这两天存量房贷利率下调超级火爆。大多写的都是进程，今天我们聊聊对业务发展的影响。目前半年报的进度来看，建行、农行、招商、中信、华夏都分别对存量房贷利率下调做出了回复，基本也都做了相关准备。交行比较领先已经发了会议通知，目前还不知道具体方案是什么，等拿到具体内容再和大家更新。从目前来看，存量房贷利率下调已经明确，央行的发声也越来越明确和具体。7月14日，央行货币政策司司长邹澜表态：“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开的2023年下半年工作会议加以明确，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。8月20日发布的金融支持实体经济和防范化解金融风险电视会议中提到“规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系”，再次提到增量贷款和存量贷款价格的问题。从多家银行都进行了发声，目前来看主要存在以下两个方面问题：1、如何保证公平性，但从区域情况来看，房地产政策因地施策，各地去按揭贷款利率差异较大，各个城市、各个分行不一样，很多客户的情况不一样，外加上银行系统还需要改造，这些都要考虑到，因此存量利率调整很难实现“一刀切”。2、需要考虑银行的承受能力，存量房贷利率下调将进一步压缩银行净息差水平，按照一些主流券商研究机构估算，按揭利率每调降10BPs，对全行业净息差影响大概是0.9-1个BP，如果新增和存量房贷降到一个利率水平，将非常考验银行的经营水平和盈利能力。按照招行说法，目前招商进行了三种情景来测算：乐观情景、中性情景和不利情景，从测算的结果来看总体还是可控的。但目前从实际发展来看，实际情况还不得而知，也不容乐观。下一步，各家银行应该都会按照央行的指导，有序化的进行推进，稳妥实施，存量房贷利率下调，大势不可挡，着急提前还贷的朋友可以稍微再等等了，下面来聊聊我能想到的三个方面的影响。1、普惠将会更加内卷
正常情况下，如果房贷利率下调，银行为了提高资产收益率，就会提高其他资产的价格，一般是企业贷款的利率，这样才能保证资产收益率达到一定的水平。
但是现在遇到一个超级王炸，政治任务！利率估计涨是不可能涨，只能进一步的下行，现在3%的贷款利率都到处可见了。
经济形势不好，政府要GDP，贷款投放就是血液，必须要能动起来，所以普惠的压力只会一直持续。存量房贷利率降低，对持续增加的普惠任务来说可以说是雪上加上霜。目前是房贷余额减少，经营贷余额增加，提前还贷哪有那么多钱，其中有部分客户是借经营贷置换的房贷的，就像有人说的房贷和经营贷现在是跷跷板的关系，此消彼长。不降房贷利率，有些客户会想方设法借经营贷提前还款，以前经营贷还能算个普惠指标，现在好了，这部分也没了！
普惠贷款是一层一层压下来，甚至有的地方政府参与考核，政府定期约谈个各银行，有投放任务。有的地方甚至第二年的贷款投放额度挂钩，你今年这个银行没完成政府下的普惠任务，那么第二年你这家银行的贷款投放规模按比例打折。天天配合政府这些累死，月末普惠投放考核过后，政府就会约谈董事长行长，如果完成不好，领导们被批评了，下来就是行里就开始压员工了，一层一层传导现在都跟疯了一样 。前几天发的那个《有的银行在做事。》大家也看到了，太卷了，从总行开始卷，卷死道友！前些天有人兄弟问，有没有很一些新思路办法能迅速提升贷款户数的，除了靠人之外，现在咱找批量化也不大好找，咱这两三个月得完成二三百户。到年底得完成300多户。我实在是想不有啥办法。看来这个考核方案又变了，估计这个户数权重加上来了。一个支行两个月干三百户，除了扫街吕行都没有啥办法。
后来力哥说了一个办法，就是关门研究制定考核方案，我看可行，压力给网点去，就是有点缺德啊！
1、对优质存量客户授信信用类贷款，要求更换增加授信主体。3、传统的扫街，做商户圈、企业圈，最大力度发挥客户带客户的优势，提炼出业务优势点，文字一定要少，让客户帮忙转发。4、核心客户批授信业务品种商票，供应商在行内贴现，参考普惠贷款利率，上户数。6、当地的特色产业批量做，研究资金的缺口和流向做特色场景报总行。8、搞好地方政府关系，拿到招商引资第一手资料，推荐客户。其实最终发现，这些方法可能都已经用过了，很难再有新的效果，户数可能最终还是需要人，去扫街，一点点的跑，批量化能做的基本都已经做完了。商业银行需保持合理利润和净息差水平，如果存量房贷利率下调，那么银行第一件事要做的就是下调存款利率。这意味着短期内新一轮存款利率下调潮必将启动。甚至可以说存款利率下调已经迫在眉睫。交通银行首席风险官刘建军在中期业绩发布会上也表示，从趋势来看，资产收益率下一步仍然面临下行压力，存款定期化的趋势延续，存款成本下降的幅度小于贷款端，银行业息差仍然面临一定下行压力。根据《金融机构合格审慎评估标准（2023年版）》的指标设置情况来看，其对商业银行ROA、净息差、成本收入比等指标一直以来亦是有底线要求的（ROA≥0.50%、净息差≥1.80%、成本收入比≤35%）。
根据银保监会最新公布的信息，今年二季度商业银行的净息差为1.74%（创下有数据以来新低），和今年一季度相比下降了0.23个百分点，遗憾的是，目前国有大行、城商行的净息差均低于合意水平。
目前我国贷款加权平均利率持续处于历史低位，如果存量房贷利率调整造成贷款平均利率快速下降，银行净息差下降压力会进一步加大。
截至8月29日，已有24家上市银行公布上半年净息差数据，净息差范围在1.31%至3.00%之间，与去年末相比，24家银行中，23家银行的净息差收窄，其中，6家上市银行的净息差下降0.2个百分点以上。比如，中国银行今年上半年末净息差为1.67%，较上年同期下降0.09个百分点；工商银行的净息差1.72%，较去年末下降0.31个百分点。这意味着中国商业银行的净息差已经没有多少下降空间了，甚至可以说岌岌可危了，降低存款利率，加强商业银行的负债成本管理便显得非常关键。
这就意味着，未来不同期限的存款利率均会向下调整。但在引导存款利率下调的过程中，也要注意期限结构上的差异，积极应对存款长期化、定期化的趋势，即避免造成“存款向中长期限转移”的现象。
出于负债成本控制，部分银行尤其是国有行已经对大额存单进行了规模管控。目前，国有行、股份行的大额存单额度普遍紧张，多家大行均表示最近都没有额度。
工行半年报显示，大量存款由活期转定期，工行存款平均付息率比去年同期上升 20 个基点，长期限的存款利率下调幅度可能需要更大，即存款的期限利差需要收窄。
根据上文，现在两个趋势非常明显，存量房贷百分之百需要的降，贷款降意味着存款价格也必须降，而且要快。
第二个就是目前存款长期化、定期化的趋势明显，银行负债成本增加明显。
两者叠加，银行利差空间被压缩下降的非常快，业绩压力巨大。
如果银行想优化资产负债结构，加强负债成本管控，那必须把客户的资金往其他投资渠道去引导，但对于银行和客户来说，可选择的方式都非常有限，对于大部分客户来说，除了存款和理财，剩下其实就只有基金和保险了。
保险是当前最好的选则，卖卖增额寿，但是现在很多客户对银行卖保险是非常排斥和不信任的，能买就卖，能卖多少卖多少吧。
客户需要一个收益更高的渠道，银行需要一个降低负债成本的渠道，股市需要更多的资金，所以基金也是一个选择。
这么多资金进入股市，必须会是一个大牛市！
但现在来说还有有两个问题，一是进入时间点的问题，3000点折腾这么久了，一直没有见血，最终肯定要见血，才有人会捡带血的筹码，二是新增客群大概率没有太高学历的打工者以及退休的老人，因为这部分资金才是真正的增量资金，但这两个群体做功课都很难，天然的低风险爱好者，不愿意动。
对我们员工来说，现在能做的可能只有一件事，把手上的客户加到微信或者企业微信上，在私域里多交流，多学多卖，等待机会来临的时候，大施拳脚。
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