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8月14日,国家统计局发布2017年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况,1-7月份,商品房销售面积86351万平方米,同比增长14.0%,增速比1-6月份回落2.1个百分点;商品房销售额68461亿元,增长18.9%,增速回落2.6个百分点;房地产开发投资59761亿元,同比名义增长7.9%,增速比1-6月份回落0.6个百分点;房屋新开工面积100371万平方米,增长8.0%,增速回落2.6个百分点。
点评:拐点已现
8月14日上午,青岛市国土局拍卖出让李沧区黑龙江中路地块,该地块吸引近30家房企参与竞价,在经过299轮报价后,9号房企报价1.1万元/平方米,总价2.18亿元达到最高限价,地块由出让人暂时收回,转至线下竞拍商品房销售价格。
点评:压缩空间
中国人民银行8月11日发布《2017年第二季度中国货币政策执行报告》,报告特别要求,切实维护金融安全和稳定;严格执行差别化信贷政策,限制信贷流向投资投机性购房;加强金融监管协调,把握好政策力度、节奏,稳定市场预期。
点评:继续收紧
上海百联集团于8月10日宣告正式成立上海百联资产控股有限公司,携手睿星资本(Greystar),探索研究中国长租公寓市场,协助百联集团升级旗下存量资产价值,打造中国消费市场的长租公寓品牌,发力中国万亿长租公寓市场。
点评:“航母”入市
8月14日,国家统计局发布了1-7月房地产相关数据,整体来看,多数指标均出现较大幅度下滑,其中销售面积、金额累计同比增速降至近一年新低和次低,分别为14%和18.9%,若单月来看,两者环比降幅均超过40%;房地产开发投资增速则连续三个月下滑,1-7月同比增速已经降至7.9%,较今年最高点下降1.9个百分点,单月增速更是创下年内新低。此外,单月新开工面积增速也首次转负,为-4.91%,可以说,今年7月是开发投资和新开工最差的月份,而且我认为从宏观的角度而言,目前行业几个主要指标都开始掉头向下,行业的拐点已经显露无疑。
纵观今年房地产各指标走势,前四月一路攀升,首次调整出现在5月份,随后6、7月份部分数据持续下滑,仅销售数据在6月份出现了井喷,但7月份又迅速回落。
究其原因,我认为调整自五月份开始和上半年调控实施有密切关系。今年的宏观调控仍是分步骤、分城市的逐步推进,比较密集的一波是从春节后开始,近60个城市出台或加码调控政策,特别是限售作为一种新的调控手段也在一季度加入到市场当中。从以往经验来看,政策出台到对市场起效果一般有3个月滞后,因此,行业从5月份开现调整也在情理之中。
而6月份销售出现井喷的原因,一方面是房企为冲击半年业绩,紧缩了大半年的供应在6月出现放量,另一方面,三四线城市持续火热、市场“量价齐升”也助推销售面积冲高。
在1-6月份数据出台后,我预测过接下去市场的压力仍会较大,各指标走势下滑是短期内的常态,果然,7月份数据表现也印证了我上个月的判断。对于未来三、四季度市场走势,我认为压力还会进一步凸显,销售降温的风险不容忽视,尤其是三四线投资需求如果没有进一步的跟进,上半年这些过热的三四线市场的压力会迅速爆发,继而影响全年房地产市场销售。因此,企业在当前市场应要保持谨慎,不仅要注意政策调控给企业自身带来的危机,也要关城市短期市场过热带来的风险。
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