丁祖昱评楼市,独家原创点评。9月份的楼市应该会更回归市场,大家可以对市场有更大期待!
今年8月又出现了罕见的“高温月”,但楼市却没有如天气一般火爆,供应和成交都有所下滑。与7月份相比,29个重点城市成交环比下降10%,供应环比下滑7%,同比来看,供应方面也有9%的下滑,但考虑到成交仍然较去年同期上涨了21%,客观的说,在淡季中能交出这样一份答卷,应该还算得过去。
分城市能级来看,一线城市环比下降幅度较大,成交量比7月份下跌了15%,但同比表现仍然坚挺,成交量比去年同期上升了61%。应该说2015年的一线城市还是特别给力的。二线城市方面,在7月回落的基础上,8月份成交继续下探,同比来看不如一线城市突出,只上升了16%,而且各个城市之间分化更加显著。比如南宁、南京、大连成交同比上浮均超过70%,而重庆、长沙成交量同比跌幅却都超过了15%。
并且值得注意的是,城市间的容量差别也很显著,如上海、北京、成都、武汉、南京、杭州等市成交量超过了百万方,与其他城市拉开较大差距,值得注意的是,这些城市的市场走势也更为平稳,环比波动多低于2成,市场波动相对较小。
从项目表现来看本月亮点颇多,销售榜单方面,深圳华润城、北京东方名苑等八个项目月内揽金超过10亿,位居销冠的深圳华润城更是在月内实现了26亿的惊人业绩,比上月销冠北京恒大江湾高出7亿。从去化速度来看也是多有抢眼表现,如南京的华润国际社区月内两次加推,两次“日光”,而万科尚都荟、万达茂等项目也是开盘当天售罄,上海的城开珑庭、苏州的中南·锦苑、杭州欧美金融城等等项目均是开盘当日去化超过八成。
土地市场方面,由于本月缺少供应,如北京、深圳本月均无土地出让,以致土地市场成交面积、成交金额环比双双大幅下跌,成交金额下跌幅度更是达到了35%。不过从重点地块的表现来看,房企之间的竞争并没有出现明显消退,诸如上海杨浦平凉社区、南京江宁G23宅地、燕子矶G26宅地,苏州的狮山、相城宅地均拍出了超过4成的高溢价。以此来看,虽然目前行业正处于整体供应过剩的去库存阶段,但对于需求旺盛板块的投资机会,房地产企业还是非常看好。
今年市场和政策、股市也密切相关。政策上,8月份已经解除了“限外令”,并且出台了双降政策,而且在月末最后一天央行推出了公积金贷款购二套房最低首付从30%降低到20%的利好政策,看来政策面正处于最宽松的时候。股市方面,8月份又来了一次急转直下,从月中的近4000点跌到如今的3100点,但在对楼市的影响上,还是要比6月底7月初更小一些。
接下来就是大家最期盼的9月。相比去年9月行情的“绝望”,今年9月还是值得期待的:
从住宅供求情况来看,预计接下来大多数城市供应会大幅增加,武汉、苏州、青岛、长春等市更是迎来了供应面的集中释放。而得益于供应面的助推,相应成交这块同环比也都会有所上升。
土地这块更值得期待,供应量的波段性下探会很快过去,九月份供应量将迎回升。以一线城市为例,据已公布的供应计划统计,将在9月份进入成交环节的土地起拍总价已经超过400亿,达到本月成交金额的2.5倍以上。从具体地块来看也是亮点颇多,如深圳有总价百亿的商办用地挂出,北京孙河地王将在9月初成交,上海苏河湾地王有望在9月挂牌,广州海珠区也有多块大体量宅地出让。
政策方面,可能暂时不会有新的利好政策了,当然三季度的经济数据如果继续不乐观,那月末还是有可能像去年9月底一样继续出台支持政策。股市这块,预计9月份可能还是以调整为主,应该不会对市场造成太多影响。
9月份的楼市应该会更回归市场,大家可以对市场有更大期待!
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