股神观点
内陆房地产市场在经历了一段时间的低迷后,3月份开始出现“小阳春”,又露出向好的势头,疑为“虚火”
联合国认定合理标准是3:1,即一个家庭3年收入相当于楼价;世界银行认为5:1可以接受,经济合作与发展组织(OECD)国家的大都会一般是6:1。如果这样看,中国大多数城市是8:1,甚至是15:1,目前房价的确昂贵
传统买楼收租的退休生活,自金融风暴之后,在香港已不再风行
致富之道,一字记之曰:势
以趋势投资之道,香港投资权威曹仁超过去40年转战于股市、债市、房市乃至金市,赤贫出身赚取了亿万之财。曹仁超在携新书“创富三部曲——论势、论战、论性”之第一本《论势》现身广州之际,第一时间接受广州日报专访与投资者分享对股市最新的看法,同时,也畅谈了房地产的盛衰之势以及对房地产投资的看法。
曹仁超认为,目前中国房地产市场是过早地透支了未来若干年的经济增长成果,平均价格可再跌10%~30%。未来等人均收入上升后,楼价才会进入新一轮上升期。他同时提醒投资者,投资内陆房地产股份,要加倍小心,切记避开债台高筑的房地产公司。
2009年房价仍须面对三大利淡因素
曹仁超投资主张“势”,无论买股、买债、买贵金属或房地产,一切都依趋势为依据,投资每每踏对“点”。2001年买黄金,2008年3月离场;2003年第二季度开始进军港股,2007年10月撤退;1995年至1997年投资伦敦物业,2006年至2008年大撤退。
房价调整在全国蔓延
内陆房地产市场在经历了一段时间的低迷后,3月份开始出现“小阳春”,又露出向好的势头,曹仁超为其“把脉”疑为“虚火”。
曹仁超指出,房价调整已在全国蔓延,平均价格可再跌10%~30%,就算首都楼价也不能幸免。
据曹仁超分析,2009年全国房价仍须面对三大利淡因素:外部经济环境阻碍中国经济复苏;中国经济结构调整仍未完成;上市房企存货金额4583亿元人民币、负债3119亿元,不少高价地皮尚未消化。
“目前中国房地产市场是过早地透支了未来若干年的经济增长成果,造成楼价升幅与人均收入升幅脱节,自然要面临调整。”在曹仁超看来,与收入水平相比,目前,中国房价还太昂贵。
曹仁超称,评估房价是否合理,第一种方法是将房价与购买力作横向比较,联合国认定合理标准是3:1,即一个家庭3年收入相当于楼价;世界银行认为5:1可以接受,经济合作与发展组织(OECD)国家的大都会一般是6:1。如果这样看,中国大多数城市是8:1,甚至是15:1,目前房价的确昂贵。
30年后京沪深房价或与香港现价看齐
过往几年,内陆老百姓收入的升幅远追不到楼价上涨的脚步,长期累积的“虚火”有待慢慢消退。对“虚火”消退后的内陆房地产市场,曹仁超觉得仍有一轮上升期。
“随着人民‘富起来’,人均收入上升后,一般人自然会想安居乐业,那时候楼价便又进入新一轮上升期,其中又以上海最可看高一线。”曹仁超估计,从未来收入水平的增长前景来看,30年后,深圳、北京、上海的普通职员每月薪金大概可达2万元人民币,高层职员则可达10万元人民币,到时候,深圳、北京、上海的房地产价格或许会和香港现在差不多了。
宁可看好上海
“2009年如一定要投资房地产市场,宁可看好上海,也不愿在东京、伦敦或纽约置业。东京属于昨天,伦敦和纽约属于今天,上海才是明天。”他强调。
不过,尽管未来上升的周期仍可期,曹仁超依然提醒投资者,投资内陆房地产股份,要加倍小心。
曹仁超说,“因为开发商运营的不确定性愈来愈大,紧缩的信用环境可能会导致资产负债表流动性及财务状况恶化。”
对此,曹仁超解释道,简单点说,就是怕开发商周转不灵而倒闭收场,故切记避开债台高筑的公司!
供楼开支充其量占总收入一半
普通老百姓买楼除了看重其升值潜力,不少人更想几十年后,靠着一套房收租养老。对于此种养老方式,曹仁超似乎并不太认同。
香港租楼养老不再风行
“传统买楼收租的退休生活,自金融风暴之后,在香港已不再风行。”曹仁超指出,1967年至1997年间,香港人几乎把所有资金都放在住宅上,房子愈买愈大。当时投资房地产是正确的决定;但1997年以后,还继续把资金过分投入住宅而不是开始投资理财,就是严重的错误了。
“经过金融风暴洗礼后,香港的社会走向二元化,80%劳动人口的收入停滞不前或减少,只有约20%高收入人口的收入仍在增加;再加上利率忽升忽降,房屋老化、维修成本上升,普通住宅楼房的投资价值已经不大。”曹仁超分析称,事实上,现在香港普通住宅的租金回报率只勉强达到4%。除豪宅外,2009年的楼价仍比1997年的楼价低约40%。
曹仁超告诉记者,放长远来看,房价将两极分化,未来香港豪宅还有升值的空间,中低价楼价格每年下跌3%。
买楼前考虑升值机会
“很多人不明白豪宅与中低价楼的区别,其实这指的就是‘投资市场’与‘用家市场’中买家心态的区别。”曹仁超向记者解释其内在的逻辑,中低价住宅楼宇的买家,追求“物有所值”,由于中低价住宅供应充足,价格一旦稍微偏高,便难以出售,反之,豪宅买家是富有人士,较少强调价格和负担能力。
曹仁超建议,投资者在决定租楼或者买楼之前,应考虑升值机会,如果没有什么升值机会,便索性只租不买。即使决定买楼,在正常情况下,供楼开支只能占总收入的25%,充其量也只能占总收入的一半。如果超出此数,一不小心,很容易在买楼这条路上跌倒
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