外行看热闹，内行看门道。
于房企而言，大多数外行者看的是房价的起落，而资本市场看的却是行业的综合实力和素质。
那么，房企的综合实力和素质又怎么看？
在投资者手里自然有面“照妖镜”，那就是房企的信用评级。
这个在外行人眼中不明所以的等级评级，实则是地产业投资者与经营者间双方信息沟通的桥梁。
前些日，作为全球三大信用评级机构之一的穆迪发布了2020年房企的最新信用评级情况。
基于久居科技监控的68家房企信用变动数据，展现了过去一年大部分百强房企的真实经营能力和企业竞争力。
不出意料，碧桂园、中南等5家去年成绩单优秀的房企评级得到上调；
情理之中，富力、泰禾等4家去年表现落后的房企被下调了评级；
泰禾更是一年内被下调两次，情况堪忧。
接下来，地产君就跟大家复盘下2020年房企的真实信用评估，并在此基础上分析下企业进步和落后的具体情况。
穆迪的信用评级结果并非没有理由，而且还是板上钉钉的理由。
01
5家房企评级得以上调
去年，共有5家房企评级得以上调，分别是碧桂园、中南、龙湖、旭辉、阳光城。
碧桂园的评级从Ba1上升为Baa3，债券评级从Ba2 上升为Baa3，展望从正面调整为稳定。
在1月份房企大规模融资的窗口下，碧桂园发行了两笔合计12亿元的美元债。
需要注意的是，这两笔债券的利率分别为2.7%，3.3%。
这在所有房企的融资成本市场来看，都是极低的了。
所以，也足够表明在投资市场，碧桂园的可信度和稳健性是有目共睹的。
龙湖的评级和债券评级，均从Baa3上升为Baa2。
龙湖的财务盘面不必多说，各条线都是绿灯。
在今年的地产股中，龙湖的变现十分抢眼，一度成为第一市值的民营内房股，给今年整体萎靡的地产股涨了脸。
中南建设的评级从B2上调至B1，从B3上调至B2。
去年，中南迈进了2000亿的门槛，销售额和销售面积都创历史新高。
此外，在降低融资成本的同时，中南又在融资通道方面多扩展。
可以看出，评级机构对于企业的融资水平也是很看重的。
旭辉的评级从Ba3上调至Ba2，债券评级从 B1上调至 Ba3，评级展望从正面调整至稳定。
原因一方面是由于其领先行业的财务水平，另一方面应是其优异的债偿能力。
2020年上半年，旭辉实现净负债率63.2%，较2019年末下降2.4个百分点；实现现金短债比2.4倍。
值得一提的是，迄今为止，旭辉共获得国内外超40家知名券商机构的覆盖，30家机构将旭辉列为“首选推荐”。
被“有钱人”看好，对于房企来说其喜悦程度比自己赚些小钱都高。
阳光城的评级从B2上调至B1，债券评级从B3上调至B2。
要知道，去年上半年，阳光城的净负债率就下降了23%。
而回顾去年一年阳光城的成长轨迹，地产君认为最为瞩目的是其营销能力的强大带动。
就如其线上的营销平台“阳光房宝”，累积用户量达650亿元，贡献约200亿的业绩。
总结下来，房企评级能否上升的重要指标就是企业的财务结构、业绩增减、盈利能力、债偿能力、融资能力等。
一年的付出能被评级机构肯定，无外乎是满足这几个原因，如若不行，就将面临下调。
02
4家房企评级下调
地产君观察到，在四家评级被下调的房企中，富力家族就占了其中两个。
分别是广州富力，富力香港；另外两家房企是新湖中宝和泰禾集团。
泰禾继去年3月被下调后，7月份又被下调，成为一年内连续被下调的唯一一家房企。
与富力的惨状相比起来，泰禾有过之而无不及。
仔细来看，这几家房企的问题目前来看都比较严峻，基本围绕债务高，债偿能力弱、以及企业信用和素质问题。
关于富力，地产君之前已分析过多次，这里不再详述。
至于新湖中宝，早前一直有“上海内环地王”之称，由来原因就是土地项目多。
那为何如今风光衰退，评级机构下调的原因是什么？
答案是项目太多，来不及开发，以及没钱开发。
要知道，新湖手头大部分“难动”的项目都是位于上海的旧改项目。
这其中面临着周期长，成本高，开发艰难的危险，没有实力和底气是很难“啃”下来的。
很显然，新湖碰壁了。
去年三季度，新湖中宝的销售额只有80.25亿元，但一年内到期的非流动负债就达132亿元左右。
所以手头现金流就无法顺利良性周转。
故此，新湖中宝已经采用了例如股权质押，与头部房企合作开发的方法来加快去化和优化负债结构。
寻找大佬的房企不止新湖中宝，还有泰禾。
去年7月底，泰禾与万科签订协议，万科用24.3亿元入股了泰禾，同时持有19.9%的股份。
由此开始，泰禾的自救行动持续展开了小半年，总得来讲虽见曙光，但问题离全面解决还有段时日。
泰禾的债务积压过多，债权人繁多。仅仅公司债，泰禾在今年面临到期的就有80亿元。
在走向阳光路等待过程中，泰禾还得紧勒裤腰带。
最后，地产君发现在评级较高的前列企业中，国企和央企占了较高的比例。
像万科、龙湖等优秀私企代表在评级排行榜中一骑绝尘的还是少数。
抛开销售业绩等企业因素，国企和央企受政策管控还是比较严格的。
像地产股就是受政策影响下的表现，所以，即使是国际机构，对于国内房地产的评级也会利好政策。
那些评级下调被机构提醒批评的企业也将面临着融资困难，尤其境外融资难的窘迫。
信用评级已经成了房企头疼的一大问题，关乎着钱多与钱少。
对此，你们又怎么看呢，留言区可以和地产君分享讨论下。
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