本打算以拆分旗下物业公司IPO来拓宽新的融资渠道的佳兆业，或许遇到了不一定能实施拆分上市的坎。几年前，因债务违约引发的债务危机，曾一度将佳兆业带上了生死边缘。2017年复牌以来，佳兆业致力于减轻负债率，截止新财报仍旧近85%。迫在眼前的还有183.05亿的一年内偿还债，而现在任何外来的融资对佳兆业来说都是负担。一旦佳兆业物业不能独立拆分上市，佳兆业集团又将如何应对呢？
11月8日，佳兆业集团发布公告称，由于“港股通”投资者为非合资格股东，不得透过“深港通”及“沪港通”交易机制，参与建议分拆佳兆业物业在港主板独立上市的优先发售。
这一机制或直接影响佳兆业物业的IPO，根据公告，建议分拆须待上市委员会批准、董事会及佳兆业物业董事会最终决定、市场状况及其他考虑因素，故建议分拆不一定实行。
今年6月22日，佳兆业集团发布公告，称佳兆业物业即将通过分拆并在港交所主板独立上市。公告显示：佳兆业拥有佳兆业物业98.6%权益，按照计划，待建议分拆及上市完成后，佳兆业将拥有佳兆业物业不少于50%权益，而佳兆业物业将仍然为公司的附属公司。
佳兆业的曾表示，“分拆物业可以使物业公司直接接触资本市场以进行股份，或债务融资，为其现有业务及未来扩充提供资金。”那么，如果这一分拆不一定实行，对于佳兆业的融资会产生多少影响？事实上，佳兆业近年来资产情况并不乐观。
去杠杆不等人
说起佳兆业，外界对其最大的两个印象标签就是“旧改王”和“债务”。而债务则是佳兆业的“历史遗留问题”。
在“锁盘”危机时，郭英成远遁香港、债务违约的连锁作用下，这家“深圳旧改之王”一下子背负了约650亿的债务，一度陷入了生死边缘。
随着郭英成的回归，停牌了700多天的佳兆业在一次性发布了2014年至2016年之间积欠的5份业绩报告，终于在2017年3月27日，获得了复牌的机会。
然而在佳兆业逐渐步入正轨之后，深圳的旧改项目也终结了红利期，这个“深圳的旧改王”仿佛陷入了无法发挥所长的尴尬局面。而即便在顺利扭亏之后，其高额的债务依然没有解决。
据佳兆业集团年报显示，截至2017年底，其资产负债率高达85.9%，总借款约1112亿元，有息负债加权平均融资成本为8.27%。其中约22.2亿元须于1年内偿还，约179亿元须于1-2年内偿还。此外，还有大额境外债将在2020年迎来第一批偿还期。今年5月，佳兆业又被曝光拖欠4亿元的股权转让款。
这一负债情况，在2018年公布的中报中并未得到过多的好转，报告期内，佳兆业总借款约为人民币1096.21亿元，其中183.05亿元须于一年内偿还、约231.53亿元须于一年至两年内偿还、约450.09亿元须于两年至五年内偿还，及约231.545亿元须于五年以后偿还。
佳兆业的资产负债率同比下降了2.02个百分点后，依然高达84.96%，而净负债率在大幅下降42个百分点之后，依然高达258%。
在2018年的半年报中，佳兆业公布其业绩有所提升。报告显示，上半年佳兆业实现合约销售金额253亿元人民币，集团总收益同比增长75%达150亿元，毛利录得47亿元，同比增长66%。在2018年上半年合约销售的分布中，大湾区的旧改项目成为销售主力，贡献达到了55%。以此来宣布大湾区的旧改项目即将迎来供货的爆发。
各大券商研报也纷纷给予了良好的期待。9月21日，东北证券报告称，佳兆业销售稳健增长，现金为王加速回款；旧改项目迎来供货爆发，未来潜力可观；短期偿债能力的速动比率由17年底的一倍上升至1.4倍，公司偿债能力、债务结构有所改善。首次覆盖，给予“增持”评级。
事实上，从今年年初就有不少声音表示，佳兆业的“旧改土地”是佳兆业未来的护城河。不过这些并不能抵消市场对佳兆业的担忧。截至今天收盘，佳兆业收报2.02港元，总市值122亿，距离其2017年9月市值最高峰蒸发接近300亿。
2017年3月27日，获得了复牌机会的佳兆业在首日股价迅速冲高，盘中涨幅一度逾80%。而在复牌后市场信心十足之际，股价也曾一度达到6.719港元，而今年6月底之际，佳兆业的股价也一直保持在4港元左右。
即便，2018年上半年佳兆业的毛利得到了大幅度的提升，但是其毛利率却同比下降33.3%。
2018年年初，佳兆业行政总裁麦帆提出了700亿销售目标，而根据11月7日的公告显示，截至今年10月，佳兆业的合约销售金额为490.92亿元，在仅剩的两个月中，要完成200亿的销售目标，难度较大。
“新融资”渠道的佳兆业物业
近期多家地产公司旗下物业公司赴港上市，拆分物业版块上市，不仅可以减少物业板块的投资，并且可以通过物业版块的投资为母公司“输血”。
事实上，以佳兆业物业的“资质”来说，其上市的特征并不突出。截至2017年底，佳兆业物业的物业管理服务遍布12个省、市和自治区的36个城市，在管建筑面积共2400万平米。佳兆业集团开发的住宅项目在其中占据绝对多数。
由于佳兆业集团的稳定支持，佳兆业物业在2015-2017年间实现了稳定增长，数据显示，3年间，其收益分别达到4.78亿元、5.39亿元、6.69亿元，复合增长率为18.3%；毛利润分别为1.65亿元、1.62亿元和2.05亿元。但是值得注意的是，佳兆业物业的毛利率已经整体呈现出略微下滑的趋势。
据佳兆业物业招股说明书显示，其业务主要分为物业管理服务、交付前及顾问服务业务社区增值服务、只能解决方案服务，前两者为其主要的收入和利润来源。不过，这两项主要业务的毛利率在2015-2017年间，出现了不同程度的下滑，并使其整体毛利率从34.6%降为30.5%。而同期，碧桂园服务的毛利率则从30.6%上升为33.2%。
那么，这家业务并不突出、基本靠着母公司的物业公司为何会被分拆上市呢？据国际金融报报道，佳兆业物业并未像其他物业公司一样选择“介绍上市”，而选择了直接IPO，后者需要发行新股，募集资金，“这从侧面反映出佳兆业物业对募集资金的需求更大。”
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