农村宅基地房屋的流转问题一直是大家比较关注的一个话题，根据目前的法律规定，农村宅基地属于集体所有，只能在本集体成员内流转，而且要符合相应的要求，本集体以外的人员无权获得农村宅基地的使用权。
2002年2月28日，张三（甲方）与李四（乙方）签订《房屋买卖协议书》一份，按照协议的约定：1、甲方自愿将门牌号为××的房屋3间带院平房（涉案房屋）以人民币40000元的价格卖给乙方。2、房屋所有权证号：X房私字第xxxx号，土地建设用地使用证编号：X集建（1992）字第XXXX号。房屋所有权证的建筑面积为39.62平方米，与现住宅的房屋建筑面积76.50平方米不相符，是甲方于1999年重新翻新的新房，特此注明。3、房款人民币40000元已于协议书签订之日全部付清。5、自双方签订协议后，房屋的一切权利归乙方所有，双方不得反悔。协议签订后，李四付清房款，张三给李四出具了收条，并将该房屋的相关证件包括土地使用证、房产证件交给了李四。
2014年，该房被政府征收，张三见状反悔，以李四不是本村村民，而且户口性质为非农业，双方之间买卖宅基地及宅基地上的房屋的行为无效为由，将李四诉至法院，要求依法确认双方之间的买卖涉案房屋的行为无效，诉讼费由李四负担。
一审法院认为，本案经庭审调查及庭审质证，双方当事人所争议的焦点问题是张三的起诉是否超过法律规定的诉讼时效的期间。一审法院认为，集体所有的土地范围内的宅基地房屋买卖合同纠纷的诉讼时效，应当自合同约定的履行期届满之日起或者合同双方交付完毕之日起计算2年。本案中，双方签订的《房屋买卖协议》及张三的收取房款的收据中可以看出，双方之间的房屋买卖已经于2002年2月28日履行完毕，至今已超过12年，期间也不存在中止、中断、延长的情形。因此，张三的起诉已经超过法定的诉讼时效的期间，对双方之间的房屋买卖协议的效力不予审查，对于张三的诉讼请求不应支持，应予驳回。综上一审法院判决：驳回张三的诉讼请求。
张三不服，提出上诉。
二审法院认为，本案的争议焦点是张三是否将涉案房屋出卖给李四以及本案是否超过诉讼时效。关于张三是否将涉案房屋出卖给李四的问题，虽然张三对于李四提交的房屋买卖合同上的签字提出异议并申请鉴定，但张三在一审民事诉状以及本案二审庭审中均认可将涉案房屋以4万元价格出卖给李四的事实。张三已经将房屋包括相关证件交付给李四，李四也已签订拆迁协议，涉案房屋也已经被拆除，上述事实足以证明双方之间存在房屋买卖法律关系的事实，张三在一审中“请求确认双方之间就涉案房屋买卖行为无效”的诉求，也能够佐证双方之间存在房屋买卖关系的事实。对张三否认双方存在房屋买卖合同关系的主张不予支持。关于诉讼时效问题，由于张三将涉案房屋出卖给李四已经超过2年，且涉案房屋已经被拆迁，李四也已经领取相应的拆迁补偿款，一审据此以张三诉请超过诉讼时效为由，判决驳回张三的诉讼请求并无不当，张三的该上诉请求不成立，不予支持。一审判决对本案处理结果并无不当，该院依法予以维持。
最终二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
张三不服，向XX市中级人民法院提起再审申请被驳回后，又向XX省检察机关申请监督。XX省人民检察院经审查后，依法向XX省高级人民法院提起抗诉，案件进入再审程序。
XX省高院再审认为，本案再审的焦点问题是：1.原审认定张三的诉讼请求已超过诉讼时效是否正确；2.涉案《房屋买卖协议书》是否无效。
关于本案诉讼时效问题。首先，诉讼时效的客体一般为债权请求权，而确认合同无效的确认之诉不属于诉讼时效制度适用的范围；然后，从法律后果而言，无效合同是因其违反了法律、行政法规的强制性规定，其自签订之日起不具有法律约束力，不能产生当事人预期的法律后果，无效合同一般不能通过补救而成为有效合同，因此不受诉讼时效的限制；最后，从立法目的和价值追求而言，诉讼时效是向人民法院请求保护民事权利的期间规定，设立的目的是促使当事人及时行使权利，稳定法律秩序及社会经济秩序，而合同效力的认定实质上是国家公权力对民事行为进行的干预，是为了保护国家和社会公共利益，不因时间经过而改变无效合同的违法性。故对本案合同效力的确认之诉，原审认为“双方之间的房屋买卖已经于2002年2月28日履行完毕，至今已超过12年，期间也不存在中止、中断、延长的情形，张三的起诉已经超过法定的诉讼时效的期间”存在错误，应予以纠正。
关于涉案双方于2002年2月28日签订的《房屋买卖协议》是否无效的问题。申诉人张三与被申诉人李四签订上述协议后，涉案登记在张三名下的农村宅基地、房屋及相关证件即已交付给李四居住使用，而被申诉人李四为城镇户口，并非涉案房屋所在村集体经济组织成员。《中华人民共和国土地管理法》及相关法律法规和国家政策对农村宅基地使用权的流转作出严格的限制性规定，其目的在于禁止农村宅基地的使用权流转至集体经济组织外，以保护集体组织成员利益。《中华人民共和国土地管理法》1998年修改时删除了原四十一条有关城镇非农业户口可以使用集体土地建住宅的规定，2004年修改时第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”；国家政策层面上，国务院办公厅于1999年5月6日发布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发［1999］39号）第二条第二款规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）以及《国土资源部印发的通知》（国土资发[2004]234号）等规范性文件均明确严禁城镇居民购买宅基地上的农村房屋。故涉案《房屋买卖协议》违反了法律和国家政策对农村宅基地使用权流转的强制性规定，应认定涉案房屋买卖行为无效。
综上，原审判决以张三诉请超过诉讼时效为由，驳回其诉讼请求，适用法律确有错误，本院再审予以纠正。检察机关的抗诉理由及张三的申诉理由成立，本院予以支持。鉴于本案申诉人张三自愿将自己农村房屋出卖给被申诉人李四且已经十余年，因涉案房屋拆迁、被申诉人获得补偿后又提出确认房屋买卖行为无效之诉，申诉人对引发本案存在过错，有违诚实信用原则，故本院再审对原审判决诉讼费由申诉人张三承担部分不再予以变更。
最终，XX省高院判决如下：
一、撤销XX市中级人民法院XXXX号民事判决和XX市人民法院XXXX号民事判决；
二、张三与李四于2002年2月28日签订的《房屋买卖协议书》无效。
上海达必诚律师事务所周宇龙律师表示，农村宅基地房屋的流转问题一直是大家比较关注的一个话题，根据目前的法律规定，农村宅基地属于集体所有，只能在本集体成员内流转，而且要符合相应的要求，本集体以外的人员无权获得农村宅基地的使用权。因此，在农村宅基地房屋的流转过程中要注意其中的法律风险，防止因违反法律法规造成损失。
《中华人民共和国民法典》
第三百六十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第三百六十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。
第三百六十四条 宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当依法重新分配宅基地。
第三百六十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。
农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。
文案：曹 凯
编辑：周志坚
审核：李雨新
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