这两个项目，占有了主城“爆款”产品的秘密

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今天写下LOFT产品。

我晓得，战争即将开始，比如：怎么不买住宅？商办不好出手。

 

你们说的都好有道理，但是我真的不晓得是哪个托尼给你们洗的脑壳，所有观点都应该有个前提，不然就是耍流氓。

比如：有资格并且有足够的预算的话当然还是尽量买住宅；没有资格又有钱的话得有靠谱的投资渠道，否则是要在陌生少女的诱惑下走进快乐三天抑郁一生回到过去自我怀疑生不如死的P2P雷区？

 

有的人就喜欢沉浸在包租婆的世界无法自拔，就看租售比。

 

有的人一不小心把生意搞大了，总想给它找一个稳定的落脚点，再请一个火爆全网的独立设计师设计出大家都看不懂但是感觉够到位的风格。

 

还有一些闲得蛋疼就想用钱的土豪，觉得：诶，这个外立面好看，位置也喜欢，先买两三层吧（真的有，豪的快乐就是这么枯燥且乏味）。

 

所有的观点都需要有一个前提，所有的购买行为都需要有一个目的，在各种前提、各种目的交错下，2019年前十个月，成都LOFT产品的月平均去化套数为1621套。

 

仅LOFT一个月就卖上千套，我惊讶到小米牙都稀开了，毕竟二手房成交数据显示住宅一个月也就卖四千多套（仅链家）。

 

在这种出乎意料的销量中，龙湖上城销量排名全城靠前，龙湖紫都城销量应该是武侯区第一。

它们在商办界一直都是备受羡慕的年度红盘，它们卖完了，周边项目才有机会，这两个艳压群芳的项目占齐了商办产品需要的几大优势。

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龙湖紫都城

紫都城最大的优点是主城区具有一定性价比的商办项目。

它的性价比在于单价与同类产品差不多甚至更低的情况下，不但能承接武侯新城高端版块的中高端消费需求，又能衔接西、西南以及南门的过渡需求。

再加上龙湖品牌、物业以及商业运营能力的加戏，最终让它在区域内一秒变得具有性价比，所以它也是区域内月销量第一的LOFT产品。

武侯新城住宅的高级感已经在慢慢呈现的时候，商业还在尴尬的原地不动，未必要让豪宅居民吃个饭都要切大悦城或者金融城啊，太麻烦了叭。

龙湖紫都城下面就是龙湖引进专门提升武侯新城档次的最新商业形态星悦荟，所以它全部由龙湖自持运营，免得业主租给些乱七八糟的商家。

星悦荟引进商家都算中高端，跟周边商业做差异化，吸引的都是区域有一定消费能力的人。

意境创想图

目前星悦荟已经引进了：盒马鲜生、博纳影业集团旗下高端产品博悦汇影城、器材全进口+恒温游泳池是标配的威尔仕健身高端系列W FIENESS、高端KTV品牌纯K也将在星悦荟开成都第二店、漫咖啡、俏巴渝、轩客会、朴田火锅、花图缘韩国烤肉、彼德西餐、桃园眷村、悦百味餐饮。

 

如果不是龙湖自持怎么会有这么统一调性的商家入驻，商家愿意来也是看好了龙湖的商业运营能力以及星悦荟确实是武侯新城目前最高端的商业定位。

 

意境创想图

当然，TOD必须是商办产品的信仰。

TOD的内涵总结一哈就是：以轨道交通为中心400-800米半径建立中心广场或者城市中心，集工作、商业、文化、教育、居住于一体的混合用途。

相当于800米范围内能把你包括耍朋友、遛狗、逗猫儿和上班的事涵盖完。

 

它不仅仅是轨道交通换乘点，更是生活和商业的中心。

龙湖紫都城是TOD双地铁上盖项目，下楼就可以乘坐3、9号线（在建），往西3个站到西客站、万家湾片区，往南只有5个站到金融城。

此刻，当你以为等地铁开通，商业开业后这个塔塔就会变成区域中心的话，又错了。

它一直都是区域中心。

紫都城所在的位置是3.5环与武侯大道交汇处，以武侯大道为界，北为政务办公区，南是高端居住区，挤满了企业和居住人口，对商办产品的需求不小。

以附近品质差一些的优博国际为例，我在贝壳找房上搜了下，在租房源并不多，就只有一户在租房源，版块对这类产品的需求还是比较旺盛。

仅我身边就有两个朋友在那儿有工作室，他们选这儿的脑回路不但让我学会了很多，还给我留了个工位：

1：切政务中心办事摩拜可达。

2：切西和南很方便，跑客户节约时间。

3：南门又贵又堵，但是这儿到南门距离近也有办公气息。

4：员工不想切南门···各种成本都太高。

于是商业加持+TOD双地铁加戏+区域需求+龙湖品牌及运营=龙湖紫都城仅10月就卖了100套+，一共一千套房源仅剩2号楼还有一百多套可售，这一百多套卖完就清盘了。

全部临街的2号楼也是最后拿出来卖的一栋，内外视野都是紫都城最好的一栋之一，并且能够无缝衔接星悦荟主力核心店博纳影城和俏巴渝等，也是位置最好的一栋之一。

紫都城LOFT为清水交付，层高约4.2米，建面约42㎡，首付6万起，总价约48万/套起，是少有的位于中心区域自带中高端商业+TOD双地铁上盖+总价可控的项目。

9号线（在建）和3号线的通达性让它特别适合预算偏低，生活动线在市区、西、西南以及城南的购房者。

紫都城样板间实拍图

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龙湖上城

说龙湖上城就必须要提成都另一个门面项目：人北中央商务区。

龙湖上城所在的一大坨叫人北中央商务区，伴随拆迁进度的加快（不要质疑，我们弟屋头上个月才签字），这里将会打造出文创、产业、商业、商贸、企业总部等等。

人北中央商务区规划意境图

人北商务中心跟成都的脸有关，除了鸡场外，火车北站是大多数外地友人见到成都的第一印象，现在看到好辣眼睛嘛，刻板印象就是这样产生的。

 

所以不管难度有多大，成都市也要把这张脸整了，未来这一片的品相不比国际城南差。

人北中央商务区规划意境图

龙湖上城刚好又是区域内的地标建筑。

它整个项目都是上了市长规划会了的， 从外立面的长相到夜景灯光，全部都按照地标建筑在设计打造。

它相当于是门面中的门面，视野也特别野，在天气好的时候，能远眺龙泉山。

上城顶层远眺视角（实拍）

龙湖上城作为地标建筑又是龙湖在一环内的首个作品，在商业上也不得认输。

龙湖上城自带约12万方的成都第六座天街，在招商方面可以说是很努力了，商家整体档次应该是城北最高的。

引进了一批成都首店、区域首店、品牌最新形象店铺，看了部分已经确定入驻的商家后，我觉得我一根脚指拇儿已经跨进时尚圈了······

比如

国际潮流时装买手集合平台：INXX；

Champion全品类综合店（成都首家）；区域内首家的NIKE全系列体验旗舰店：NIKE BEACON；

囊括全新独特设计理念、炫酷的Originals、Running等全系列产品的：adidas MEGA，未来将会不时有限量产品发售。

 

其他还有Kappa潮流店、JOYRICH、PUMA Excellent、HEA、SKECHERS时尚店、CONVERSE、REEBOK、CAT、B.duck、GAP城市旗舰店、UR区域首店也将入驻商场。

 

意境创想图

 

生活方面引进了永辉Bravo精品超市、CGV影院西南旗舰店、威尔仕健身、三大主力店等等。

上城天街已确定入驻商家（部分）

龙湖上城也是TOD双地铁上盖项目，可以与地铁6号线（在建）和1号线无缝交叉感染，换乘也特别方便，比如一个站换5（在建）、7号线，2个站换3、4号线，3个站换2号线。

 

于是成都门面地标建筑+区域中高端商业综合体+TOD双地铁上盖+龙湖品牌及运营=龙湖上城在10月也卖出了100套+LOFT，11号楼LOFT也马上就清盘了。

龙湖上城主要以精装LOFT、精装SOHO和商铺为主，LOFT也是约4.2米层高，面积44-54㎡为主，总价约85万，首付只要10万起。

龙湖上城54㎡LOFT样板间实拍

龙湖上城46㎡LOFT样板间实拍

平层精装SOHO面积段以40㎡为主，总价65万左右，也是支持首付10万起。

商铺是准现铺，是位置相对较好的临天街位置，面积50-80㎡为主。

现在主要在售的LOFT位于最高的10号楼，10号楼高度195米（10号楼不但是项目最高，也是区域内最高的一栋）。作为区别地标建筑，龙湖上城装修交付，装修交付也能在内部统一调性，一哈就有高贵的体验之外，甚至还有一定的收藏价值。

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打个总结

这两个项目比较类似，集合了商业产权最需要的：区域中心、强大的商业和TOD双地铁上盖三大要素。

商业在招商方面都有一个共同点：只要中高端，整体偏年轻时尚，高级感十足的同时能跟区域内其他商业做差异化，只吸引区域有一定消费能力的人。

如果说区域中心和TOD是选址上的眼光的话，那商业运营能力是非常考手艺的，如果不是龙湖，是一个其他鬼迷鬼眼的运营方的话还是比较难受。

 

哦不，鬼迷鬼眼的运营商根本不敢拿这两块地。

 

商办产权的产品要做高租金溢价最好要有足够的商业来支撑，比如街区商业、综合体、写字楼等等，形成足够的商业氛围，吸引各种工作室、办公室入驻，租金就可以更高。

 

相反，如果位于纯粹的住宅区域内，失去商业氛围，没有商务办公和工作室需求，选择面更窄。

没得了。