出品：信贷风险管理
作者：梁琰
授信金额究竟有多重要呢？举个简单的例子，比如项目贷款，一方面，授信金额给的少了，那么新项目投入运营资金不足，项目可能瘫痪无法顺利完工，那么银行的项目贷款也就面临着信用风险；另一方面，授信金额给的多了，项目投入运营不需要那么多资金，资金给的多了会增加项目融资的财务成本，甚至产生道德风险，过多的资金可能让项目运营方产生将项目贷款资金挪用他处的行为。那么，如何确定合理的授信金额呢？本文将针对不同类型的授信，提出具体的授信金额合理性的测算要点。1一、项目总投资金额测算
针对项目贷款，贷款用途通常是用于建造一个或一组大型生产装置、基础设施、房地产项目或其他项目，包括对在建或已建项目的再融资。在进行授信金额测算时，应根据固定资产投资的资金需求、资本金比例要求（一般而言，项目资本金到位比例不低于30%），结合借款人现有融资水平、经营活动现金流量、盈利能力、发展前景等因素合理确定，并完成项目投资资金拼盘测算。固定资产投资的总投资金额可参考项目可行性研究报告，在此基础上进行项目总投资金额审核，审核时要点如下：
(1)根据行业单位生产能力的投资成本，判断总投资是否合理；
(2)根据项目成本收益分析，判断项目规模是否经济合理；
(3)分项资金用途（基建、设备、安装、技术、劳务等）是否合理；
(4)分析投资估算的依据是否合理，是否符合当地的实际情况；
(5)铺底流动资金测算是否合理：
原材料、动力单耗；
原材料、动力价格；
产品销售量及销售价格。
2二、流动资金贷款需求测算
流动资金贷款，指银行向企(事)业法人或国家规定可以作为借款人的其他组织发放的用于借款人日常生产经营周转的本外币贷款。期限不超过3年，主要用于满足企业日常生产经营周转的现金流需要，流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途，不得置换借款人因固定资产、股权等投资产生的负债；不得向监管部门禁止的用途发放过桥贷款。
一般而言，银业内有个通俗指标，借款人短期流动资金贷款金额理论上应不超过年销售收入50%，如超过50%，则可能产生过度融资，可理解为借款人一年的现金流周转次数应不低于2次较为合理。合理测算借款人营运资金需求，审慎确定借款人的流动资金授信总额及具体贷款的额度，不得超过借款人的实际需求发放流动资金贷款。
流动资金贷款需求量应基于借款人日常生产经营所需营运资金与现有流动资金的差额(即流动资金缺口)确定。
新增流动资金贷款额度=营运资金量－借款人自有资金－现有流动资金贷款－其他渠道提供的营运资金；
营运资金量＝上年度销售收入×(1－上年度销售利润率)×(1＋预计销售收入年增长率)/营运资金周转次数；
借款人自有资金=上年末未分配利润+本年净利润+本年度折旧-资本性支出-应付股利-到期的银行借款或其他借款
3三、现金流量测算
经营性物业抵押贷款，是指银行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入进行还本付息的贷款。在确定经营性物业抵押贷款金额时，需对项目的租金收入等情况进行测算，分析贷款额度与物业产生的经营净现金流是否配比，银行贷款存续期内，物业所产生的稳定的、经营性净现金流须能够按期归还贷款本息（净现金流指已扣除经营物业必须支付的各项支出后的现金流），且经营性物业抵押贷款本息和与贷款期间预期可产生的净现金流之比不超过80%。
现金流量测算表：
商场
商品交易市场
写字楼
星级宾馆酒店
1.
现金流入（合计）
1.1
租金收入
租金收入
租金收入
房费收入
1.2
返点收入
进场费用
广告收入
餐饮收入
1.3
进场费用
广告收入
物业管理收入
综合娱乐
1.4
广告收入
公共水电费收入
其他收入
广告收入
1.5
公共水电费收入
物业管理收入
物业管理收入
1.6
物业管理收入
其他收入
其他收入
1.7
其他收入
2.
现金流出（合计）
2.1
管理费用
管理费用
管理费用
客房成本
2.2
营业费用
营业费用
营业费用
餐饮成本
2.3
财务费用
财务费用
财务费用
管理费用
2.4
房产税
房产税
房产税
财务费用
2.5
营业税
营业税
营业税
房产税
2.6
地方附加税
地方附加税
地方附加税
营业税
2.7
大修基金
大修基金
大修基金
地方附加税
2.8
归还贷款本息支出
归还贷款本息支出
归还贷款本息支出
大修基金
2.9
其他支出
其他支出（营销费用等）
其他支出（营销费用等）
归还贷款本息支出
2.10
装修支出
2.11
其他支出（营销费用等）
2.12
3.
净现金流量
4.
累计净现金流量
4四、抵质押率上线控制
针对借款人提供抵押物进行抵押担保的，一般要求进行评估，评估可采用专业评估机构所提供的评估报告，审核时应注意评估依据的时效性和客观性，即评估依据应在评估基准日时点有效，评估中所依据的数据资料必须真实可靠，对数据资料的分析应该实事求是。附表为抵质押物最高抵质押率，在进行授信金额测算时，如授信担保方式有抵押物的，一般应将贷款金额控制在最高抵押率范围内，如借款人自身融资需求大于最高抵押率的金额，应根据借款人实际生产经营情况、现金流情况进行具体分析。
担保方式
一级分类
二级分类
三级分类
最高抵质押率
抵押
房产及土地使用权
商业营业用房
办公楼/写字楼
50%
商铺
60%
商场
60%
酒店
60%
停车场
50%
工业用房
厂房
50%
仓库用房
40%
工业配套用房
40%
居住用房
普通住宅
60%
经济适用住房（限价房）
50%
别墅
50%
公寓
50%
车库
40%
农民住房财产权
农民住房财产权
70%
建设用地使用权
综合用地土地使用权
70%
住宅用地土地使用权
70%
商业用地土地使用权
70%
工业用地土地使用权
70%
仓储用地土地使用权
70%
农村承包土地经营权
农村承包土地经营权
50%
林权
40%
草地使用权
40%
在建工程及在建运输工具
在建工程
居住用房产类在建工程
50%
商用房地产类在建工程
50%
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