编者按：
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城市更新，
不仅仅是硬件升级
很多城市在进行更新时，往往把重点放在了基础设施、建筑外观等硬件方面的升级上，而忽视了运营管理的重视。这样的结果往往是：城市硬件升级了，但城市的软环境却未能得到实质性的提升。
比如，许多文旅项目在初始的规划和建设中，并未充分考虑最终的运营需求，也缺乏对产业和消费者的准确预测和理解。相反，他们往往沿用传统的大建设思维方式，先进行规划和建设，然后再考虑招商和运营。这种做法最终导致了大量已开工甚至已建成的项目无法得到消费者的认可，更不用说为有效的运营数据提供支持。一些老旧小区进行了改造，加装了电梯、修缮了楼体，但小区内的环境却依然脏乱差。这正是因为在更新过程中，运营管理的缺失导致的。
因此，城市更新不仅仅是硬件升级，更要在运营管理上下功夫。只有在运营前置的情况下，才能更好地提升城市的整体品质。
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运营前置，
让城市更新更具可持续性
运营前置是指在城市更新过程中，从策划、规划、设计阶段开始，就将运营管理纳入其中，让城市更新的每个环节都与运营紧密相连。
通过运营前置，可以有效地提高城市更新的可持续性。例如，在城市更新过程中，可以利用现代化的手段来提高社区管理的效率，如建立智能化的物业管理平台，实现社区的智能化管理。
此外，运营前置还可以让城市更新的每个环节都具有可持续性。例如，在建筑设计中，可以考虑到环保、节能等方面的因素，采用绿色建筑材料，为未来的运营管理奠定良好的基础。
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如何实现运营前置
要实现运营前置，需要从以下几个方面入手：
1. 加强策划、规划、设计阶段的运营前置意识
在城市更新的规划、设计阶段，相关人员需要具备运营前置的意识，将运营管理纳入考虑范围。例如，在策划规划阶段，可以考虑到未来的业态布局、人流导向等因素；在设计阶段，可以考虑到建筑的使用功能、空间的舒适度和未来的可塑性等。
2. 建立专业的运营团队
要实现运营前置，需要有一个专业的运营团队来支持。这个团队需要具备丰富的经验和专业知识，能够对城市的整体运营进行有效的规划和指导。
3. 引入先进的运营理念和技术
要提高城市更新的运营效率和质量，需要引入先进的运营理念和技术。例如，可以引入智能化的物业管理平台、大数据分析等先进技术，来实现对城市更新的精细化管理和精准化服务。
▲@neigrando
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运营前置的优势
运营前置有以下几个优势：
1. 提高城市更新的整体品质
通过将运营管理纳入城市更新的整个过程中，可以有效地提高城市更新的整体品质。例如，在建筑设计阶段，可以考虑到未来的使用需求和功能布局等因素，从而让建筑更加实用、舒适和人性化。
2. 降低后期运营成本
通过在策划、规划、设计阶段就考虑到后期的运营管理，可以有效地降低后期的运营成本。例如，如果建筑设计阶段没有考虑到空间的舒适度和未来的可塑性，那么后期可能需要花费大量资金来进行改造和维护。
3. 提高城市的可持续性
通过在城市更新过程中引入环保、节能等理念和先进技术，可以提高城市的可持续性。例如，可以采取绿色建筑设计和建筑材料，来实现节能减排和降低能耗的效果；可以引入智能化的物业管理平台，来实现对社区的高效管理和服务。
▲新加坡Parkrolay酒店
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城市更新运营前置的相关模式
1. 综合开发模式
这种模式是在城市更新的过程中，由一家或几家大型开发商主导，负责策划、规划、设计、建设、运营等全过程。这种模式的优点是能够统一规划和管理，缺点是可能存在利益冲突，难以兼顾公众利益。
2. 公私合作模式
这种模式是在城市更新的过程中，由政府和私人企业合作，共同推进更新项目。这种模式的优点是能够引入私人企业的资金和技术，提高更新效率和质量，同时政府的监管也能够保证公共利益的维护。
3. 社区自治模式
这种模式是在城市更新的过程中，由社区居民自主参与策划、规划、建设、管理等全过程。这种模式的优点是能够充分听取居民意见和需求，增强社区凝聚力，缺点是可能存在管理混乱和资金不足等问题。
4. 政府主导模式
这种模式是在城市更新的过程中，由政府主导策划、规划、设计、建设、管理等全过程。这种模式的优点是能够保证公共利益的维护和政策的连续性，缺点是可能存在效率低下和资金压力等问题。
综上所述，通过运营前置可以充分发挥市场主体的主观能动性，提前对接后续运维和真实使用需求，充分挖掘资源潜力，把握市场发展趋势，从而引导后续功能业态策划和空间布局设计。同时，可以保证有限的空间资源得到精准配置，实现综合品质提升和长效运行维护的总体目标。因此，在未来的城市更新中，应该注重运营前置的理念和方法的应用。
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-文章作者：张亚娟
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