周四产品说 | 看99平联排别墅如何完胜公寓

市北祥腾麓源把99平米的房子做到了5层空间，虽有小不足，但这些问题都被小面积低总价说服了，所谓一俊遮百丑，找到“一俊”才是最重要。

编辑：娄萍

前两期我们聊了小面积控总价的紧凑型类别墅以及舒适型别墅，这次我们来看一个99平米的联排产品——市北祥腾麓源。项目位于松江新城板块，总建面约4万方，是mini联墅和花园洋房的混合社区。2016年4月首次开盘，周边无同类别墅产品在售，因其面积小、总价控制在400万以内，且实际使用面积大，所以去化速度远高于周边在售的公寓产品。

今天，我们就来看看这个项目热销的原因在哪儿。

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一、高附赠 

上一期我们说过，类别墅产品不论面积大小，都需要有高附赠，这是打造成功类别墅的前提。同样在联排产品中，这一点也是通用的。市北祥腾麓源99平联排别墅，附赠面积约为106平米，包括地下室、阁楼、露台、中庭等，加上附赠空间后实际使用面积可达205平米。

附赠的阁楼、露台及地下室可根据自己的喜好去打造，斜坡屋顶阁楼可打造成舞蹈室、画室或者单独做个卧室；空中露台可放置盆栽，用作休憩聊天场所。 

样板房阁楼实景图

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二、功能改造 

附赠面积不仅增加了室内的使用面积，而且还可以根据不同客户的需求进行灵活改造，改造后功能更加齐全。

改造前、改造后功能对比

1、中庭改造

中庭面积约18平米，可隔成三层。一层中庭改成餐厅，缩短与厨房的距离，同时拓宽原来客厅的空间尺度；二、三层部分改造成卫生间，与原有的卧室形成套房设计，包含衣帽间、书房等，功能齐全且私密性有保障，用作主卧是一个不错的选择。

2、客厅上空改造

客厅6米挑高设计，可以将客厅上方的二层部分改造成卧室，近20平米的空间与中庭改造出来的卫生间可形成主卧套房。与改造之前只有一个北向小面积卧室相比，改造后整个二层包含南北双向套房，方便起居。

空间改造示意图

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三、美中不足 

总的来说项目做到了有天有地的别墅理念，但实际体验感和传统联排还是有一定差距的。

项目容积率为1.01，为了保证产品溢价，市面上基本上都采用高低配的组合方式，不过要想保证别墅物业的私密性和舒适度，叠加设计会更好些，但这个项目的产品设计成6联排和8联排，不仅使楼栋间距变得很窄，而且邻居之间的私密性也无法得到保障，尤其是中间套，私密性更差。同时赠送的花园面积极小，不具备传统联排的入户体验。

别墅外观实景图

此外，实景样板间的空间体验感一般，楼梯过道比较窄，上下楼梯碰面时会有些不便；卫生间及二层北向卧室实际使用空间较小；地下室层高虽然有3.4米，但采光和通风效果一般。

样板房实景图

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总结 

市北祥腾麓源把只有99平米的房子做到了5层空间，虽然存在一些不足，但这些问题都会被小面积低总价说服，所谓一俊遮百丑，找到对的“一俊”是非常重要的。