在运营时代，城市设计在“设计”什么？
我们可以看到，在此前的增量发展时期，城市设计实践的对象，侧重在建筑群体、公共空间、交通系统、城市形态风貌等领域，即过去更多侧重“物的外在”。
当城市建设发展从“增量扩容”向“全周期运营”转型时，城市设计在设计什么？是个问题。
为什么说，核心是把握“城市产品”？
当前，城市设计师直接面对着“城市用户”的检验。对政府，是否能够准确响应城市战略和政策导向；对市民，是否满足日益增长的美好生活需求；对投资者和企业，是否满足一级、二级市场甚至物业运营的财务可行要求。
作者心目中好的城市产品：成都太古里、杭州天目里、深圳前海万象“微风峡谷”图片来源：网络
为此，城市设计作为城市可持续活力的解决方案，有必要把“城市产品“逻辑植入城市设计过程。从侧重空间要素设计转向城市产品的综合设计，真正将城市愿景从“Slogan”变成“Habitat”。
注：城市设计中的城市产品，是指可以作为城市开发单元的规模尺度，将居住、办公、商业、公共空间等不同类型的城市元素，按照合理的规模配比在人的慢行活动范围圈内“打包装袋”，所形成的综合开发城区。
团队自2019年起，与台州市国资平台公司携手，先后开展了一系列从蓝图谋划到开发实施的城市设计实践。
台州高铁新区实施性城市设计5.4平方公里，从国际方案征集到控规编制，历经三年运作，正全力落实“未来山水城 中央活力区”定位，加快推进四大产品板块建设
台州江北新区概念性城市设计
经过实践的思考，我们尝试将“以城市产品为核心的城市设计”方法，总结为
“3环节 6维度”:
01 筛选｜
a. 政策透析：战略价值导向与支撑条件研判；
b. 数据支撑：行业数据洞悉市场偏好；
c. 产品贯穿：产品封装例证及供应选择；
02 布局｜
d. 空间重塑：供给条件与资源价值极化；
03 验证｜
e. 财务测试：一级和二级市场，若有必要，返回 C ；
f. 实施选择：引爆点 路径。
市场逻辑筛产品
产品得符合买方需求，“叫好也叫座“
从城市设计到实施建设的全过程实际上是政府、开发商、企业、公众从建立“共识“到促成“共同实现“的过程，我们给出的城市产品应是对国家政策有响应、满足人群需求且市场前景向好的。
Step a.
政策透析：遵照国家政策，挖潜地方政策，让产品有据可依
在对台州某新区进行概念性城市设计时，为响应“两山理论”号召，更好地打响地方乡村振兴品牌，我们注意到地方政策鼓励匹配新产业新业态发展需求，推进农田连片、低丘缓坡点状供地等措施对国土空间资源进行优化利用。
《浙江省人民政府办公厅关于实施全域土地综合整治与生态修复工程的意见》、《浙江省人民政府办公厅关于做好低丘缓坡开发利用推进生态“坡地村镇”建设若干意见》等提出”农田集中连片“、”建设用地集中集聚“、“低丘缓坡点状供地”等鼓励措施/图片来源：项目组自绘
安吉“田园鲁家”国家级田园综合体试点/图片来源：小红书
在这样的前提下，我们建议对闲置、低效利用的建设用地进行复垦整治，换取新增建设用地计划指标奖励。以土地流转方式，通过社会招商吸引外部资本和专业机构投资运营，创新“平台公司 村集体 农户”的经营模式打造”田园街市“乡村振兴产品。将生态科技农业作为核心竞争力，并适度引入都市田园、亲子农场等游客吸引点，使乡村不单是安居地，同时也拥有对外展示生态农业产品的窗口。
“平台公司 村集体 农户”经营模式打造”田园街市“
台州某新区概念规划田园街市效果图/图片来源：项目组自绘
Step b c
需求导向，数据洞察：差异化的产品定制，确保产品契合投资逻辑
锚定城市设计的目标对象，通过人口构成及流动、旅游消费门类、各类物业租金及存量等数据分析，客观反馈市场偏好，筛选出具备投资吸引力的现实产品例证，反观现状产品供应差距，提出定制化的城市产品解决方案。
以台州高铁新区的实施性城市设计为例：
一看创新企业需求，2015年前建成的传统商务办公产品空间类型单一、缺乏多功能配套，民营企业家创新群体归属感不强，容易“出走”，空置现象明显。随着中央商务区挂名，新型办公产品入市发展向好，预计未来更高适应性、更亲自然、更智慧化的中高端办公产品置换需求较大。
台州办公物业空置率（略去具体楼宇名称）
台州中央商务区集住宅、办公、商业、酒店、娱乐等多种功能于一体/ 图片来源：GA环球建筑
二看市民消费需求，2019年台州社会消费品零售总额以2562亿元排行全省第五，上半年网络消费总额以337.7亿元排行全省第四，2019天猫双11中，台州市为全国男性购买奢侈品包件数第一城市。市民消费能力强，对高端零售的需求偏好明显。
台州市民消费能力居全省前列 / 数据来源：统计年鉴、中商产业研究数据
而现有商业产品可分为“大型商业综合体“和”旧街区改造商业文化街“两类，以中端餐饮、零售等传统业态为主，社交休闲、科技创意、沉浸体验等潮流消费业态供应较少，缺乏更多元的消费场景，市民更愿意驱车到上海、杭州购物，造成大量消费外溢。
台州市现状商业产品类型单一 / 图片来源：项目组自绘
因而，高铁新区实施性城市设计提出“整体开发，综合营城，文化先行”。在筛选城市产品时，更注重以开发产品带动城区环境优化、服务配套升级，从而提升周围地区人气和住宅产品价值，通过汲取地方文化特色，极化公共产品价值。
台州高铁新区效果图 / 图片来源：项目组
【台州云谷】“让创新成为一种文化“，回应民营经济对于创新产业空间的需求。
通过立体垂直、复合开发的中央绿谷，将运动休闲、科技潮玩、文化体验与企业服务集中布置，连接不同建筑标高，最大程度提升各商务街坊的公共服务均好性。构筑混合高活力的创新商务街坊，两侧加密支路，以90-130m*150-200m为街坊基本单元，每个街坊集合办公 商业 娱乐 居住等多元业态。
激发活力与交往的中央绿谷串联弹性灵活、混合活力的创新商务街区 / 图片来源：项目组
匹配民营企业需求，定制100*40米的初创企业定制空间、50*60米的微小企业空间组合和60*70米的人才保障服务与头脑功能空间，使产品空间规模灵活、成本可控，更适应不同产业类型更迭。
台州云谷定制化产业空间模式图 / 图片来源：项目组
【欢乐水岸】“在山水间沉浸式体验精致生活“，回应市民多元消费场景的需求。
融合湖、河、岛、滩、岸、堤、码头、水街的极致亲水体验，构筑“滨水商业街区 mall 艺术院落 城市文化体验馆”的创新商业空间模式，形成集未来片区能级最高、业态最丰富的亲自然商业服务公共中心。
欢乐水岸 / 图片来源：项目组
空间逻辑做匹配
产品放在“适宜“的空间位置上，才能实现全域资源价值最大化
在跟业主方的沟通过程中，我们经常遇到这类问题，“有一个项目，你们看看放在哪里比较合适？问题的本质是要求我们更科学地解释如何将资源供给条件和城市产品的空间需求进行合理匹配。
Step d.
空间重塑：显化价值，有的放矢精明增长
将意向对标的城市产品选址要求进行归纳抽象，提纯共性需求，如腹地人口集聚度、交通可达性、建设用地规模与成熟度、公共服务配套等，以此划定空间资源供给条件的评价维度。
Amazon第二总部选址请求提案中明确对城市的人口集聚、公共服务配套、交通可达性和建设用地规模提出了需求。/ 图片来源：项目组自绘
在台州某新区的概念性城市设计中，我们从生态资源丰富度、人口集聚度、外部交通可达性、景观视觉丰富度、历史人文资源可达性、土地获取难易度6个维度将全域资源要素叠加聚类，将全域划分为8个主导特征各异的空间价值分区。
将全域划分为8个主导价值特征各异的空间价值分区/ 图片来源：项目组
由此尽可能客观地匹配产品需求与空间供给条件，给出全域18个城市产品的空间布局建议，古城寺庙、群峰河川、湿地田园，绘就独一无二的新区底色。
将全域划分为8个主导价值特征各异的空间价值分区/ 图片来源：项目组自绘
河流入江交汇处，打造白鹭洲紧密缝合生态居住与自然生境
轨道设站 金鳌典故 卫温首航，打造“台州印”新区公共活力中心，承载商业休闲活动和大型文化事件
渔船码头 台州电厂 卫城，打造“前所港”工业遗存潮创街区
运营逻辑推演实施
全域资源变资产，建构符合“二八原则”的资源运营方式
城市发展框架的建构与产品化公共资源有序投放，集中资源和精力做好城市发展建设工作中具有带动性和引导性的百分之二十，奠定整体价值基调。
Step e.
财务测试：单元开发，滚动实施，收支平衡
通过划定运营区，均衡配置不同回报能力的产品，以高人气、高溢价的产品激活引领，实现片区的滚动闭环开发和联动可持续运营，由此验证城市产品组合封装的合理性。
台州某新区概念性城市设计中，将全域划分为五大运营区
其次，根据产品性质是功能复合的高价值地块、强公共属性地块或是一般开发地块，综合考虑政府主导、企业主导、政企合作、epc 企业代建等多种开发运营模式，将单个城市产品拆分为可衔接实施的产品单元。针对每个产品单元确定合理的用地功能配比、建设规模配比及明确城市设计要点，对重点单元编制详细投融资方案，面向客群进行产品设计，量身定制用地配比及建设指标，以带方案出让土地的方式对接引导建设。
开发维度考量，为项目沿江片区划定指导实施的15个产品单元
重点产品单元编制详细投融资方案，确定合理指标
Step f.
实施选择：时序安排 爆点产品策划
开发时序匹配城市战略资源投放时序，审慎划定首开区，结合产业招商名录、二级市场适应性验证，拟定实施路径，确保首开区能够快速集聚人气引流，为片区开发建设提供现金流支撑的同时，打响城市品牌。
某新区概念性城市设计首开区划定，通过滨江高端居住地产和欢乐江岸公园为开发建设快速聚人气引流，昭示“合而不同“的江岸活力
话尾
杂谈
存量时代，城市开发市场化运作为主的模式下，城市设计更需要重视对空间资源运作的组合设计。
将“城市产品”研究的方法代入城市设计过程中，从而建立城市产品设计概念。产品，指为了满足市场需求，而创建的用于运营的功能及服务。同理，城市产品也应是城市品牌、人居环境、投资环境和市民文化的综合空间载体。
随着土地财政时代渐渐褪去，谨慎的投资态度让”花钱买个热闹、造个势头“的城市设计日渐被淘汰，城市设计从业人员更应向前跟进市场经济规律，迭代城市设计方法，以更务实的创新姿态回应城市发展新需要。
文章撰写：
深规院·城市设计研究所
张烨卉
作者简介：天津大学城市规划硕士，现就职于深圳市城市规划设计研究院城市设计研究所，一个看起来严肃的”不安分子“。
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