周四产品说丨看福州房企“黑马”的别墅产品力

要闻速递

12月20日，财政部长发表文章提出，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，逐步建立完善的现代房地产税制度。
点评：“风”要来了

12月20日，建行表示未来将推出存房贷业务，提升租赁住房流动性。该业务指居民将自己的住房租赁权出售给建行，并由建行将房源交由专业的租赁运营机构去出租。这一新的存房贷业务将在1月8日率先在广州推出。
点评：创新思维

12月19日，人行公布了今年第四季度城镇储户问卷调查报告，对于下季房价，32%的居民预期上涨，48%的居民预期基本不变，9.3%的居民预期下降，10.7%的居民看不准。
点评：不上不下

蓝皮书预计，2017年中国经济增长6.8%左右，增速比上年增加0.1个百分点，实现年初预期6.5%至7.0%的经济增长目标，继续保持在中高速适当的经济增长区间。
点评：增速稳定

12月20日，碧桂园正式对外发布了长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”，并与美的集团、OFO等30多家单位战略签约，计划在三年内建设100万套长租公寓。
点评：目标高远

克而瑞前三季度榜单显示：福晟集团以56.23亿夺得前三季度福州房企销售排行榜冠军，在单盘销售TOP10榜中，福晟两个楼盘都有上榜，可谓是一匹“黑马”。就福晟目前福州的在售项目来说，基本以商办和住宅为主。

福晟今年重点打造的高端别墅项目——福晟中央美墅，对企业而言是一次新的突破，自面市开始，就备受市场关注，目前意向客户远大于项目可推产品量，作为福晟集团别墅项目的代表作，让我们看看它是如何彰显产品力的。

通常有高层的别墅项目，高层会围绕别墅而建，核心目的是提升高层的采光和景观效果，最终达到溢价率提升的效果，然而，别墅产品却因临近高层，价值有所损失。

中央美墅在规划上则是最大化地追求别墅的价值和舒适度（上图所示），尽量的将高层和别墅分开，保证别墅产品有较大的开阔空间；同时在别墅和高层的体量搭配上也尽量考虑别墅的舒适性排布要求，不为追求别墅体量的最大化而牺牲别墅该有的空间和占地。

常规墅区高层效果图

1

占核心位置

从2012年开始政府就禁止以任何形式再批别墅用地，福州现在的别墅大多都在闽侯，贵安，南屿等郊区，而像中央美墅这样靠近二环的别墅屈指可数。

对于都市精英人士来说，想要有别墅舒适的居住环境，但不想失去便利性，很难两全其美。能做到以上两者的别墅产品，价格肯定不菲。别墅作为不少人的终极居所，想要实现别墅梦，只能去郊区或郊县。

但中央美墅除了兼具别墅的功能性和位置的优势外，还在产品上下功夫，打造了极其罕见的113-178㎡户型。你肯定会说，这样的别墅见得太多了，传统的这个面积段是经济型别墅，尤其是使用率上会打折扣。杭州某盘的83㎡极小别墅不就在前两年爆红了么？

杭州X城83㎡极小别墅

没错，近几年市面上不乏小面积别墅，但基本都建在离城20公里开外的郊区，市中心的经济型别墅基本不存在。加之日益提升的地价，说的绝对一点就是不可能。而且经济型别墅的赠送率相比一般别墅来说，赠送率肯定会大打折扣。更重要的一点，中央美墅做到了“有天有地”，赠送率方面也毫不逊色200-300㎡的别墅。

拿地下室来说，中央美墅挑高6.2米，可以隔成标准层高的两层，146㎡双层的面积达到200㎡有余。因地下室包含了前后庭院面积，所以比地面单层面积大，如此一来比一般的双层地下室空间利用率更高。

地下一层挑高图

另外，该别墅利用南、北两个采光井，引入自然光线，提高舒适度，在南向设计了一个带有落地窗的套房，通过可开启通风井，能在一定程度上缓解房间的采光通风问题。建议客户后期装修时加设电动开合装置，还可以导入些自然风。

 地下一层采光井

2

兼实用舒适

对于平均户型不足150㎡的别墅社区，能做到以上几点已然不易，但在这基础上，中央美墅户型设计已经不局限于满足生活需求，还有许多可以拓展变化的空间，并且所有的别墅都是南北通透，带前后双花园，给予家庭活动空间同时，也有充足的采光通风。列举几个我印象比较深刻的点：

就拿卫生间来说，类似户型的别墅除了主卫较为宽敞外，其他卫生间可能只是刚好够用，而中央美墅从113㎡到178㎡的卫生间空间都较为充足。下图只是北入户门的一个公共卫生间，从效果就能感受得到。

146㎡北入户卫生间

值得一提的是，这个卫生间除了面积大和方便家庭成员入户即可使用之外，还有另外一个功能：比如孩子在外面玩了一天后，回家可以第一时间洗手杀菌，不用经过客厅再到卫生间。

另外，我们发现，北侧小花园从入户，采用人脸识别的智能门锁，这也是最终的交付标准。

除了最小的113㎡户型，每一套都配备了私家电梯方便业主，并且开发商统一赠送了品牌电梯，不用像老旧的别墅那样上下几层爬，所以无论幼儿还是老人，居住体验都会上一个档次。在别墅装电梯不算稀奇事，但在这个面积段安装电梯的别墅，还是少见的。

3

造特色景观

除了户型的打造，中央美墅在景观上也绝不将就，为有较好的景观效果，从规划设计到施工落地，方案进行了无数次的优化调整，这种不吝成本，力求精品的做法在现有行业中已经越来越少见了。在规划上，除了引入“门、墙、巷、院、合”等中式建筑设计理念，我们还看到了很多福州的地域文化属性，如其“三轴、七坊、横街、竖巷”的空间布局结构就是借鉴于“三坊七巷”，在整体布局的基础上，针对性的打造中心景观轴和坊内景观，保证了社区整体景观环境均好性的同时，利用主要景观轴线和景观步行道，实现了较好的景观街坊步道层级分明，另外，通过曲径通幽的多重景观节点，也一定程度上避免了别墅社区普遍面临的直视问题，增加园林的私密性。

景观实景图

外立面上来看，均采用天然石材，配合干挂工艺，局部搭配棕砂纹铝板进行装饰，彰显品质的同时也实用耐看。

建筑实景图

大而全，小而美，两者难以兼顾，而我们则在中央美墅看到了以上两项的影子。对于福晟来说，虽然很少涉足别墅产品，但中央美墅作为其大本营首个别墅项目，产品力打造并不亚于很多有充足经验的企业，最重要的是真正为住房需求考虑，少了些华丽花哨，而多了些舒适实用，这是十分可贵的。

责任编辑   房君

/ END /