丁祖昱，决定在2018年1月3日下午和他的朋友们，在汶水路116号的“新静安体育中心”，独家发布中国房地产市场大数据，整体总结刚刚过去的2017，并全面展望崭新的2018。 这是地产圈最重要的一次发布会，也是2018年的第一炮，我们对即将发布的内容做部分解读，并且整理出2018年房地产市场的十大猜想。 这十大猜想，丁祖昱会在2018年1月3日的发布会上，一一解读。 提出十大猜想 明年会出现几家5000亿+的公司？ 这是一个关于巨无霸体量的猜想。 时间过得真快，2004年时，合生创展以110亿元的销售金额成为全国第一家破百亿的房企。 这过去还没有15年的时间，现在的龙头房企体量是多少呢？5000亿+。 在刚刚过去的十一个月时间里，三家龙头房企中，碧桂园成为首个销售业绩破5000亿的房企，并提前完成全年业绩目标。恒大、万科前十一个月销售也达到了4703.4亿元和4685.6亿元。2017年接近尾声，预计全年三家龙头房企业绩都将突破5000亿。 明年会有哪些房企加入5000亿+的阵营？ 2 18年一二线城市还有机会吗？ 这是一个机会猜想的问题。 10月25日， 上投摩根报告指出，受到棚改货币化政策的影响，第三季度，三四线地产销售景气周期拉长，未来全国地产销售数据大概率持续下降，一二线城市受到限购政策的影响，销售增速可能已经见底。 事实上，一方面受供应持续低迷影响，另一方面，一线城市市场观望情绪愈加显著，新开项目开盘去化显著分化，而“日光盘”更是凤毛麟角，只有一些因“限价”所造成的“高价差”的高性价比项目成交火热，市场结构性分化特征明显。 那么，我们想把这个问题分成两个部分，第一，明年房企在一二线城市还有机会吗？第二，刚需、刚改的客户在一二线城市有买入的机会吗？ 3 会有多少千亿公司？ 千亿大猜想，这是中型房企现在最关心的问题。 在TOP11-20梯队的房企中，目前已经有14家房企迈过千亿的门槛。除此之外，旭辉、世茂目前的规模在800-900亿元左右，全年都有机会冲击千亿。 明年的千亿房企会不会有20家？甚至25家？让我们拭目以待。 4 走势猜想，2018年是大年还是小年？ 这主要是针对房企而言的一个问题。 从未来来看，房地产行业数据将继续下调，投资、销售、新开工增速将持续回落，房价继续保持稳定，年底或将面临着一定的上涨压力。 再看一组数据，今年1-10月30强房企拿地规模已超去年全年，累计来看，新增土地价值30强房企拿地总价值达到2.4万亿，新增土地建面30强总建面达到5.7亿平方米，分别达到去年全年的1.2倍和1.1倍。 那么，2017年房地产市场继续勇攀高峰，在销售面积和销售金额上都勇创新高。2018年对房企而言，究竟是大年还是小年呢？ 5 房地产税是否开征？ 房地产税一直是一个经久不衰的话题，正在加快房地产税立法，是一个较为明确的消息。 日前，全国人民代表大会财政经济委员会副主任委员郝如玉在第十届“中国经济增长与周期”论坛上透露，目前房地产税仍在起草过程之中，操作难度很大。 那么，房地产税全面开征还有多远？房地产税要一旦实施，老百姓买房要多交钱么？你家住房会“免征”么？ 6 2018年房价会跌还是会涨？ 国家统计局公布，70个大中城市房价照例下滑，一方面，10城房价同比下跌，较9月增加7个，全部来自于房价上涨压力较大的热点城市，北京、上海和深圳无一遗漏，全部进入同比下降城市行列，调控政策成效显著。 相较于一线城市成交均价4-5万/平方米，环比下跌0.1%，跌幅40-50元/平方米；二线城市成交均价1-2万/平方米，环比上涨0.3%，涨幅30-60元/平方米；三线城市成交均价不足1万/平方米，环比上涨0.3%，涨幅20-30元/平方米。综合而言，房价整体运行平稳，保持在平衡的状态。 很多人关心的一个问题，这次也会做个解读，2018年房价会跌还是会涨。 7 调控还会进一步吗？ 今年3月中旬，政府工作报告提出“遏制热点城市房价过快上涨”，此后，从北上广深等一线城市，到南京、杭州、厦门等热点二线城市，从合肥、武汉、成都等中西部城市，到环京、环沪、环深等一线城市的都市圈，“调控升级”成为“主旋律”。 5月，楼市进入限购、限贷、限价、限售、限商等“5限”时代。6月开始，各地逐步调高房贷利率。 明年的调控还会进一步吗？或者维持现状？这些都是大热门话题。 8 哪些三四线城市有机会？ 今年，三四线城市在春节后降价齐升，在一二线城市成交量回落的情况下，成为承接市场继续往上攀升的主要动力。之所以三四线城市能够接过接力棒，首先是投资性需求，尤其是核心一二线城市外溢的投资需求；其次是棚改货币化安置，推动了今年三四线城市的价格上涨，库存快速的消化。但是，这两个因素的持续性并不会很强，会面临后劲不足的局面。 不过从近期的成交来看，三四线城市的市场大热情况已逐渐趋于平稳。 那么，会出现哪些新的热点城市？ 9 长租公寓是机遇还是挑战？ 今年以来，在政策红利和旺盛的市场需求下，以长租公寓为代表的租房市场热度持续攀升。目前，国内长租公寓正进入新加速阶段，各路资本积极涌入这一年轻的行业。 根据预测，到2020年，国内租房市场的规模可达2.71万亿。 从长远看，长租公寓既非暴利行业，又需大量持续投入。总体而言，整个长租公寓市场仍处于前期投入期，谈盈利还为时尚早。 站在风口上的长租公寓，对今天的房企而言，是机遇还是一个挑战？ 10 特色小镇会不会一地鸡毛？ 去年以来，特色小镇如雨后春笋一般在全国纷纷落地，据不完全统计，各部委已经颁布的特色小镇已经超过1500个，而用特色小镇这个概念则更不计其数。目前，国内特色小镇正处于如火如荼的快速增长阶段，很多不知名的小镇也大谈新兴产业，而地产商在其中起到了推波助澜的角色。 2018年，正好处于特色小镇全面落地阶段，产业能否导入，基础设施建设能否到位，房地产开发能否有市场接受度都是大家最关注的问题，数以千计的特色小镇中到底能有多少可以脱颖而出相信也是大家最希望了解的，特色小镇会不会变成一地鸡毛？
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