抵押房能不能买
近期你们的朋友圈出现了一些限购区可以不摇号直接认购可以贷款的神秘住宅项目。
它到底有没有啥子问题？
它难道需要交茶水？
为啥子现在还有不摇号就可以直接买的住宅项目，摇号真正公平吗？
地产圈的灭绝师太，谣言粉碎机圈的东方不败，非歪八歪的看房群群主---许高冷（人称社会你鸡哥），为你讲述这些楼盘背后的故事，欢迎走进高冷看房，关注了我的或将成为摇号界最大赢家。
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朋友圈两个不摇号的神盘，最神的是温江某盘：温江，住宅，洋房，单价8800左右，可按揭直接认购不用摇号，限购区需要购房资格。
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看到温江二字我们内心浮现的基本上都是光华大道，珠江新城，光华新城，温江新城，大学城，4号线等。
这么好的位置价格相因还不用摇号，说得跟仙女下凡送妹妹似得，大家第一个疑问就是：有不得问题哦，是不是又要给茶水费。
有屁的问题，这个盘是1月24号拿证的嘉源红郡，位于温江金马镇，现在可以不用摇号直接认购是因为上盘没卖完！
这个盘1月24号拿了8-15栋共计254户洋房住宅。
户型：87-319㎡，
单价：8200-9900元/㎡，
总价：75-265万/套之间。
路边卖豆芽儿的大爷悄悄咪咪告诉我这个盘当时登记人数在100人左右，截止到发射文章前透明房产网显示拟定合同的房源不足20套，也就是说去化不足10%。（透明房产网有延迟，数据仅供参考，摆出来10%的数据也是上浮了一定的比例。）
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鸡哥简单说一哈为啥子这个盘不好卖，除了地理位置偏和配套不足等客观因素外（这个位置注定投资客少，以地缘性客户为主。）
最大的问题之一是面积和总价，面积大总价高，最低总价75万，最高260万，你有一百来万会不会买到这儿来投资，更不说花两百万。
如果投资客花几十百把万跑这儿来投资了，那这种外溢效果就跟大姨妈侧漏漏到隔壁子房间是一个概念，这种大概率会失血过多而亡的情况可能发生不嘛，外溢暂时还溢不到这个位置的这个价格来；
如果是地缘性客户，有百来万为啥子要买到这儿来，人家自己修的房子又大又宽敞，或者再加两三千就去选地铁口装修房了。
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不好卖证明群众的白内障不严重，板块与板块之间的区别还是了解得很透彻，这个项目很多中介都在推，听说今天要“开盘”，定金5万。
鼓捣在今天“开盘”也是有套路的，先蓄客一段时间，到今天就带一大群不明真相的购房者到售楼部打堆堆，购房者看到人居然那么多，那么火，难免会发生脑壳一热先抢一套不给其他人机会的冲动。
这儿年生你们要明白一个道理，当下要资格不摇号不交茶水就可以正常认购还能贷款的项目不是搓就是偏。
如果说嘉源红郡比较偏的话（偏是指那个位置不匹配那个价格，如果价格打个五六折它就不偏了），那么这个项目就是搓了。
第二个神盘，也是趁现在兵荒马乱的节点赶快甩货，到现在我也不晓得到底是哪个项目，我只能根据描述猜测。
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通过描述（因为中介不会在微信上告诉我们到底是哪个盘），鸡哥掐指一算应该是犀浦的西郡兰庭，只是猜测哈，因为有些数据对不上。
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（不出意外就是它）
西郡兰庭这个鬼迷日眼楼盘就是犀浦的耗子屎。
搓，丑，喽
房子修得密不透风，别个围合式布局都是会留缝缝好通风嘛，这家倒是安逸，整个地块差点全部围完，就跟鸽子笼笼一样。
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（西郡兰庭总平）
项目距离地铁2号线800米，距离在建6号线和有轨电车差不多200米，距离润扬双铁广场的商业体100米，距离西南交大新校区50米，结果占到那么好的位置修成了一坨屎。
09年就开盘的项目17年才把其中一面的路修通，一楼的商铺70%都是空置起的，二楼200%空置率.....入住率也是低得令人难以忘怀，哎呀好辣眼睛，不如把它炸了重新来过。
目前还有很多房源被抵押出去，现在拿出来卖的大部分房源应该是传说中的工程抵押房。如果当初买这块地的是万科之类的，哎，不敢想象，瑟瑟发抖，这个位置修成这个结局，锅必须甩给小开发商背了。
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抵押房能不能买
具体问题具体分析，如果是大面积抵押那说明此项目不但卖得撇资金还出了严重的问题，这种房子不建议冒险购买，因为你房子倒是买了也能住，但是办不下不动产证的时间有可能是10年甚至永远。
大部分开发商拿地后会把土地抵押出切换成钱来修房子，房子修好了卖不出切就没有回款，不得回款就不得钱给土地解押，土地无法解押业主就没有土地使用权，没有土地使用权就办不到不动产证，没有不动产证就不能交易过户。约等于买了个半成品，连公寓都不如。
另外一种是大开发商开发的项目，且大部分房子都卖脱了，还有少量抵押房源，开发商也解决了土地使用权的问题或者这个项目的土地并没有被抵押，那么这种房源是和开发商直接签合同基本上就没有啥子问题。
如果一个项目的土地被抵押了，购房合同内会有写抵押日期和约定的解押日期，当然有些约定可以当屁放。
目前还有两个目测能划到成师附小的盘被大面积抵押，盐市口的星汇广场以及一期剩余房源被查封，交房多年还拿不到产权的昆仑华庭。
虽然现在有购房合同并且交房就可以办理入户，入户后不影响入学。但是不建议购买哈，毕竟万一长时间下不到产权你想换但是找不人接盘了。
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合同房
说到交易过户，由于一些二手房还没有拿到不动产证不能过户交易，所以合同房又开始流行起来了，合同房是有风险的，因为合同房扯筋割孽的案例不在少数。
合同房的意思就是买卖双方只签了一个合同，买家把该给的钱都给了但是并没有过户，在法律上这套房子其实还是属于卖家的，等到这套房子拿到不动产证了，如果卖家不给过户，买家还是只有干瞪眼，法律程序要把你走哭。
所以买合同房来咨询我也没有任何意义，只有夹紧菊花看房东的人品。
开年第一篇，新的一年新的季几，
多看高冷看房少走弯路，么么哒。
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