在提问环节，有个投资人问了个大家都关注的问题。龙湖对集中供地所拿地块是否有预判利润率？首席执行官邵明晓的回答是：“双集中供地的情况非常好，我们在其中获得了14个项目，而且利润率均处于10%以上。”在行业下行、政策收紧，地产人普遍比较悲观的时候，能保持10%的利润率相当不错了。类似的问题，五月份在滨江2020年度网上业绩说明会上，投资人也问到过滨江老板戚金兴。不过结合这几年地产行业发展态势，三道红线、集中供地政策之下。各大房企为了冲规模，使出浑身解数，溢价拿地的也不在少数。所以利润率下降在所难免。那么，龙湖为什么有底气，预判利润率处于10%以上呢。行军打仗的时候，讲究兵马未动，粮草先行。集中供地政策之后的土拍场就是房企的战场。
财务稳健、资金面健康，是在这场战役中决定胜负的底气，也是保证利润率的基础。
龙湖的财务结构稳健，资金面比较健康。
前不久地产自媒体涛哥杂谈整理发布2020上市房企三大红线榜，龙湖净负债率为46.46%，现金短债比4.24，剔除预收款后的资产负债率66.93%，在三线全绿的民营房企中排名最靠前。
单从净负债率来看，过去几年，龙湖年末净负债率保持持续下降的趋势。2018年净负债率为52.9%，2019年净负债率51.0%，2020年净负债率46.46%，达到近五年低点。关于这一点，吴亚军之前也做过预测：“集中供地方面，公司经过研判，认为大体对龙湖是利好，总体上公司财务比较稳健，资金面也比较健康。
另外，龙湖向来注意成本管控和杠杆，有自己的拿地纪律，基本不会为了抢地牺牲利润率。
邵明晓之前也说过：拿地的前提，是守住财务纪律，守住净负债率，不拿地王，不拿高价地，达到龙湖的指标，把节奏踩好。
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融资成本低
房企拿地需要借钱、盖房也需要借钱。而借钱能力强，融资成本低，赚的自然就多了。尤其是在集中供地政策之后，房企的融资成本优势进一步凸显。很多中小房企很难借到借钱，即使是头部房企，融资成本也比以前高了。2019年上市房企融资成本低于5.0%的有9家，龙湖是4.54%，排名第三。2020年，上市房企融资成本低于5.0%的有11家，龙湖4.39%，排在前面的中海和华润都是央企。境内融资方面，主流房企普遍高于5%，还有很多高于10%，而龙湖已经连续5年低于5%。龙湖也因为良好的信用记录、审慎自律的财务表现、稳健的业务发展获得资本认可。越被认可，就越有底气。比如，龙湖就有一个规矩：借钱，但不借贵的钱。3
坚持战略深耕
这些年龙湖一直坚持战略深耕，深耕城市业绩贡献稳定。就以2019年为例，龙湖销售额中，一线城市和香港贡献了11%，而包括重庆、杭州、成都等15个新一线城市贡献63%，另外，济南、无锡、福州等其他二线城市贡献14%。
2019年已经有7城的销售规模超100亿，分别为重庆、杭州、成都、南京、北京、武汉和青岛。其中重庆2019年销售额达到287.2亿元。
看得出，龙湖战略深耕成绩斐然。
除此之外，战略深耕还可以增加企业的风险防控能力，帮助企业节省管控成本，扩张盈利空间。例如，一个城市只有一个项目，需要组建一个团队。如果城市进行深耕，一个团队可以管理很多项目，就可以提高资源利用率，从而提高人效。另外，深耕战略其实还有助于资源的聚焦，比如长期和当地机构合作，会建立信任，做事也更方便。地产君在前面反复提到一个词——稳健。这也是龙湖的特色。稳健的发展、稳健的财务结构，有人专门研究过龙湖的“稳健术”。从客户和投资者的角度来看，稳健的背后其实是安全、保险和信任，是持续、长期坚持的结果。有的房企产品质量飘忽不定，有的始终稳健发展，受外部因素的影响不大。对企业来说，稳健，就是企业融资、拿地、销售时候的底气。放在个人身上同样如此，对个人来说，稳健，就是离职跳槽时的底气。现在很多房企招聘都会看候选人的整个职业周期，包括学历。其实就是想找一直优秀的候选人，而不只是某个阶段还不错。所以，不管是企业还是个人，真正的从容，其实都是一点点积累起来的底气，是长期坚持的结果。关于今天的文章，大家有什么看法，欢迎在评论区留言互动。
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