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最近是房企2018年中报发布密集期，TOP30强房企出年报的已经过半，整体业绩表现非常出色。其中碧桂园、中国恒大、万科地产、保利地产、绿地控股、中海地产、新城控股、龙湖集团、华润置地9家TOP10强房企已经发布中期业绩报告，下面我们将对这9家房企进行比较。
一、增速：新城上半年业绩增速明显
从这9家房企2018年上半年业绩增长速度来看，旭辉、新城增速较为明显，一方面，新城控股的合同销售额同比增幅均达到90%以上，领先于其他房企；另一方面，18年同比增幅较去年同期上升了23.2个百分点，TOP10强房企中表现较为突出，主要是因为新城十分强调高周转的运营方式并且注重区域分布均衡。并且，7家房企中已提出2018年销售目标的房企共有7家，其中恒大、新城、华润、保利目标完成率较高均超50%，其余房企完成率也在40%以上，一般房企的销售惯例，上下半年的销售额比例多为4:6，9家房企年底完成全年业绩目标还是很有把握的。
数据来源：企业业绩公告
二、利润：恒大、华润、龙湖、新城盈利能力良好
从房企上半年综合盈利能力来看，2018年中期，恒大上半年营业收入3003.5亿，同比增长59.8%，值得一提的是，恒大上半年净利润已超过碧桂园、万科、保利、绿地等四家房企之和，稳坐“利润王”的同时领先优势进一步扩大。
另一方面，从毛利率水平来看，表现最为亮眼的便是华润，毛利率高达48%，创下历史新高，比2017年同期的35 %有大幅提升，处于行业高位，归母净利率达20.1%，较2017年同期增长了5.6个百分点；龙湖、新城盈利情况较前两年也有明显改善，毛利率分别从2015年的27%、20%，逐步提升至37%。
数据来源：企业业绩公告
三、负债：绿地、恒大、新增杠杆率较高
从房企上半年资本运营方面来看，除绿地控股外，7家房企现金均能够覆盖短期有息债，短期内还款压力不大，其中绿地、恒大、新城净负债率较高。截止上半年底，绿地净负债率达185%，持有现金768.4亿元，存在短期还款压力；恒大2018年中期净负债率进一步大幅下降至127.3%，降幅超三成，成功兑现降负债承诺，这主要是因为上半年恒大借款总额大幅下降615亿，净资产同比大幅增长34%至3245亿；新城上半年净负债率增长较为明显，相比2017年底上升了37.4个百分点至100.4%，但新城预计随着下半年现金回款增加，整体债务状况会改善，长期仍是稳健的。
数据来源：企业业绩公告
四、战略：9家规模房企在多元化方面各有突破
2018年中期业绩发布会上，9家房企都提出了各自的发展战略
在长租公寓板块，9家房企中均有布局，其中碧桂园、万科、龙湖表现较为突出。截止2018年上半年，碧桂园长租公寓在建房间数已超过2.1万间，已获取项目的总房间数超过2.4万间。年内预计能实现12个城市、46个项目同时开业，保障供应。从已开业2000多间近91%的承租率来看，目前碧桂园长租公寓板块的发展还是符合预期的。
龙湖冠寓项目也已陆续在北京、上海、杭州、南京、重庆、成都等16个一二线城市开业运营，累计开业房间数超过2万间，计划到年底开业数量达到6.5万间，已开业冠寓整体出租率为76.2%，其中开业超过六个月的项目平均出租率为90.1%。目前长租公寓业务颇受资本支持，2018以来龙湖成功发行了50亿元的租赁专项债券，且分别与国际投资机构CPPIB和GIC组建专项基金，已实现融资额18.17亿美元，这将更好的助力企业抢占租赁市场，离2020年30亿的营收目标也更进一步。
万科自2014年以来积极布局长租公寓市场，目前已整合形成了集中式长租公寓品牌“泊寓”。截止18年6月底，泊寓业务已覆盖30个一二线城市，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。
在物业管理板块，截止上半年末，万科物业累计签约面积超过4.7亿平方米，其中50%为非万科开发物业。上半年实现营业收入41.6亿元，同比增长29.8%。期内，万科物业创设国内首家物业行业二手房专营店“朴邻”，并联手珠海横琴试点“物业城市”。
碧桂园物业于2018年6月在港交所成功分拆上市。上半年，碧桂园物业服务收入达20.2亿元，同比增长42.5%。收费管理面积由2017年末的1.23亿平方米增加至1.37亿平方米。目前碧桂园服务的市值持续位居在港上市物业公司市值第一，较长时期稳定在300亿港元以上，反映了资本市场对碧桂园服务公司的认可。
保利物业合同面积首次超2亿平方米，同比增长66.18%。外拓签约面积为2632 万平方米，同比增长149.24%。此外保利物业加大物业管理投资力度，在报告期内收购湖南天创物业，提升校园物业管理竞争能力，实现多业态布局发展。
龙湖物业管理上半年实现24%毛利率，拥有员工1万人，实现盈利2亿，其业务范围不仅局限于龙湖的物业及其他开发商的物业服务，现在已扩展到城市管理方面。2018年7月，龙湖与重庆悦来投资集团出资建立龙湖悦来城市管理有限公司，专注城市管理服务。
在商业地产板块，新城上半年吾悦广场租金及管理费收入同比大幅增长166%，截止上半年底，新城吾悦广场累计完成开业广场数目达24座，遍及中国22个城市，实现租金及管理费收入人民币8.5亿元，同比涨幅上升166%，整体出租率实现98.3％。并在在上半年业绩发布会上表示，2018年全年预计20亿左右。按照计划，2019年保底35亿，冲刺40亿并保证每年将有15-20个项目开业。
而万科在商业板块以印力集团作为商业开发与运营平台。今年1月，万科联合印力集团等收购新加坡上市公司凯德集团在国内的20家购物中心。上半年末，印力商业平台共管理126个项目，总建筑面积915万平方米，自持项目已开业79个，包括53个购物中心。
同时，未来华润置地的投资物业将持续扩大规模，目标成为中国商业地产的领导者。2018计划开业在南通、太原、广西柳州、深圳湾、石家庄和厦门6个城市共计开业6个万象城及重庆的万象汇，目前整体的预租情况都较为理想。到2020年，华润置地预计拥有购物中心48个，总建筑面积610万平方米；2020年之后还有23个购物中心陆续开业，总数将达到71个。
总的来说，从这9家TOP10强房企发布的18年中期业绩报来看，受上半年楼市调控政策趋严以及融资渠道全面收紧影响，整体业绩增长放缓，以华润、保利为代表的国企业绩增长仍相对稳定，利润水平也比较高；在长租公寓方面，大家都相继进入该领域；在物业管理方面，碧桂园已在港交所分拆上市成功；在商业地产方面，新城、万科、华润变现较为不错；而在企业整体发展上，多数房企在加速销售规模的同时，也在不断扩大自身业务板块。未来，TOP30强房企将在规模越做越大的同时，越做越强。
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