随着我国迈入存量房时代，租售并举成为房地产市场的主要发展方向，十九大明确指出要发展住房租赁市场，特别是长期租赁市场。在市场和政策的双重驱动下，号称可解决传统租房痛点的长租公寓进入爆发期。然而负面信息发酵，租客体验不及预期，长租公寓远不如其看上去光鲜。本文介绍了长租公寓的爆发背景、运营模式和市场风险，并从信用体系建设的角度为长租公寓行业的健康持续发展提供建议。 一、长租公寓爆发背景 经历了近年的房价暴涨后，大量购房者面临无力买房的尴尬局面，供应量有限的保障性住房远不能满足购房刚需，长期稳定的租房市场迎来发展机遇。当前，刚步入社会的90后成为最主要的租房群体，他们在看重租住体验的同时，增加了配套服务设施、社交等新需求。为了满足人民的多层次住房需求，“十九大”报告明确提出新时代房地产市场的发展要注重优化供应结构，从供给端推动房地产市场改革的长效机制。受此影响，各地“租购并举”、“租售同权”等政策不断出台。在此背景下，号称可解决传统租房痛点的长租公寓迎来风口，各类资本涌入，助推市场快速发展。 二、长租公寓运营模式 长租公寓主要是指运营商对取得的房屋进行装修改造，并配齐家具家电后出租的业态。目前我国长租公寓可分为集中式和分散式两种运营模式。其中，集中式是指兴建、改造、收购或租赁整幢楼宇或物理上集中的房屋，作为公寓出租的模式。集中式运营服务半径较小，管理统一，装修标准，配有统一的家政服务，主要针对中高端客户，注重空间体验和社群感受。地产开发商进入长租公寓市场主要选择持有集中式公寓，如万科泊寓、龙湖冠寓等。但集中式公寓通常由商业、工业物业等非住宅物业改造而来，对获取和改造物业的能力要求高，前期资本投入大。分布式公寓大多是从个人房东中获得闲散房源，经过简单装修后出租，附加服务主要为日常维修保洁服务，客户群体主要为中低端客户，盈利主要来自于租金溢价。典型的分布式公寓有链家自如寓、我爱我家相寓等。分布式公寓房源分布较广，产品层次丰富，前期投入成本相对较小，市场容量相对较大，缺点在于人力成本高，管理效率较低。 三、长租公寓市场风险 传统租赁市场上，由于信息不对称，租客的弱势地位较明显，找房费时费力，房屋家电陈旧，交接和交租麻烦；对于房东而言，租客难以管理、租期不稳定、损毁房屋等行为也广为诟病。整体来看，在传统租房模式下，租客与房东的感受都较差。 与传统租赁相比，互联网下的长租公寓提高了信息对称性，使房东和租客都节省了大量的时间和金钱成本。然而，日前媒体报道某品牌长租公寓部分房屋甲醛超标，导致租户出现身体不适，负面信息的发酵使得行业信誉受损。部分租客也反映长租公寓存在租金和水电费明显高于普通商住、同一园区内物业收费差距大、保洁服务落实情况差、墙体隔音差、管家擅自进入住户房间、甲醛超标、消防不达标等问题。租客体验不及预期，风险事件频发，有舆论指出，长租公寓并没有像想象中真正解决传统租房的痛点。 四、长租公寓信用体系建设建议 我国长租公寓市场尚未成熟，在市场火爆的同时，要取得长远可持续的发展，还要依靠信用体系建设。2015年，链家自如建立了面向租客的信用体系，目前已形成涵盖75万自如租客的信用档案；2017年10月，支付宝租房平台上线，芝麻信用分超过650分的用户可免押金租房，开启了信用租房新时代。租客信用体系建设的不断完善，对于行业的健康发展起到一定的助力。 随着政策的倾斜，越来越多的机构进入长租公寓行业，目前我国长租公寓运营商主要有房屋中介、地产开发商、酒店集团、公寓运营创业公司四类，但是市场上对于长租公寓运营商的信用体系建设仍处于空白状态，为了使租客权益得到切实保障，切实解决租房行业痛点，长租公寓运营商的信用体系建设刻不容缓。只有建立涵盖全部市场主体的全面的信用体系，才能从根本上解决长租公寓的信用风险问题。 针对长租公寓行业的信用体系建设，提出以下建议： （一）建立行业标准，规范行业发展。明确长租公寓身份定位，梳理新建、改建、租赁住房项目立项、规划、建设、竣工验收、运营管理等规范性程序，建立统一的消防验收标准、税收标准、产品和服务标准以及定价标准，保障行业健康、长效、规范发展。 （二）针对长租公寓运营商、服务人员和租客分别形成一套信用评价方法。运营商获取房源的模式和提供服务的类型将直接影响其盈利模式。针对运营商，重点关注其持续经营的能力、提供服务的能力以及历史信誉情况。其中，运营商持续经营是长租公寓能够持续运营的前提，较高的提供服务的能力可为租客体验提供保障，运营商的历史信誉状况良好，更容易获得租客的信赖，降低获客成本；针对长租公寓服务人员，主要通过征信的方式完善其信用体系建设，具体可从个人基本信息、从业资质信息、信贷信息、赊购信息、缴费信息、公共信息等维度进行征信；就租客而言，通过对其进行征信评价其信用水平。 （三）建立信用数据库，统筹信用管理。将评级结果和征信结果统筹管理，随着时间的推移形成记录长租公寓市场各参与方信用情况的数据库，一方面可作为市场参与主体信用评价的支撑数据，提升信用评价的准确性；另一方面可作为政府管理的辅助手段，便于资源向良好信用主体倾斜，以良币驱逐劣币，促进长租公寓市场健康发展。 （四）加强守信激励和失信惩戒，助力信用流通。对于信用情况好的运营商、公寓服务人员和租客可以在特定方面对其给予一定便利或奖励，如降低融资成本等，激励其继续保持较高的信用；对于信用情况较差的运营商、服务人员和租客给予一定的惩戒，增加其失信成本，让信用成为长租公寓市场的通行证。 长租公寓的信用体系建设要坚持租客和运营商双线并行，才能全面优化市场氛围，保障行业长远健康的发展。大公集团是我国社会信用体系建设的先行者，拥有丰富的社会信用体系建设经验和成果，已在旅游、电力等行业成功开展信用体系建设案例。大公信用体系建设解决方案将帮助长租公寓真正解决行业痛点，助力行业健康持续发展。 文/张萌
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