房产买卖纠纷：房子“卖”给孙女后儿子态度大变，奶奶起诉解除合同被驳回

实践中亲属之间经常通过房屋买卖的形式进行房产赠与，房屋买卖合同就存在无效的可能性。本案中周女士将房产赠与孙女后主张撤销，被法院驳回，主要是因为缺乏受赠人虐待赠与人的证据。如果有证据表明受赠人不履行扶养义务或虐待赠与人，赠与人仍可以主张撤销赠与。

导言

在儿子软磨硬泡下，周女士将房子产权“卖”给了孙女。谁料儿子事后态度大变，周女士起诉要回房子却被法院驳回。

案情介绍

周女士出生于上个世纪30年代，将近90岁高龄。2000年，周女士和老伴买下了他们承租的公房，将公房变为了产权房，房屋登记在了儿子江某名下。2006年，因增加同住人，经周女士和儿子江某申请，房屋产权又登记为周女士和儿子江某共同共有。

2020年，周女士因病住进了医院，儿子江某来劝说周女士将房子过户给孙女江小某。前两次周女士都没有同意。第三次天气很热，江某带着周女士晒太阳，让周女士松口同意，并答应对周女士好，还说要写下来做公证，一定服侍周女士，周女士就松口答应了。

2020年6月16日，周女士（甲方）与江小某（乙方）签署《房地产买卖合同》，将房屋中甲方的产权份额以1,080,000元价格转让给乙方，双方约定于2020年9月15日前办理产权过户手续。合同补充条款（一）约定，甲方拥有该房产1/2权属份额，甲方将其享有权属的全部份额转让予乙方。份额转让后，房地产登记为按份共有，江某占1/2，江小某占1/2，相关共有人已知晓份额转让事宜，周女士、江某及江小某在落款处签字。合同对第九条、第十条违约责任，附件三“付款协议”均无约定。当日，周女士签署了《询问笔录》一份，表明房子是给孙女的。2020年6月20日，房屋产权核准登记至江某、江小某名下按份共有。

2021年5月7日，周女士向江小某发送律师函，催告其在2021年5月12日前支付购房款1,080,000元，逾期未支付的，合同于2021年5月12日解除。江小某并未支付，周女士（原告）遂将江小某（被告）告上法庭，要求：1.请求法院判令确认原、被告之间2020年6月12日签订的《上海市房地产买卖合同》于2021年5月12日解除；2、请求法院判令将上海市XX路XX弄XX号XX室的房屋产权登记恢复至原告及第三人江某名下。

被告江小某辩称，起诉并非是原告本人意愿。原、被告并非房屋买卖，而是赠与，故不同意原告诉讼请求。

法院审理

法院经审理认为，原告本人到庭陈述房屋交易背景，认可起诉状签字的真实性，故被告抗辩起诉非原告真实意思表示，缺乏事实依据，本院不予采信。双方主要争议焦点在于原、被告之间的合同属性。依据民法总则的规定，虚伪意思表示所实施的法律行为无效，隐藏的民事法律行为效力按照有关法律规定处理。原、被告签署的房地产买卖合同，没有对违约条款、付款方式进行约定，明显不符合正常房屋买卖交易常态；在原告签署的询问笔录中，原告陈述到场所办事项是将房屋给孙女，对孙女名字、之后的居住问题等均清晰回答；涉讼房屋产权在签约后数天内已完成过户，并未按照合同约定时间办理；产权过户前、后，直至2021年5月近一年的时间内，原告从未提出要求被告支付房款。从上述履行情况可见，原告将涉讼房屋内其享有的产权份额过户给被告，且未收取房款。原告本人陈述，第三人多次做原告工作是为了向原告要房子，而非购买。原告在询问笔录中表述将房屋给孙女，而非出售。原告在庭审中的陈述和询问笔录可以相互印证，结合三方的身份关系，可以认定，原、被告之间并无房屋买卖交易的意思表示，而应构成赠与合同关系。故双方签署的买卖合同应属无效，双方之间的赠与合同系当事人真实意思表示，且未违反法律行政法规强制性规定，应属有效。庭审中，被告及第三人均确认原告有权居住在涉讼房屋内。原告主张第三人在房屋产权过户后对其态度不好，但仅有单方陈述，缺乏充分证据证明存在该事实或者其行为的严重程度，故原告要求返还房屋，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

最终法院判决：

一、原告周女士与被告江小某于2020年6月16日签署的《上海市房地产买卖合同》无效；

二、驳回原告周女士全部的诉讼请求。

律师说法

实践中亲属之间经常通过房屋买卖的形式进行房产赠与，房屋买卖合同就存在无效的可能性。本案中周女士将房产赠与孙女后主张撤销，被法院驳回，主要是因为缺乏受赠人虐待赠与人的证据。如果有证据表明受赠人不履行扶养义务或虐待赠与人，赠与人仍可以主张撤销赠与。上海达必诚律师事务所周宇龙律师表示，孝顺父母是中华民族传统美德，在当下老龄化日益严重的趋势下，更应大力倡导尊老敬老、孝顺长辈的美好传统，构建老有所养的和谐社会。