且未违反法律行政法规强制性规定,应属有效。庭审中,被告及第三人均确认原告有权居住在涉讼房屋内。原告主张第三人在房屋产权过户后对其态度不好,但仅有单方陈述,缺乏充分证据证明存在该事实或者其行为的严重程度,故原告要求返还房屋,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。
最终法院判决:
一、原告周女士与被告江小某于2020年6月16日签署的《上海市房地产买卖合同》无效;
二、驳回原告周女士全部的诉讼请求。
实践中亲属之间经常通过房屋买卖的形式进行房产赠与,房屋买卖合同就存在无效的可能性。本案中周女士将房产赠与孙女后主张撤销,被法院驳回,主要是因为缺乏受赠人虐待赠与人的证据。如果有证据表明受赠人不履行扶养义务或虐待赠与人,赠与人仍可以主张撤销赠与。上海达必诚律师事务所周宇龙律师表示,孝顺父母是中华民族传统美德,在当下老龄化日益严重的趋势下,更应大力倡导尊老敬老、孝顺长辈的美好传统,构建老有所养的和谐社会。
《民法典》第六百六十三条 【赠与人的法定撤销权及其行使期间】受赠人有下列情形之一的,赠与人可以撤销赠与:
(一)严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益;
(二)对赠与人有扶养义务而不履行;
(三)不履行赠与合同约定的义务。
赠与人的撤销权,自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。
第六百六十五条 【撤销赠与的法律后果】撤销权人撤销赠与的,可以向受赠人请求返还赠与的财产。
文案:曹 凯
编辑:周志坚
审核:李雨新
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