中海将成地产No.1？还很难！

丁祖昱评楼市，独家原创点评。地产界的兼并重组才刚刚拉开大幕，真正能够形成巨无霸的整合还在后面，比如保利地产和保利置业……

最近中海、中信的合作炒得火热，继上周五传出合作的风声之后，本周一两家公司正式公告合作事项：中信股份与中国海外发展签订协议，中信股份转让其资产整合后的子公司中信地产的全部股权，以及另一家子公司中信泰富在国内的住宅地产。交易对价经初步评估约为人民币三百一十亿元。

至此不少人已经开始YY，中信中海整合后销售将迅速超过万科成为新的地产巨无霸，但从两家企业这些年的发展历程以及具体合作的项目来看，我认为，仅通过这次合作就把中海推到地产No.1的可能性比较小，甚至今年达到2000亿都很难（万科今年将超3000亿，绿地、恒大目标直指2500亿，碧桂园目标2000亿）。

首先，从项目层面上来看，企业去库存任务重。这次合作主要涉及到中信地产的项目及中信泰富的住宅类项目。中信地产的项目很多，遍布22个城市，但是真正好的项目基本去化完毕，而且12年以来在北上广深这样的核心城市很少拿地（仅14年在上海南翔拍得一块地），也就是说最近几年中信地产还是在不断“去库存”。中信地产的库存主要集中海南、长沙、天津及广东的三四线城市，当然从去年的市场情况来看，惠州、东莞、佛山等城市还是不错的。而中信泰富的住宅项目就更少了，主要集中在扬州、万宁及上海朱家角等地，但中信泰富本身以商办开发见长，其最核心的如中信泰富和上海船厂合作的陆家嘴项目也并不在这次合作范围内。

其次，从两家公司的企业基因来看，公司的组织架构和人员团队要实现1+1>2非常困难。虽然都是央企，但是越是央企反而越是互不买账，寄希望通过团队的交融实现取长补短，再上台阶，可能只是奢望。再联想到之前中海中建的合作，大家也能看出端倪，央企人员的整合并非易事。

实际两家的合作，实际就是一次基于项目的收购，当然对两家来说是各取所需。中海能补充土地储备和扩大城市布局；对中信来说，正值地产整合转型的当口，能够把地产的方向聚焦在商业、投资这些领域上，比今天单纯去做规模杀红海要好的多。因此，这样的一次合作对两家企业来说都很有好处。

不过这次的合并也给大家提个醒，地产界的兼并重组才刚刚拉开大幕，真正能够形成巨无霸的整合还在后面，比如保利地产和保利置业……

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